物业交房

物业交房流程及装修期间管理一、如何理解交收楼二、物业交房流程三、物业交房注意事项四、案例解析五、装修及装修管理一、如何理解交收楼•1、“交收楼”的概念是指开发商通过物业管理公司将具备入住条件的房屋交付业主使用的过程。物业公司代表开发商交房，从业主角度就是收楼。故称“交收楼”。一、如何理解交收楼•2、交收楼的构成：由一个核心和三个重点构成。核心:物业与开发商的沟通三个重点:交楼许可证物业预验接管及前期整改前期培训3．核心问题需切实的贯穿在整个交收房流程之中。4．把握好三个重点有助于物管处在交收楼活动前,打下扎实的基础，在充分准备的前提下展开对交收楼的活动。一、如何理解交收楼核心：物业与开发商的沟通1.交收楼活动是开发商和物业这两位演员搭台给业主唱的一场戏。2.第一印象非常重要，头起的好，在物业管理的初期物业管理比较薄弱的阶段就能获得业主一定程度的认可和信任。3.第一出戏演得好最直观的体现就是在物业进入正常运行后的物业费缴纳比率和投诉比率上。4.怎样才能演好这出戏?演员是一出戏好坏的关键。5.在交收楼活动中，处处离不开开发商(从最初的场地安排、资料、预验收到最后的整改等)。开发商是这出戏的主角。演员之间要有良好的沟通才能演好这出戏。一、如何理解交收楼6.以上引出今天要讲的主旨：物业与开发商要有好的沟通，才能顺利完成交收楼活动。7.要与开发商建立健全的沟通体系:定期性会议专题会议发文及回复的流程紧急事件的整改处理流程8.要勤于和开发商沟通。9.容易发生的问题：开发商主观意识重。应对：灌输物管意识。一、如何理解交收楼重点一、交楼许可证1.确认可以交楼的标志是什么？标志是取得《住宅交付使用许可证》2.根据上海市地方性法规和预售合同示范文本的规定，取得《住宅交付使用许可证》是房屋交付的前提。3.在取得《住宅交付使用许可证》前开发商如果进行交房：开发商先行交房的行为是违法行为4.业主如果办理了收房手续:A可能将面临房屋质量缺陷和配套设施不完备的风险。B根据预售合同规定，业主有权要求开发商承担违约金。C业主有权拒绝收房并向主管部门举报。D逾期交房超过约定期限的，业主有权单方面解除合同6.以上内容表明无证交房的风险巨大，后果严重。7.参考条款：《上海市新建住宅交付使用许可规定》。一、如何理解交收楼重点二、物业预验接管及前期整改的工作1.对小区单元及公共区域进行验收，提出整改项目，制订整改流程。目的：将问题消灭在交房之前，物业公司全面接收后减少交房时的投诉，以提高客户的满意度，确保交房工作的顺利完成。2.与开发商协商制订切实有效的整改流程及方案。3.定期参加开发商例会，控制整改进度及时间节点。4.物业接管方案拟定。5.在验收过程中对设施设备，型号、品牌等工作汇总。6.做好书面的记录。（整改单、汇总表、发送/收取记录等）7.整改及开荒保洁工作完成后，要加强巡视，严格管理(钥匙领用制度等)。一、如何理解交收楼8.预验方式：8.1前期模拟验收由物业管理公司客服人员和工程人员在施工尚未完成之前对单元内部及公共区域进行查验。工程缺陷和隐患反馈给发展商。作用：熟悉设施设备，避免重复整改，避免延误接收时间。8.2接开发商竣工通知后进行先期验收，由发展商项目部、监理、发展商销售部、总包/分包、物业管理公司等共同进行。8.3交接验收的尾声进行三方查验，由发展商项目部、施工单位及物业管理公司三方进行。如单元的装修、设施设备调试和开荒保洁都已完成，则由物业管理公司人员将钥匙接收并填写《钥匙签收记录》。反之，则由物业管理公司将问题汇总于相关的汇总表，并在验收会议上提报发展商整改直至完成后由物业管理公司接收。接收后物业管理公司需按排定时巡视，以确保在交付业主前始终保持良好的状态。一、如何理解交收楼重点三、前期培训1、小区基本情况的培训:占地面积、单元数量、车位数、电梯、小区内设备设施及周边设施等。2、供应商及产品的培训分为单元配套设施设备产品培训以及土建及内装修专业知识的培训：2.1单元配套设施设备产品的培训包括:厨房橱具、电器，以及卫生间洁具、热水炉、空调、电气电工产品等。主要培训内容：品牌知识，产品特色，使用功能、注意事项，保养方法，售后服务等等。2.2土建及内装修的专业培训由发展商项目部及承建商共同参与，培训内容包括:土建的结构建设，外墙屋顶、门窗、防震专业知识培训以及内装修选用材质特点，施工工艺，安装工艺等专业知识的培训，安装工艺等专业知识的培训。3.培训《临时管理公约》及《业户手册》是在短期里使无相关工作经验的员工快速掌握物业工作要点的比较好的方式。综合小区的实际情况进行小区《临时管理公约》及《业户手册》的培训。使员工掌握公司及管理处对小区管理的基本程序及立场，在今后工作中能够正确操作与运用。一、如何理解交收楼4、交房的培训包括：A整体交房流程。B、管理处员工熟悉交房环节中的各类表单。C.交房流程及相关表单的具体使用及注意事项的解答。D.模拟交房演练。5、交接时期统一口径培训：对交房活动期间业主提出的问题进行统一的回答，避免尴尬。6、交接时期员工行为规范培训：仪容仪表、接人待物、语言、作息制度等。二、交收楼流程一、房产交接业主来办理缴纳购房余款、签收房屋交接书手续时，向现场办理人员出示：1、收楼通知书；2、业主身份证或委托书及代理人证件；3、销售合同及收据等相关证明；由开发商相关人员及物业客服部人员陪同业主至开发商财务处缴纳相关款项（包括房款、代办小产证、代收分时电表装置费、代收有线端口初装费、代收燃气表具费等）并开具缴费证明。业主凭缴费证明领取《新建住宅使用说明书》、《新建住宅质量保证书》、《质量监督检查合格证书》、《空气检测合格证书》。签署房屋交接书后，领取单元内各项设施设备产品说明书、单元保养说明书等。二、交收楼流程二、物业管理缴费业主在发展商处结清房款及领取各项物品后，由物业管理公司客服人员和销售人员陪同至物业管理公司财务部缴纳费用：1、前期物业管理费（三个月）2、代收维修基金。业主在缴付上述费用后，物业财务部将出具收楼缴费证明。三、交收楼流程•三、办理物业登记手续•在确认业主将房款及物业管理费均已缴纳后，由物业管理公司客服部人员帮业主办理物业登记手续，具体操作流程如下：•1、客服助理核对收楼通知书、预售合同、有效身份证件并复印存档（业主如为境外人士，代理人委托书需公证）；另需复印已缴物业管理费、维修基金发票存档。•2、业主签署并签收《临时管理公约及承诺书》《临时管理公约》作为业主委员会成立之前业主、物业管理公司和发展商在小区内行使各项权利和义务的约定，对业主也是一种保障，因此《临时管理公约》签署非常重要。•3、业主填写《业户联络表》。《业户联络表》涉及到业主的个人信息及联络电话、地址等内容，因此属于保密文件同时为做到业主信息的有效性和合法性，《业户联络表》必须由业主本人填写。•4、业主签署并签收《搬迁及电梯使用承诺书》注明了小区搬迁及电梯使用的一些规定及注意事项，对业户的顺利搬迁及电梯使用有非常大的作用，同时也是物业管理公司与业主在搬迁和电梯使用上的约定。二、交收楼流程5、业主签收《搬迁及电梯使用通知书》、《租客登记表》、《业户手册》和《服务指南》等表单和文件，以方便业主进一步了解各项表单的使用及管理公司提供的各项服务。6、业主签署并签收《防火、治安责任协议书》。《防火、治安责任协议书》的签署是要求业主做好单元内的安全防火、防范工作，同时协助物业管理公司保护好小区公共区域的消防设备、设施、器材。7、业主签收《治安管理规定》和《停车库/场使用规定》。物业管理公司希望业主能遵守小区的《治安管理规定》和《停车库/场使用规定》，配合物业管理公司共同管理好整个小区。8、业主核对及签收进户门，分户门，信箱钥匙及IC卡。9、在办完物业各项手续后，陪同业主至单元内验房。二、交收楼流程三、验房在办完物业各项手续后，由物业管理公司客服部人员、工程技术人员和发展商销售人员三方共同陪业主至单元内验房：1、业主将单元进户门打开，由“三方”陪同清点单元内物品、设备及设施，核对单元的水、电、和燃气读数，在《物业（单元）接收记录表》签署确认。物业工程人员为业主演示设施设备使用功能及状态。2、如业主验房时发现单元内存在着一些问题或疑问，物业管理公司工程人员无法回答的即通知发展商工程人员来现场解疑。如需整改的发展商工程人员在现场回复业主整改工作时间表，并记录在案，以确保验房工作顺利进行。3、若有整改事项，业主可委托物业管理处跟进并及时报告整改结果。4、验收完毕后，由业主、发展商、物业确认签字。二、交收楼流程代理人凭委托书/本人有效身份业主证明原件（业主如为境外人士，代理人委托书需公证）业主出示本人有效身份证明原件至开发商处领取《新建住宅使用说明书》、《新建住宅质量保证书》、《质量监督检查合格证书》、《空气检测合格证书》，签署房屋交接书，领取单元设施设备产品说明书，单元保养说明书等）至物业管理中心财务处缴纳前期物业管理费、维修基金等费用为业主办理物业相关手续（签署管理公约、业户资料交付记录表，业户手册）由开发商销售人员、物业客服陪同业主验房，物业工程人员为业主演示设施设备使用功能及状态业主如在验房过程中提出整改要求则进入整改流程抄录水、电、天然气读表数，签署单元接收记录表收楼完毕交楼流程图审核后由开发商相关人员陪同至开发商财务处缴纳相关款项凭收楼通知书二、交收楼流程四、交收楼整改业主验房时发现单元内存在问题需要整改时，由物业工程部人员将业主提出的问题填在《物业（单元）接收记录表》或《验房整改单》上，由业主签字确认后复印（物业、业主、发展商），由发展商通知各施工单位安排整改工作。整改单原件要存档。同时业主可将进户门钥匙托管至物业管理公司。在整改内容完成且业主复验合格后，由业主取回托管之钥匙。二、交收楼流程业主验房时提出整改要求销售部工程项目部开发商验房结束后将《验房整改单》复印三份，原件存入业主档案确认整改项目并在《验房整改单》上作填写并由业主签字确认客服负责跟进保修进程，并做好与业主的沟通工作业主总包/分包按《验房整改单》进行整改工作物业工程部对整改内容进行跟踪检查物业整改结束物业确认符合业主与发展商、分包商协调预约业主再次上门验收时间验收不通过或有新的问题业主前来验收整改完成验收通过在整改单上签字交收楼整改流程图三、物业交房注意事项1、发展商落实事项交房前入户许可证取得：交房现场公示交房场地安排：A确定场地：位置方位、面积大小、流转方向、功能区隔B适度装修：地面、四壁、照明、电话、空调、家具C导示布置：园区外围、收楼现场事项：1、场地安排在宽敞、便于流转的室内。建议台面按手续办理的流程一字排开。2、准备几个vip间，如现场发生争吵可请业主进入商谈，避免扩大影响。3、确认行人/行车通道。验楼路线应以通畅、方便为主，避免交楼现场混乱。4、现场电话、网线等设施要能满足现场办公的要求。5、及早与开发商商议、确认交收楼流程及维保流程。三、物业交房注意事项园区布置三、物业交房注意事项收楼现场三、物业交房注意事项交楼场地三、物业交房注意事项交楼场地三、物业交房注意事项交房物品资料：A交房物品：便于携带、利于收纳、值得保存B交房资料：两书准备、结构图提供、物业相关资料事项：1、如物业代为处理二书可提请开发商采取一些高效的方式。如使用印章等。2、相关资料开发商应尽快提供（业主资料、实测面积、小区概况、设施设备等）。3、以上准备工作一但条件允许，应及早完成。房屋预验接收：A时间节点控制B提前介入施工现场C整改跟进事项：1、制定切实有效的预验、整改方案。2、开发商定期例会不可少。3、合理利用开发商来解决问题。避免完工后一些问题暴露出来导致重复整改延误接收时间。4、开发商在交楼前应作好开荒保洁的工作。三、物业交房注意事项交房物品三、物业交房注意事项交房中业主验房收楼后整改期限确认：A由项目部专业工程师与业主当面书面确定B工程部按时间跟进整改工作事项：开发商应在现场组织由总包、分包和开发商工程师共同组成的“紧急维修队”在交房时如发生一些交房人员无法解决的工程问题时可通知“紧急维修队”前来，由专业