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物业估价概论福建信息职业技术学院商贸管理系刘晓敏物业估价概论第一节物业概述第二节物业估价概说第三节发展物业估价业务的现实意义第一章物业估价概论随着改革开放的逐步推进和市场经济的不断发展完善，以及房地产业的快速成长，物业估价作为一个新兴事物，正在迅速壮大，已成为中国经济生活中必不可少的一部分。第一节物业概述中国物业估价起步较晚，相关理论研究相对滞后，对其发展中的一些基本知识问题，尚无统一认识，存在许多争论和分歧。为了准确、科学地研究物业估价问题。有必要对与物业估价相关的一些基本概念和基本问题进行系统探讨。第一节物业概述一、物业的含义房地产：在建的、建成的（已投入使用和未投入使用的）房产和地产。不动产：范围要更广一些，包括在建的、建成的（已投入使用和未投入使用的）房产和地产，以及农作物、矿产等。第一节物业概述一、物业的含义物业的内涵应该包括以下要素：（1）已建成并具有使用功能的各类建筑物、构筑物；（2）与这些建筑物、构筑物相配套的设备（含生产设备）和市政、公用设施；（3）与建筑物、构筑物相邻的场地、庭院、停车场、小区内的道路等。第一节物业概述一、物业的含义上海市物业管理规范性文件中，对物业的定义为：“已经建成并经竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其附属配套设施与场地。”南京市物业管理暂行办法对物业的定义为：“已投入使用的各类房屋及其附属的市政、公用设施和相关联的场地。”第一节物业概述一、物业的含义物业不同于房地产业：房地产业是指从事房屋和土地开发经营的独立产业，它包括房地产开发、建设、经营、维护和服务等房地产经济活动全过程的所有经济组织。物业则是指具体的土地、建筑物，以及围绕着各类房屋的附属配套设施组成的组合体。第一节物业概述二、物业的基本性质（一）自然属性(物理属性)：是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质，是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。1．系统性2．有限性3．多样性4．长期性（二）社会属性：是指它的经济性质1．权属性2．商品性3．效用性第一节物业概述（一）自然属性1．系统性物业的各组成部分之间有联系或相配套组成一个整体才能发挥物业应有的功能，满足人们生活、工作和消费的需求。没有配套设施的物业难以发挥功能、难以满足各种需要，人们的各种现实需求从客观上决定了物业的配套性和系统性。系统性要求各种配套设施应该齐全，否则将影响物业功能的发挥。住宅小区的配套包括文化教育设施、卫生保健设施、商业服务设施、环境保护设施等；市政配套设施包括交通、邮电、能源、自来水、供热等。具有这些配套设施的住宅小区可以形成一个完善的系统，充分发挥住宅小区的功能。即物业的配套设施越齐全，其功能发挥就越充分。物业的配套设施不仅要完善，而且各组成部分要运转正常，即系统的每个组成部分都要正常发挥其应有的功能，否则，整个系统的功能就要受到影响。第一节物业概述（一）自然属性2．有限性天然的土地资源是有限的，人类可以用作兴建建筑物的优良建筑地段更有限，只能在有限的土地上开发建设有限的物业。因此，要充分发挥每一物业的功能和价值，为社会、为人类创造财富。第一节物业概述（一）自然属性3．多样性物业的多样性主要是对建筑物而言的。由于建筑物的功能、位置、自然环境、技术经济条件的不同，形成了物业形式上的多样性。每一个建筑产品都是单件产品，它们在类别、品种、规格、结构、式样、外观以及年代等方面，都存在着某种不同之处。第一节物业概述（一）自然属性4．长期性建筑物一旦建成，在正常情况下，其物理寿命可达数十年甚至上百年、几百年，可供人们长期使用。物业既可以一次性出售，也可以通过出租的方式零星出售，一边流通一边消费；其价值可以一次性收回，也可以在较长时间内多次收回。第一节物业概述（二）社会属性1．权属性物业的权属性，是指物业在法律上有着明确的权属关系，这种权属关系使物业的所有者、经营者和使用者各方的经济利益，在物业的开发、建设、经营管理与使用过程中，受到法律的保护。第一节物业概述（二）社会属性1．权属性物业权属最重要的内容就是物业的所有权和物业的使用权。物业的所有权，是指物业所有者在法律规定的范围内对该物业所拥有的占有、使用、收益和处分的权利。物业所有者的经济利益主要表现在：当其将物业留作自用时，不必向任何人缴纳租金；当其依法将物业出租时，可以向承租人收取租金。物业的使用权，是指依法经营或使用物业的权利。在我国，物业使用权是实行所有权与使用权分离制度以后出现的一种依法成立的有限产权。物业使用者一旦取得某一物业的使用权，就必须向该物业所有者缴纳租金，而不论其将物业留作自用还是用以出租。第一节物业概述（二）社会属性2．商品性物业的商品性，是由物业的价值、使用价值和可进行交易等性质决定的。物业的商品性包括以下几方面内容：（1）物业的价值是通过市场交易活动得以实现的，物业的买卖、租赁、抵押，土地使用权的出让和转让，都是体现物业商品性的具体方式。（2）物业的开发建设、经营管理等都是商品经济活动，必须遵从价值规律这一最基本的经济运行规则。（3）参与物业开发建设、经营管理与消费的人与人之间的关系是建立在市场交换基础上的，从生产到消费都不是无偿的。第一节物业概述（二）社会属性3．效用性物业的效用性，是指物业对人类社会的使用价值，可以满足人们生产、生活或消费的需求。物业若无效用，就不会有价值，人们就不会有需求的欲望。第一节物业概述（二）社会属性物业的效用具体体现在以下几个方面：（1）物业作为物质资料既可以为生活服务，也可以为生产服务；既可以充当消费资料，又可以充当生产资料。（2）物业可以保值、增值。（3）物业可以作为资本参与经营活动。（4）物业可以用来抵押。（5）物业还可以被赠送和继承。第一节物业概述三、物业权利的基本种类物业权利是为理顺和规范在社会经济生活中人们在物业上发生的关系而创设的。物业的物质实体只有一个，但物业上的权利可以有多种，并可以被看作独立物。物业权利种类的多少取决于人们在物业上发生关系的复杂程度。一般来讲，经济愈发达，人们在物业上发生的关系愈多，需要创设的物业权利就越多。第一节物业概述三、物业权利的基本种类（一）土地使用权中国法律规定：国有土地可依法确定给全民所有制单位或集体所有制单位使用，国有土地和集体所有的土地可依法确定给个人使用。由此便产生了国有土地使用权和集体土地使用权。在中国，土地使用权拥有人有权对土地实行占有、使用、收益及有限度处分。第一节物业概述三、物业权利的基本种类（一）土地使用权国有土地使用权的取得有两种途径：（1）行政划拨；（2）国有土地使用权有偿出让。后者是今后获得国有土地使用权的主要方式。国有土地使用权的取得者要按照土地使用权出让合同的规定及国家法律法规的要求，开发、利用和经营土地。土地使用权出让合同的改变要经国家同意。划拨土地使用权如要进入市场，即进行转让、出租、抵押，要事先办理国有土地使用权有偿出让手续。第一节物业概述三、物业权利的基本种类物业权利是一组权利的集合。一般而言，物业的权利越完全，其价值越大。因此，在物业估价中，必须十分清楚委估物业的权利状况。（一）土地使用权转让权（二）所有权出租权（三）其他权利抵押权典权地役权第一节物业概述三、物业权利的基本种类（一）土地使用权集体土地使用权的取得也有两种途径：（1）农民通过集体承包获得一段时间的农地经营权；（2）组织和个人与集体协商，通过政府审批的方式获得建设用地使用权。集体土地使用权也有使用年限的规定。第一节物业概述（二）所有权中国的土地所有权有两种形式，即：国家土地所有权与劳动群众集体土地所有权。法律规定：城市的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外属集体所有。宅基地和自留地、自留山，属集体所有。此外，组织或个人可享有房屋所有权。第一节物业概述（二）所有权所有权是指所有人依法对所有物行使的最完全、最绝对的权利。所有权的行使范围具有两个特征：第一，所有人在所有物上有各种行为的权利，包括占有、使用、收益、处分等项权利。第二，所有人对所有物有禁止他人从事任何行为的权利。第一节物业概述（二）所有权在中国，法律对土地所有权作了以下限制：国有土地所有权不能转让给农村集体及任何组织和个人；集体土地所有权的让渡只能通过政府征用的方式转让给国家，而不能转让给其他组织和个人；国家对农村集体土地用途有一定限制，如耕地一般不能改变用途，农民兴办企业、建造房屋所占用的集体土地都需要经过政府批准；组织和个人享有的房屋所有权受到其所在土地权利的限制。第一节物业概述（三）其他权利其他物业权利包括转让权、出租权、抵押权、典权和地役权。这些权利是物业使用权具有价格的重要原因。第一节物业概述（三）其他权利1．转让权。转让包括物业的出售、交换和赠与。法律规定，土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件所载明的权利义务随之转移，其使用年限应作相应的调整，即由原年限减去已使用年限。由转让权产生土地使用权价格。房屋的转让也涉及权利义务关系的转移。第一节物业概述（三）其他权利2．出租权。法律规定，物业出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地的，土地使用权不能出租。由出租权产生出租人权益和承租人权益，两者均具有价格。第一节物业概述（三）其他权利3．抵押权。土地使用权和房屋所有权均可抵押。法律规定，抵押人和抵押权人所签的抵押合同，不得违背土地使用权出让合同的规定。第一节物业概述（三）其他权利4．典权。土地使用权和房屋所有权均可典当。法律规定，承典人与出典人所签典契不得违背土地使用权出让合同的规定。第一节物业概述（三）其他权利5．地役权。地役权是指为自己土地的便利在他人土地上设定的权利。担负提供便利的土地称为供役地，利用或享受便利的土地称为需役地。地役权的设置通常由供役地人和需役地人通过协议设立，最常见的地役权是通行权。第二节物业估价概说在物业交易中，买卖双方都十分关注物业价值的评估，因为这是一个直接关系到双方切身利益的关键性问题。对物业来说，价值概念的界定有其复杂性，物业价值的评估也有其特殊性。它会随着不同估价的对象、目的、依据和方法等而各有差异。第二节物业估价概说一、物业估价的涵义物业估价，日本和韩国称为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定；中国香港常称为物业估价。估价原本仅是对价格的估计，是任何人都可以做出的，不论他的估计是对还是错，但目前估价已发展成为一门专门的学问，一项专业技术。第二节物业估价概说一、物业估价的涵义物业评估是指由物业专业估价人员依据国家的有关法律、法规和有关资料，根据特定目的，遵循适用的原则和标准，按照法定的程序，应用科学的估价方法，并结合估价经验与对影响物业价格因素的分析，对物业的价值、使用价值和最可能实现的合理价格做出真实、客观、合理的推测与判断的过程。第二节物业估价概说一、物业估价的涵义正确认识物业估价，最核心的是要把握以下几点：（1）物业估价既是一门科学也是一门艺术。正确的物业价格的推测与判断，必须依赖于一套科学严谨的物业估价理论和方法，但又不能完全拘泥于有关的理论和方法，还必须依赖于估价人员的经验。为此，许多国家和地区都建立了物业估价制度，规定要成为估价师，不但要具备相当程度的估价理论知识，还必须具有两年以上的估价实践经验，只有取得了估价师资格，才能独立地开展估价业务。第二节物业估价概说一、物业估价的涵义正确认识物业估价，最核心的是要把握以下几点：（2）物业估价不是对物业价格的主观确定，而是把物业客观实在的价格通过估价活动正确地反映出来。它是基于对物业客观实在的价格的认识后，运用科学的理论、方法和长期积累的经验将其表达出来，而不是把某个主观想象的数据强加给被估价的物业。第二节物业估价概说一、物业估价的涵义正确认识物业估价，最核心的是要把握以下几点：（2）物业估价不是对物业价格的主观确定，而是把物业客观实在的价格通过估价活动正确地反映