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XX房地产公司规划方案设计任务书1项目概况及用地分析1.1用地自然条件概况及分析1.1.1宗地位置应附文：简述宗地位置应附图：宗地城市位置图；宗地区域位置图1.1.2宗地现状(1)宗地四至范围应附文：简述宗地四至范围应附图：宗地红线图(2)宗地现状地形地貌应附文：简述宗地现状地形地貌，重点及特殊地形地貌特征应展开分析应附图：宗地现状照片（标明拍摄点和目标点位置）；宗地地形图(3)绿化植被与水面应附文：简述宗地内绿化植被与水面状况。如有考虑保留的植物与水面，应说明拟保留部分的范围、拟保留植物的树种和习性、拟保留水面的改造措施应附图：宗地绿化植被与水面分布图(4)气候气象应附文：简述气温、主导风向、降雨量等指标。(5)水文地质应附文：简述地表水、地下水现状及周围建筑的基础处理情况应附:宗地地质资料（如：初勘资料、周边建筑基础处理资料等）(6)特殊地下物应附文：明确宗地地下有无文物、地下军用设施及管线、地下油罐房或其它大型地下建筑物1.2宗地社会条件概况及分析1.2.1区域现状与规划应附文：简述用地所处区域的历史沿革、文化背景、地段或区域现状特征等，对象征地段特点的景点设施附照片说明。当地政府对宗地所处区域的规划设想和实施计划的说明。应附图：区域现状图：区域总体规划图1.2.2规划要求应附文：说明规划管理部门对宗地的规划设计要点，或宗地《建设用地规划许可证》的内容，对用地主要设计指标的分析。应附：规划要点；容积率分析表1.2.3交通状况应附文：简述宗地交通情况；地铁、轻轨、公交流线与宗地附近站点；私车赴宗地路线选择；应附图：区域交通分析图；周边交通分析图；周边道路断面图1.2.4公共设施(1)公共建筑应附文：描述对设计存在影响的公共及商业建筑的名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间；(2)对设计存在影响的设施与标志物应附文：简述以下有利与不利因素情况有利因素：广场、公园、城市雕塑等不利因素：高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音与污染的建筑物、构筑物与设施。应附图：周边公共设施图1.2.5市政管线应附文：简述给水、雨水、污水、强电、弱电、煤气、暖通、宽带接口位置、管径、埋深、标高应附图：市政管线图2规划设计的基本原则2.1项目定位2.1.1项目的市场定位2.1.2项目形象定位2.1.3客户定位2.1.4价格定位2.1.5产品定位2.2物业发展计划2.2.1．差异化策略2.2.2项目主题2.2.3规划方案设计建议（规划指标、功能分区、各区物业配置建议）2.2.4景观方案设计建议2.2.5产品户型配比组合建议2.2.6户型创新建议2.2.7建筑形式、建筑品质及外立面建议2.2.8小区配套建议2.2.9提升房屋舒适度方面的建议2.2.10道路交通组织建议2.2.11产品生态环境建议3概念设计研究结论3.1概念设计研究各方案简评应附图：各方案总平面，模型照片或表现图应附文：简要分析各方案的优势、劣势；如有意向方案，应陈述选择意向方案的理由及深化调整方向。3.2设计目标应附文：描述项目楼盘设计形象目标3.3经济技术指标结论应附表：综合经济技术指标表综合经济技术指标表填表人：填写日期：年月日项目名称有无规划要点项目规划总用地容积率居住区用地建筑密度总建筑面积M²绿地率%住宅总建筑面积M²住宅总户数户公共服务设施总面积M²汽车位总数个住宅内容类型建筑面积占住宅总建筑面积比例(%)拟结构形式备注低层住宅（1～3层）多层住宅（4～6层）小高层住宅（7～11.5层）中高层住宅（12～18层）高层住宅（19层～100m）超高层住宅（100m）公共服务设施内容类型建筑面积(M²)用地面积(M²)商业会所学校幼儿园市政公用其他汽车停车内容停车方式车位数占总停车面积比例(%)地下、半地下架空层地面车库地面露天交楼标准内容装修标准占住宅总建筑面积比例(%)毛坯房仅提供厨卫装修提供全套精装修3.4规划方面的结论3.4.1用地布局(1)功能分区与产品类型分布应附文：分析用地内外对项目开发的有利与不利因素，明确住宅和公建分区；确定产品类型、档次的分布应附图：功能分区与产品分布图(2)空间序列和层次应附文：简述主要公共空间的功能和特点应附图：相应的参考图片3.4.2道路交通应附图：交通分析图(1)主入口位置(2)人车关系应附文：明确人车分流、局部合流或合流(3)停车方式和数量应附文：明确可采用的停车方式和各方式停车数量(4)公交场站应附文：明确是否设置公交场站，如设置，明确面积或停车数量、位置等(5)班车车位应附文：明确位置和数量3.4.3开发分期(1)分期状况应附文：简述分期期数、各期面积、各期位置应附图：分期开发示意图(2)首期销售卖场应附文：简述首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求3.4.4组团管理(1)物业管理模式应附文：明确小区开放程度和物业管理的基本单元(2)低层、多层项目基本单元（组团、庭院、邻里单元）应附文：简述户型配置、朝向、间距、转角、入口、流线关系的要求应附图：组团基本单元分析图(3)高层项目的标准层拼接意向应附文：简述户型配置、朝向、核心体数量的要求3.4.5环境景观(1)景观现状应附文：明确保留、利用、改造及消除的因素(2)景观视线竖向分析应附图：景观视线分析图（3）景观设计方向和总体要求3.5单体方面的结论3.5.1公建配套应附文：明确公建规模、占地和内容；明确商业业态、经营模式；明确重要或有特殊要求的公建分布要求应附图：配套分析图3.5.2住宅设计应附文：明确内部功能空间设置要求（例如是否设工人房、私家车位，入户方式等）；明确外部自然资源利用要求（例如明确观景要求、朝向、私家花园等）应附图：住宅单体意向平面图3.6技术方面的意见3.6.1土方平衡方案应附图：坡度、坡向分析图；地形改造土方平衡图3.6.2日照分析方案应附图：日照分析图3.6.3技术配套的设置要求应附文：明确煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等设置要求4方案设计需要解决的主要问题4.1规划方面的问题4.1.1用地布局(1)依据功能分区与产品类型分布结论，进行布局设计(2)依据主要公共空间的功能和特点的描述进行空间设计4.1.2道路交通(1)满足5类人回家流线的设计：公交人流、出租车人流、私车人流、自行车人流、步行人流；(2)满足人车关系要求与停车要求(3)满足公交车与班车停放要求(4)满足消防要求(5)进行用地路网设计、道路分级模式设计、道路断面设计4.1.3销售分期(1)首期销售产品的合理搭配（标杆产品与现金流产品）(2)首期销售卖场销售氛围的营造(3)分期设计应综合考虑以下因素：a.满足分期的期数、面积、位置要求b.考虑每期设计上的吸引客户的卖点c.分期开发时物业管理模式的可行性d.分期开发时施工组织的可行性e.分期开发时道路系统的可行性4.1.4组团与管理(1)依据组团基本单元要求确定组团规模，按照规模进行组团设计(2)根据物业管理模式进行组团管理设计：组团围墙范围、入口设置、门卫数量、人车管理等(3)高层项目依据标准层拼接意向深化设计4.1.5环境景观(1)景观设计具备明确的主题(2)景观结构设计：景观轴线与景观重点的考虑，集中绿地与组团绿地的关系，步行景观路线的组织(3)景观的功能明确，景观提供停留的功能、景观提供观赏的功能；同时注重景观对人的行为的影响与景观的参与性(4)处理景观与气候的关系，例如避免主要景观处于建筑阴影区、落叶树的选用等(5)现状景观的利用方式(6)当地形出现高差时，应进行景观视线的竖向分析4.2单体方面的问题4.2.1会所单体方案设计4.2.2商业单体方案设计，商业与会所设计时应注意首期销售时两者的多功能性与功能使用的时间顺序，两者先做为销售卖场后做为会所商业使用4.2.3学校、幼儿园总图布置4.2.4首期住宅单体方案设计建筑形态、风格与户型4.3技术方面的问题4.3.1日照间距设计4.3.2土方平衡设计方案（针对复杂地形时）4.3.3技术配套设施形态与位置设计：煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等4.3.4保温、遮阳和降噪：要求方案设计阶段考虑并解决，需要采取以上技术措施的原因、区域或部位、具体技术措施、成效比较和实施成本4.3.5新技术新材料：要求设计单位在新技术新材料应用方面提供建议、技术和成本的参考数据等4.3.6其它技术意见在规划方案得到体现4．4成本建议4．4.1建安成本要求4.4.2管线成本要求4.4.3小区配套成本要求4.4.4景观成本要求5设计成果要求5.1设计成果5.1.1图纸请一律按A3规格印制、装订成册，每个方案请提供设计文本12套。5.1．2图纸内容要求（所有图纸方向应与正南北向一致）：序号内容规格备注1规划设计总说明及经济技术指标A3文字稿（中文）2总平面图（含环境）A3彩图A0展板3总体鸟瞰图A3彩图A0展板4透视图一：各种住宅业态以正常视点看到的透视效果图。A3彩图A1展板5透视图二：用正常视点以商业建筑为主体的透视图。A3彩图A1展板6内院环境透视图A3彩图A1展板7日照分析图A38景观分析图A39人流、车流分析图A310小区消防分析图A311各住宅单体标准层平面图、立面图、剖面图A312会所各层平面图、立面图、剖面图A313商业建筑各层平面图、立面图、剖面图A314地下室平面图A315总体规划模型1：30016设计服务承诺书A3文字稿（中文）另外:设计单位可根据需要提供其余表达构思和创意的相关图纸。5.1.3提供完整的设计资料电子文件一套。5.1.4请提供以作展示用的总体规划平面图、总体鸟瞰图、透视图等，表现方式不限。在装订成册的套装图中也要有相应的小表现图或表现图照片。5.1.5总体规划模型要求：比例为1：300（带罩），底盘尺寸统一为1700mmⅩ1400mm，5.1.6设计服务承诺书需报出方案设计、扩初设计、施工图设计的设计周期和进度安排、设计的取费方法及费用，施工配合安排、设计人员组成名单等内容,以密封的形式在投标当日与投标资料一起送交招标单位，由发展商最后选定设计单位，承担相应的设计任务。5.2综合经济技术指标(1)规划指标表，规划指标表指标名称总体期数值（ha）所占比重（％）数值（ha）所占比重（％）项目规划总用地1.居住用地100100①住宅用地②公建用地③道路用地④公共绿地2.其他用地①市政道路用地②代征绿化用地③市政道路绿化用地④居住区规划用地范围内非为居住区配建的公建用地⑤与居住区功能无直接关系的建筑和设施用地⑥其他政府保留用地或不可建设用地总建筑面积m²m²1.①住宅建筑面积m²m²②非住宅建筑面积m²m²③住宅建筑面积比重%%2.①计入容积率建筑面积m²m²②不计入容积率建筑面积m²m²③不计入容积率建筑面积比重%%3.①不可售建筑面积m²m²②可售建筑面积m²m²③可售面积占总建筑面积比重%%住宅面积毛密度m²/ham²/ha住宅面积净密度m²/ham²/ha公共服务设施面积毛密度m²/ham²/ha住宅建筑套密度（毛）套/ha套/ha住宅建筑套密度（净）套/ha套/ha人口毛密度人/ha人/ha人口净密度人/ha人/ha绿地率%%建筑密度（建筑覆盖率）%%容积率(建筑面积毛密度)万m²/ha万m²/ha总户（套）数户户总人口(按3.5人/户计)人人车位总数个个车位/户数1:1:说明：1.应根据方案情况编制表格；方案设计任务书内的规划指标表可根据实际需要进行简化。2.项目规划总用地根据项目实际规模可分别确定为“居住区规划用地”、“居住小区规划用地”、“居住组团规划用地”三种情况。3.居住区用地住宅用地、公建用地、道路用地、和公共绿地四项用地的总称。根据项目规模实际规模可分别确定为“居住区用地”、“居住小区用地”、“居住组团用地”三种情况。4.住宅用地住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路）的总称。5.公建用地也称公共服务设施用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括