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一、成本控制的重要性在万科地产十周年的开发历程中，万科首先坚持精品路线，为了保证工程质量，合理控制工程造价成本，强调工程优质，工程建设必须实施三大控制：工程质量、工程工期、工程投资。成本构成比例见《金色家园实例》二、建设项目成本的构成及控制要点一）项目成本概念指建设项目按照建设内容、规模、标准、工期全部建成，并验收合格交付使用所需要的全部费用。问题项目成本的构成有哪些？项目成本的构成见《全员的成本控制分类通则》成本控制指导书1、各部门需编制成本管理部：成本管理指导书(总成本)工程部：工程管理指导书（结构设备，进度、工期及质量）财务部：公司费用目标控制指导书（管理费用）销售部：销售管理指导书（营销费用）万创：设计管理指导书（规划、设计，室外环境，装修）成本控制指导书2、装修控制参考数据及使用方法见附件三、项目全过程的成本控制原则一）前期工作阶段1、立项阶段（项目建议书、可行性研究，确定及立项）2、规划设计阶段（编制设计任务书，进行初步设计和施工图阶段）第一部分：编制设计任务书，包括样板房及会所的控制价（元/套），绿化的总控制价（元/小区），小品（元/小区）等；第二部分：根据设计任务书委托设计和设计投标二）施工阶段1、建设的准备（报批手续、工程招标、施工前期的三通一平等）2、建设实施阶段（工程施工合同，施工管理装修部分：根据设计投标确定的方案进行工程报价招标（注意要统一材料的档次及要求）绿化及小品：根据设计投标确定的方案进行工程报价招标（注意要统一材料规格）主体部分：要注意设计变更的类别问题（设计院、乙方、甲方、客户），是否与设计院商量出统一的管理方法（比如：甲方统一变更书面格式等），便于控制设计院的随意性及甲方准确分析报告的总结四、工程建设三算的作用一）设计概算问题：1、设计概算的编制由哪个单位负责？2、设计概算的作用是什么？设计概算的编制单位设计院设计概算的作用1、是工程建设投资的最高限额；2、是选定合理设计方案的评定标准，是提高设计技术水平的综合反映；3、可以利用主要消耗指标进行技术经济分析；4、也可在没有工程预算情况下，作为签订合同的依据及工程进度款的拨付依据；5、是控制施工图预算、考核成本、提高效益的依据。二）设计预算问题：1、设计预算的编制由哪个单位负责？2、工程预算的作用是什么？工程预算的编制单位需招标的主体工程-----甲方委托政府指定的建行及审计站。装修、特殊及甲方分包工程----甲方预算人员工程预算的作用1、较准确地反映建筑安装工程造价；2、为各单项工程计算单位费用；3、是甲方及乙方核算的基础；4、是安排施工进度计划和统计工作量的基础；5、是安排甲方用款计划的基础；6、是设备及材料订货的依据；7、是编制工程招标及投标的基础；查看乙方预算的方法及注意事项见附件三）工程结算问题：1、工程结算的编制及审核程序？2、工程结算分为哪几大部分？工程结算的编制及审核程序招标的主体工程：乙方编制报甲方预算甲方审核双方核对需审计站审核出具三算单。装修及绿化工程：乙方编制报甲方万创万创审核工程量预算核对单价双方核对认可工程结算分为哪几大部分1、工程结算=工程预算+设计变更+现场签证+材料价差四）工程结算的作用1、作为核定固定资产最终价值，考核分析投资效益的依据；2、及时加强竣工决算及交付手续；3、计算成本，便于经济核算，增加企业利润；五）工程结算原则（与万创有关）见附件六）结算应注意的问题见附件五、工程预算专业的基本概念一）工程预算编制的依据现行的建筑及安装工程预算定额：1、各专业的设计施工图纸2、已确定的施工方案3、工具书（信息价、设备清单、材料手册、费用定额等）4、市定额站颁发的有关计费及调差文件二）工程预算编制的程序1、准备资料、熟悉图纸2、按各专业计算工程量（人工）3、套预算定额（人工输入、电脑分析、计费）4、按各专业汇总造价及复核5、编写说明三）工程常用预算定额及特点1、土建：2000年深圳市建筑工程综合价格2、装饰：97年深圳市建筑装饰工程综合价格3、安装：89年广东省安装工程单位估价表4、园林绿化：91年广东省园林绿化工程预算定额5、市政：93年广东省市政工程单位估价表四）装修预算常用定额不同所造成的单价差距1、如何界定土建（与主体一同设计的装修工程）与装饰（属主体已交工，甲方另行分包的装饰工程）2、定额项目单价差见附件3、问题：预算定额的组成？预算定额的组成1、人工费（乙方直接从事施工工人的基本工资）2、材料费（完成工程所需的主要材料、其他材料，构件及脚手架、模板的摊销费3、机械费（完成工程所发生机械台班费）五）按工程预算价的各类费用所占比例1、材料费占55—60%2、人工费占15--20%3、机械费占10—12%4、管理费占10—15%六）预算综合管理费用所含的内容临时设施费、夜间施工增加费、雨季施工措施费、施工管理费、劳保基金、预算编制费、现场经费、探亲增加费、水电。（管理及利润费约20%）七）常用的施工措施费内容（属施工组织设计）材料二次运输费、施工技术措施费、缩短工期措施费、工地环保增加费。八）如何查看装饰综合价格定额见附件六、设计部门常用的预算定额（装饰部分）1、土建：2000年深圳市建筑工程综合价格2、装饰：97年深圳市建筑装饰工程综合价格