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1第一章物业管理公司概述第一节任务和岗位设置一、任务物业公司隶属于后勤集团，是江西中医学院后勤集团为加强学生宿舍、教学楼（含体育馆）、图书馆、行政楼、实验楼等学习、工作、生活场所的安全保卫、卫生保洁和日常维修工作而成立的服务部门。其主要服务内容和职责是：1、负责所辖各片区的生活设施（设备）、教学设施（设备）等公共财产的防被盗、防丢失、防损坏、防火灾等安全保卫工作；2、维护所辖片区正常的住宿、教学和工作秩序；3、负责所辖各片区的室内卫生保洁工作；4、负责教学楼多媒体的维护保养和管理工作；5、负责物业公司员工的教育、培养和管理工作；6、负责所辖片区生活设施（设备）、教学设施（设备）的报修工作；7、负责湾里校区教学、科研及师生生活场所日常维修工作；8、协助能源动力部加强水电管理；9、处理师生投诉（涉及到公司人和事的投诉）；10、做好上级领导交办的其它工作。二、岗位设置物业公司按服务区域分为学生宿舍、实验楼、教学楼（含体育馆）、3个片区。我公司的工作人员除办公室人员外，各片区设有管理员、门22卫、保洁员、多媒体管理员（教学楼片区）、维修员等工作人员。岗位设置如下：第二节岗位职责一、物业公司经理职责。物业公司经理在后勤集团分管领导的直接领导下开展工作,对物业公司的全面工作负责。1、认真贯彻上级的决议、决定、批示，带领公司员工积极完成各项工作任务；2、加强公司员工的思想教育、管理，督促公司员工执行岗位职责和各项规章制度；3、指导办公室加强员工学习、培训，不断提高员工的业务技能；4、安排布置各阶段的工作任务，检查督促落实情况；物业公司片区（管理员）公司办公室门卫保洁员多媒体管理员维修员335、加强成本核算，节约开支；6、加强制度建设，完善各项规章制度；7、积极探索物业管理规律，创新管理方法；8、当好领导的参谋和助手，积极为后勤集团的发展献计献策；9、完成上级领导交办的其它工作。二、物业公司副经理职责副经理在经理的领导下开展工作，其主要职责是搞好调查研究，了解“一线”情况，掌握第一手资料，为经理决策提供依据；当好经理的参谋和助手，协助经理工作。三、物业公司经理助理职责经理助理在经理的领导下开展工作，其主要职责是搞好调查研究，了解“一线”情况，掌握第一手资料，为经理决策提供依据，当好经理的参谋和助手，协助经理工作。四、物业公司办公室工作职责1、制定物业公司发展规划和各阶段的工作计划；2、了解的掌握物业公司各片区员工队伍的基本情况，了解和掌握各片区教学设施（设备）、生活设施（设备）的配备、使用和管理情况；3、根据工作任务和工作性质，制定办公用品、保洁用品、劳保用品、保安用品等消耗用品的使用和采购计划，逐月核算其费用开支情况；4、根据员工考勤及员工综合表现，拟制员工工资表，核算员工工资；445、根据《员工手册》，结合公司实际，健全和完善各项规章制度；6、检查和考核员工工作完成情况；7、组织召开员工大会、公司例会并做好会议记录；收集、整理物业公司相关资料，健全各种档案；8、做好员工的思想教育和业务培训工作；9、做好维修巡查，服务回访工作。10、广泛收集师生意见和建议并及时反馈给公司经理；11、积极完成公司交办的其它任务。五、办公室文员职责1、在公司经理领导下，处理公司日常事务。2、负责相关资料的管理和文件传送。3、处理师生、员工投诉，解答并记录师生员工提出的问题。4、了解的掌握各片区员工队伍的基本情况，了解和掌握各片区教学设施（设备）、生活设施（设备）的配备、使用和管理情况；5、根据工作任务和工作性质，制定办公用品、保洁用品、劳保用品、门卫用品、日常维修材料等消耗用品的使用和采购计划，逐月核算其费用开支情况；6、根据员工考勤及员工综合表现，拟制员工工资表，核算员工工资；7、负责布置会场，记录会议内容。8、每月对公司经费运行情况进行核算。9、完成公司交办的其它工作。55六、物业公司各片区管理员职责（一）学生宿舍管理员职责1、熟悉和掌握各学院学生的分布和居住情况，关心爱护学生，力所能及地为学生排忧解难；2、熟悉和掌握学生宿舍各种设施（设备）的配备、养护和使用情况，做好防盗、防火安全工作；3、负责学生宿舍室内的保洁工作；4、负责学生宿舍的日常维修工作；5、负责学生宿舍工作人员的教育和管理，督促其执行岗位职责和遵守各项规章制度；6、配合学工处、各院部加强学生的管理，教育和引导学生遵守《学生宿舍管理规定》；7、维护学生宿舍正常的生活秩序，及时报告和处置突发事件；8、加强水电管理，及时发现和处置违章用电情况，及时通报无电寝室的房号，督促学生及时购电；9、认真做好来访人员进出的查验、登记工作，杜绝闲杂人员进入宿舍；10、完成公司交办的其它工作（二）实验楼管理员职责1、熟悉和掌握实验楼片区各种设施（设备）的配备、养护和使用情况，做好防盗、防火安全工作；2、负责实验楼片区室内的保洁工作；663、负责实验楼片区的日常维修工作；4、负责实验楼片区工作人员的教育和管理，督促其执行岗位职责和遵守各项规章制度；5、维护实验楼片区正常的教学秩序，及时报告和处置突发事件；6、加强水电管理，及时发现和处置违章用电情况；7、认真做好来访人员进出的查验、登记工作，杜绝闲杂人员进入实验楼；8、完成公司交办的其它工作（三）教学楼片区管理员职责1、熟悉和掌握教学楼各种设施（设备）的配备、养护和使用情况，做好防盗、防火安全工作；2、负责教学楼室内的保洁工作；3、负责教学楼的日常维修工作；4、负责教学楼工作人员的教育和管理，督促其执行岗位职责和遵守各项规章制度；5、维护教学楼正常的教学秩序，及时报告和处置突发事件；6、负责教学楼多媒体的维护保养，确保教学的顺利进行；7、加强水电管理，及时发现和处置违章用电情况；8、认真做好来访人员进出的查验、登记工作，杜绝闲杂人员进入教学楼楼；9、完成公司交办的其它工作。77第三节工作流程一、公司工作布置二、文件处理三、员工酬金发放四、办公用品、劳保用品、保洁材料、日常维修材料的请购、领用1、请购各片区管理员负责执行执行结果反馈办公室经理布置工作经理评定工作完成质量根据任务完成情况实施奖惩、制定具体措施办公室整理副经理、经理助理、经理批阅办公室根据经理意见进行处理后归档，同时将文件精神传达到各片区管理员各片区管理员贯彻执行各片区管理员考勤造册办公室核算经理审核上报人力资源公司882、领用第四节员工守则一、基本守则（1、2、3、4、5、6、7、10之内容为后勤集团员工守则的内容）1、遵守国家法律法规，遵守后勤集团及公司的各项规章制度。2、爱岗敬业，忠于职守，踏踏实实地做好本职工作，高标准、高质量地完成工作任务；3、注重个人形象和维护后勤集团及公司的声誉与利益，对公司有高度的主人翁精神和责任感；4、服从组织，服从领导，听从安排，不阳奉阴违或敷衍塞责；5、注着自身品德修养，遵守公共道德和职业道德，诚实守信，作风正派；6、廉洁自律，大公无私，严禁以权谋私和下级向上级请客送礼。7、努力学习科学文化知识，不断提高业务技术水平和服务质量办公室制定使用、请购计划办公室人员填写请购申请经理审核后勤集团领导审批核报采购公司采购库存各片区管理员填写请领申请办公室审核（重点审核节超情况）经理审核集团分管领导审批管理员（文员）领用发放998、严格遵守劳动纪律，按规定时间上下班，上下班实行考勤制度；工作时间不得有串岗、脱岗等擅自离岗行为。9、加强成本意识，勤俭节约。10、保守后勤集团及公司的秘密。二、服务形象（内容与后勤集团规定相同）（一）仪表着装1、保持服装整齐清洁，按要求佩带工作牌、穿工作服。上班期间不得穿拖鞋、打光膀。2、头发梳理整齐，不得留怪异发型，男士头发不得盖过耳部及后衣领为适度，不准蓄须，女士可化淡妆，不宜化浓妆，始终保持仪容美观大方，禁穿低胸衫裙、超短裙、露肩背服装。（二）姿态和动作1、站立时，自然挺立，眼睛平视，面带微笑，双臂自然下垂或在体前交叉。坐立时，上身挺直，双肩放松，手自然放在双膝上，不得坐在椅子上前缩后仰，摇腿脚。行走时，眼睛前视，肩平身直，双臂自然摆动，走路时不左顾右盼，不与他人拉手，搂腰搭背。2、握手时目视对方眼睛，表情大方、不卑不亢。领导或长辈应先伸手向下级或年轻的，异性间女性先伸手向男方。3、在各种场合，见到上级领导、师生和同事面带微笑，点头表示致意和问好。4、进入领导、老师办公室或学生宿舍前，应先敲门，得到同意后1010再进入。如对方正在讲话，要稍等静候；如有急事要打断谈话，应说“对不起，打断你们谈话”。不得随意翻动室内任何物品。工作结束后，应按要求清理好现场。5、递交文件要把正面文字朝对方，如是钢笔等尖锐物，应把尖部向着自己。6、过通道、走廊或其它公共场所时，要放轻脚步，不能大声说话，唱歌和吹口哨。7、在过道里或乘交通车和电梯时，要礼让，不能抢行。8、工作场所、工作时间不得干私活（私事），严禁从事任何赌博活动；严禁喝酒上岗，严禁在岗上抽烟，吃东西。9、讲究卫生，做到不随地吐痰，不乱扔果皮、纸屑、烟蒂等杂物；（三）办公室1、工作台面整洁，不摆放与工作无关的物品。2、借用他人或公司的物品，应及时归还。3、未经同意，不得随意翻阅同事的文件、抽屉等。（四）接听电话1、所有来电，在铃声3响之内接听。2、拿起电话后，先致简单问候，自报所属部门和姓名，语气亲切柔和。3、认真倾听对方讲话，需要时应详细记录对方通知或留言的事由、时间、地点、姓名，并向对方复述一遍。11114、通话完毕，向对方表示感谢，等对方放下电话后，再轻轻放下电话。5、打出电话，应预先整理好电话内容，语言简练、明了。6、上班时，不得打私人电话，如有急事，事后应报告部门负责人。（五）处理投诉1、全体员工都必须高度重视师生的投诉，要细心听取投诉，让师生畅所欲言，把它作为改进公司管理不可多得的珍贵材料。2、认真了解投诉细节和师生姓名，要真诚感谢师生和对事件致歉。3、接待投诉时，任何人都作为处理师生投诉的第一责任人。在职权范围内，对投诉事件立即进行处理，师生满意走后，应立即向主管领导反映不得隐瞒。若师生不满意或超出了自身职权范围，必须立即向主管领导反映或转报有关部门解决，不得推诿。4、不得涂改、撕毁，更不得假造或谎报师生意见薄和意见箱中的内容。5、投诉经调查属实将作为员工奖励或处罚的依据。三、员工的权利和义务所有员工必须正确地行使权利，自觉地履行义务（一）权利1、员工有按劳取酬的权利。2、员工有人格得到尊重的权利。3、员工有对同事和管理人员的工作进行监督的权利。12124、员工有批评、检举揭发各种违纪行为的权利5、员工有按规定享受物业公司各项补贴待遇的权利。6、员工有提出合理化建议的权利。7、员工在接受各种处罚或发生争议时，有向公司领导申诉的权利。（二）义务1、员工有维护后勤集团和公司声誉和利益的义务。2、员工有遵守公司各项规章制度的义务。3、员工有为师生提供优质服务的义务。4、员工有不断提高自身业务素质的义务。5、员工有保护学院财产安全的义务。6、员工有尊重领导，服从管理，服从工作安排的义务。7、员工有与坏人坏事作斗争的义务。8、员工有节约开支，节约能源，降低成本的义务。9、员工有参加公司值班的义务。第五节管理规定一、员工薪酬管理规定（内容与后勤集团规定相同）（一）原则1、遵守国家有关政策2、参照南昌市劳动力市场价格3、坚持各尽所能、按劳分配、多劳多得、优劳优酬的分配原则1313（二）工资结构模式员工工资=基础工资+绩效工资基础工资：指在岗员工的基本生活保障绩效工资=奖励工资+惩罚工资绩效工资根据奖惩规定、工作考核细则及奖惩标准的相关规定确定。（三）薪酬发放1、每月15日前以现金的形式发放上个月工资；2、发放程序：（1）新员工入职后，根据后勤集团人事制度，由物业公司会同人力资源公司确定新员工的基础工资标准，并报后勤集团领导审批生效；（2）每月1—5日前，由各片区管理员将员工考勤情况等工作表现情况报物业公司汇总，审核确定员工工资后报送人力资源公司；（3）每月6日—8日，人力资源公司进行汇总审核；（4）每月9日—10日，人力资源公司报后勤集团分管领导审核；（5）每月11日—12日，后勤集团领导