物业前期介入

第六章物业管理的前期介入[教学目的要求]通过学习，要求学生了解物业竣工验收和接管验收的相关内容，了解物业管理项目招标方式，掌握前期介入的概念、必要性、内容，掌握物业管理项目招投标的程序、掌握物业管理投标书和入伙通知书编写方法以及装修管理内容。第一节物业管理前期介入概述一、物业管理前期介入的认识（开发-经营-管理）二、物业管理前期介入的必要性-意义三、物业管理前期介入的内容四、物业管理企业在规划、设计、施工阶段的参与五、物业管理前期介入中遇到的几个实际问题一、物业管理前期介入的认识（开发-经营-管理）1、前期介入：指物业公司在接管物业以前的各个阶段就参与决策，制定出物业管理方案，并从管理和运作的角度为开发商提出良好的建设性意见。接管物业以前的各个阶段：项目可行性研究阶段、建筑物规划方案设计阶段、施工阶段等参与决策：指参与物业的规划设计和建设的过程。物业管理公司从业主与使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用、管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备，以更好满足业主与非业主使用人的需求和有利于之后的物业管理。2、前期介入时物业企业向开发商提出的建议（1）配套设施的完善（2）水电气等供应容量（3）安全保卫系统（4）垃圾处理方式（5）绿化布置（6）消防设施（7）建材选用前期介入的主要目的物业管理前期介入的目的是在物业建成之前采取措施，确保建成的物业质量和功能都合乎要求，有利于业主使用，方便以后的物业管理。二、物业管理前期介入的必要性-意义1、有利于维护物业公司的良好形象2、优化设计、减少返工、防止后遗症（减少或避免规划设计、建设的隐患）3、有利于全面了解物业：土建结构、管线走向、设施建设、设备安装4、为后期管理做好准备5、促进物业的销售物业管理前期介入能够在较大程度上保证物业管理的一致性和连贯性，减少很多不必要的损失。三、物业管理前期介入的内容（一）通过投标来接洽物业管理业务1、进行可行性、可靠性、可赢利性分析2、具体测算物业管理费用3、投标竞争、洽谈、签订物业管理合同4、选派人员运作物业前期管理（二）根据物业档次确定服务标准（三）制定物业维修管理方案（四）建立与业主或使用人的联系关系1、听取业主或使用人的要求、希望2、了解业主或使用人对物业的使用的有关安排、打算3、参与售房部门同业主或使用人签约（五）参与施工与设计1、从用户角度审查建筑物的设计图样2、从管理角度分析物业建造的选料及安装方法等3、在施工现场做好记录4、提供改良意见5、检查施工进度6、参与工程验收（六）设计管理模式、草拟及制定管理制度1、筹建业主管委会2、草拟规章制度3、设置物业辖区的组织机构4、培训上岗（七）建立服务系统和服务网络1、专业项目队伍的设立、选聘、洽谈及合同订立2、同各部门进行联络、沟通3、建代办网（八）办理移交接管事宜1、拟定移交接管办法2、筹建管委会3、协助和办理移交接管事项四、物业管理企业在规划、设计、施工阶段的参与A在规划、设计阶段的参与：房地产项目的开发建设应具有超前意识，物业管理专业人员对规划设计的参与职责主要表现在全面细致的针对物业管理顺利实施的各种需要以及在以往管理实践中发现的规划设计上的问题向开发企业和设计单位提出建议。（一）配套设施的完善（二）水电气等供应容量（三）安全保卫系统（四）垃圾处理方式（五）绿化布置（六）消防设施（七）建筑材料选用（八）其他B在施工阶段的参与物业管理企业参与工程施工质量监理的要点包括：1、应派选有关专业人员参与工程施工质量监理；2、要尽可能全面的收集物业的各种资料，同时熟悉各个部分，为日后的管理作充分的准备；3、按国家规定的技术标准，对工程设计与设计单位施工单位，开发商一起认真进行技术鉴定和图纸会审；4、工程施工中按国家现有法律规定，技术标准及合同不断进行检查。五、物业管理前期介入中遇到的几个实际问题（一）介入方式：1、早期介入-充当顾问，此时提出的建议最及时，容易采纳，此时一般不设固定人员进驻开发现场，工作方式可根据发展商的需要确定，如定期参加发展商的设计会议，出谋划策等。2、中期介入-扮演监理，介入人员主要为工程技术人员，尤其是设备系统工程师。3、晚期介入-开始管家，是由先前的顾问工作转入实质性操作工作，此时管理公司的整套队伍应基本到位。也有认为，前期介入的方式为：早期介入：是指物业管理企业在项目可行性研究阶段的介入。中期介入：是指物业管理企业方案设计阶段的介入。晚期介入：是指物业管理企业在项目施工阶段的介入。（二）前期介入费用由谁承担？根据费用产生的原因及用途，管理公司在入伙前介入所产生费用应由开发商承担，原因：1、前期介入的主要目的是协助开发商工作（1）前期介入为验收接管打下基础，使房屋质量得到保证，提升了物业档次。（2）使已购房业主对物业质量及日后管理放心，帮助发展商销售。2、管理费用尚无收费来源，此期间公司的实际服务对象是发展商，谁受益，谁付费。3、政府规定：目前国家尚无统一立法，但各地政府明文规定。（三）设计单位不接受、采纳意见不接受怎么办？不采纳理由：（1）不符合设计规范（2）增加设计难度（3）自认为设计符合规范、无须更改管理公司做法与态度：（1）对确实不符合设计规范的意见，公司应放弃，应尊重科学，尊重设计。（2）说服发展商，多为以后着想。（3）一些设计虽符合规范要求，但偏于保守，落后于现实发展需要，则应努力用事实依据来改变设计单位的看法。与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议介入可行性研究→退出房地产开发签订合同，正式进入前期介入介入规划设计阶段介入施工建设阶段介入物业销售阶段物业验收、移交，结束前期介入PM前期介入流程图第二节物业管理的招标与投标一、物业管理招标的必要性二、招标的类型、原则、程序、特点三、物业管理招标文件的内容四、物业管理投标的程序和方法五、投标的策略六、投标书的拟写和经营管理测算一、物业管理招标的必要性1、招标：指开发商或管委会为即将建造完成或已经建造完成的物业寻找物业公司而制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘物业管理公司的过程。招标由物业开发商（或业主）负责，通过招标开展竞争，择优选聘物业管理公司。2、必要性：（1）是发展社会主义市场经济的需要（2）是房地产管理体制改革的需要（3）是提高物业管理水平，促进行业发展的需要，“外树形象，内强素质”二、招标的类型、原则、程序（一）类型：1、按招标内容分：单纯物业管理招标物业管理与经营总招标2、按招标方式分：公开招标-发广告招标邀请招标-发通知邀请协商招标-直接邀请协商（二）招标的原则——公平、公正、公开、合理公平-向所有物业公司提出的招标条件都是一致的。公正-指投标评定的准则是衡量所有投标书的尺度。公开-指招标过程中各项程序对外公开，实行行业监督，以增加招标的透明度。合理-选中投标的价格、要求必须合理，不能接受低于正常的管理服务成本的标价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。（三）物业管理的招标程序1.选择招标方式2.制定招标文件3.发出招标邀请或通知，投标单位资格审查，出售招标文件4.组织现场勘察5.召开标前会议招标机构通常在投标人购买招标文件后安排一次投标人员会议，即标前会议。召开标前会议的目的是澄清投标人提出的各类问题。6.收存投标书并开标和定标7.与中标企业签订物业管理委托合同（四）物业管理招标的特点1．超前招标物业管理早期介入的特点，决定了物业管理招标必须超前。2．具有阶段性和时间性首先，招标文件的各种管理要求、管理价格的制定都具有阶段性，过了一段时间，由于各种变化可能需要调整。其次，物业管理公司一旦中标，并不意味着可以长期占据这一市场份额，直到所管理物业的寿命期结束。物业管理公司可能在激烈的竞争中被更好的物业管理公司所替代。所以，物业管理招标具有阶段性和时间性的特点。三、物业管理招标文件的内容1．投标须知：包括：投标人须知、投标的主要要求、合同格式与合同条件等内容。（1）投标人须知的要求与内容①必须出具投标保证书。投标保证书必须与投标书一起交出，用于保证投标后不中途退标，否则投标保证金将予以没收；②关于保密要求。投标文件具有保密性质，投标人不得泄密，这是为避免投标的物业管理企业之间互相串通，竞相抬高投标价格而做出的规定；③要有“不选择最低标价”的申明。在绝大部分投标文件中，按照国际惯例，均有一条“业主不约束自己接受最低标价”的规定。因为有些管理费用标价很低甚至低于成本价，这势必会造成日后管理不到位，或者赔本破产无法继续履行合同的局面；④递送投标书的程序。投标人须知中应对投标书的递送程序加以说明。其主要内容有：投标书所用的语言、份数、地址、截止日期、传送方法和必要的证明文件；⑤开标与评定投标的时间与标准。招标文件的投标人须知中应说明开标时间和定标时间及评定标准。评定投标的标准应尽可能量化，使每一个投标的物业管理企业能明白将采用何种方法量化。（2）关于投标的主要要求①出具履约保证书。投标的物业管理企业中标以后签订合同以前，必须先要签署履约保证书，缴纳履约保证金，用以确保合同的履行，其手续与办理投标保证书相同。保证金额可具体规定一定额度。履约保证书的有效期为履行完合同为止。如果中标的物业管理企业中途违约，则履约保证金就被开发商或业主委员会没收，作为赔偿损失之用；②对开发商或业主不采用最低价的承诺，这一条规定主要是为了避免投标的物业管理企业对选标权的争议；③管理服务的具体要求和条件。（3）关于合同格式和条件在招标文件中要说明开发商或业主委员会与物业管理企业签约的合同格式和条件，以便投标的物业管理企业明确自己中标后将承担的责任、义务和享受的权利。2．要求管理的物业说明书开发商或业主委员会在招标文件中，应具体而详尽地说明本次招标所要求管理的物业的具体情况。通常是列出物业的地址，包括物业的地理位置、占地面积、住户数和物业的各个组成部分，如建筑物的建筑结构和建筑材料的选用、设备、设施的选用与安装、物业环境与配套设施、委托管理经营得范围、应达到的各项经济指标、管理指标及基本要求，投标起止日期和开标日期、地点等情况。3．提供计算方案和设计图纸若是新建物业，则在招标文件中提供规划设计和设计意向方案，以便投标的物业管理企业在投标书中可提出自己对设计方案的合理性看法及改进调整设想，从而为招标工作带来方便。若是已建成的物业，则要在投标文件中提供详细的设计图纸，以便投标的物业管理企业对所接管的物业有全面的了解，便于在投标文件中正确合理地计算出管理费标价。四、物业管理投标的程序和方法投标是指物业管理公司依据物业开发商的招标文件的要求组织编制标书，参加物业管理资格竞争的一种行为。物业管理投标的程序和方法如下：（一）取得招标文件收到招标邀请信的物业管理企业，可直接到发出邀请信的招标方去购买招标文件。获得招标广告通知信息并通过经营资质预审的物业管理企业，也可按规定程序购买招标文件。（二）熟悉招标文件并考察物业现场招标文件取得后，首先应详细阅读全部招标文件内容，并对现场进行实地考察，有时开发商或业主委员会会组织投标者参加统一参观现场并作必要介绍的活动。对招标文件中的各项规定，如开标时间、定标时间、投标保证书、履约保证书、奖罚措施等都要弄清，并做好相应准备，更重要的是对于图纸、设计说明书和管理服务标准、方案和要求，应仔细阅读和了解。（三）详细列出管理方法和工作量根据招标文件中的物业情况和管理服务范围、要求，详细列出完成所要求管理服务任务的方法和工作量。一般可划分为日常综合管理方法与工作量，特约特需管理服务方法与工作量，维修更新管理方法和工作量等。（四）确定单价、估算管理服务费总额国家规定的管理服务单价不必研究，此处主要是对市场指导价和市场价这两部分单价进行专题分析研究。由于每一物业情况不同、有各自的特点，其管理服务范围、标准不同，因此不能套用一种单价，应具体问题具体分析。同时，要弄清竞争对手的情况，在确定单价时要从战略、战术上去进行研究。一旦单价确定下来，与工作量相乘，即可得出管理服务费总标价。（五）编制和投送标书1．编制标书投标人在