物业前期操作手册

ISO9001/14001一体化管理体系文件物业前期操作手册物业前期操作手册文件号：OCTPS／W01版本号：13生效时间：2013.7.1编制：ISO9001/14001一体化文件编写组审核：批准：目录序号标题页码一、物业前期操作手册与质量管理体系和环境管理体系标准条款对应关系表........2物业前期介入管理W01-01...................................................2二、总则..............................................................3三、职责..............................................................4四、程序文件(无)..........................................................5五、操作规程..............................................................6W01-01物业前期介入管理................................................6W01-02接管验收管理...................................................15W01-03物业入住（驻）管理.............................................22六、支持文件.............................................................29房屋接管验收标准.....................................................29前期物业服务合同.....................................................29临时管理规约.........................................................29用户手册.............................................................29消防安全责任书.......................................................29物业管理费收缴协议...................................................29七、相关记录.............................................................30物业分户验收单.......................................................31物业分户验收问题处理汇总表...........................................32物业整体移交验收表...................................................33房屋及公用设施等竣工和接管验收交接表.................................34房屋本体公共部位及公共设施验收表.....................................35分项工程接管验收表...................................................36工程项目移交接管验收签到表...........................................37物业接管验收内容一览表...............................................38入住/驻流程表........................................................39业主（用户）情况登记表...............................................40物业前期操作手册与质量管理体系和环境管理体系标准条款对应关系表一、物业前期操作手册与质量管理体系和环境管理体系标准条款对应关系表相关文件对应标准备注程序文件操作规程GB/T19001—2008GB/T24001—2004无物业前期介入管理W01-017.5.1生产和服务提供的控制4.4.6运行控制接管验收管理W01-027.5.1生产和服务提供的控制4.4.6运行控制物业入住（驻）管理W01-037.5.1生产和服务提供的控制4.4.6运行控制总则二、总则1、物业前期管理是指物业尚未建成、交付业主之前，公司受发展商的委托，介入项目的开发建设，参与项目的可行性研究和规划、设计、施工、安装、调试、验收、交房等阶段工作的物业管理服务活动。2、本手册包含前期介入管理和服务、物业项目接管验收、业主入伙策划及实施等几个方面的内容。3、本手册适用于公司所接管的各类物业前期管理工作，既含集团所开发并委托给公司管理的各类物业，也包含公司所承接的其他物业项目。4、公司通过前期物业管理以及服务于开发商的销售配合，从业主(使用人)及物业管理的角度，提出合理化建议，优化设计方案，促进建设质量和房产销售，使物业最大限度地满足业主的需求和后期管理的需要，保证物业的合理和正常使用。5、本手册规范物业接管验收工作，提高接管验收工作的标准化和程序化，维护和提升公司品牌形象；明确交接双方的责、权、利关系，保障物业的房屋质量及各项功能、指标符合规定要求和标准，充分维护业主利益。6、本手册通过对业主入住（入驻）过程的控制，使开发商房屋交付和业主入伙收楼工作顺利进行，彰显开发商和物业公司专业品脾形象，为更好地服务开发商和业主，也为更好的实现后期的顺利管理创造良好条件。职责三、职责1、公司管理层与建设单位就新项目管理签订前期物业服务合同，应保证物业前期管理服务工作开展所需的各种资源；公司管理层在适当的时候应成立新的项目管理服务中心，或者指定管理服务中心对新项目进行前期管理。2、品质（运营）管理部根据各事业部年度规划计划中获悉各新项目的规划设计及开发建设信息，并负责牵头成立前期介入管理小组，其成员须涵盖该项目今后负责人、相关专业工程人员和管理服务中心人员。3、前期介入小组应定期到项目现场调研，与开发商项目部建立有效的沟通机制，制定相应的工作要求，并制定详细的工作计划，由项目今后负责人作为责任人，定期编写项目前期物业建议报告按时报品质（运营）管理部项目管理岗，并积极获取反馈信息。4、品质（运营）管理部负责审查、批准集中入住（入驻）方案，并指导、监督全过程。5、工程部负责成立接管验收小组，指定管理服务中心负责人为接管验收小组负责人，小组负责接管验收工作全过程的策划并组织实施。6、工程部、市政环境部、人事部、行政部等公司相关部门应在项目前期管理人选、物质配备、接管验收及入伙工作实施时给予全力协助，必要时报公司领导，确保前期管理工作可以顺利实施。7、管理服务中心负责制定详细入伙方案，并组织、协调、落实入伙过程各项工作的顺利实施。8、公司领导交办的其他物业前期管理事项。程序文件文件号：版本号：13修改次数:00生效日期：2013.7.1四、程序文件(无)物业前期介入管理文件号：W01-01版本号：13修改次数:00生效日期：2013.7.1五、操作规程W01-01物业前期介入管理1目的通过参与物业的规划、设计和建设的过程以及服务于开发商的销售配合，从业主(使用人)及物业管理的角度，提出合理化建议，优化设计方案，促进建设质量和房产销售，使物业最大限度地满足业主的需求和后期管理的需要，保证物业的合理和正常使用。2适用范围适用于公司所接管的各类物业前期介入及管理工作。3职责3.1公司与建设单位就新项目管理签订前期物业服务合同，同时由品质（运营）管理部负责牵头成立前期介入项目组，其成员须包含以后的项目负责人、相关专业工程人员，公司应保证前期项目组开展工作所需的各项资源。3.2公司在适当的时候应成立新的项目管理服务中心，或者指定管理服务中心对新项目进行管理。3.3前期介入小组应经常到项目现场调研，与开发商项目部建立有效的沟通机制，定期编写项目前期物业建议报告提交品质（运营）管理部、地产项目部，并积极获取反馈信息。4操作规程4.1规划设计阶段前期介入4.1.1公司选派前期项目组对开发商的立项决策工作进行积极配合，对物业市场的细分、目标市场的定位、成本利润分析、物业管理的标准和内容等基本问题提供建议。4.1.2公司前期项目组从业主或使用人的角度，对物业规划设计中容易忽略的细节、缺陷提出修改方案，优化设计，完善设计中的细节。4.1.3前期介入工作组与项目部的规划设计部门建立定期沟通机制，参与项目设计研讨、图纸会审等阶段的相关会议，根据物业管理的特点形成书面的意见与建议（建议物业前期介入管理7文件号：W01-01版本号：13修改次数:00生效日期：2013.7.1应包括但不限于：总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、标识、管理用房、员工宿舍等方面应注意的内容），供项目设计部门参考；4.2项目可行性研究阶段前期介入4.2.1总体评估前期介入工作组根据项目的基本情况对项目开展相应的总体评估，评估包括：（1）市场调研调研该地段的物业类型、物业小区档次、物业管理特点。与相似典型项目的比较：相似点、差异点、优势、劣势、收费标准及改进建议。调研当地的法律法规及行业做法，掌握当地物业运作的基本模式要求及管理特点。（2）物业管理定位根据调研情况，结合项目开发的定位对项目的物业管理概念及模式进行研究，通过详细的研究决定日后物业管理和特色服务的管理定位。（3）管理成本测算、管理费定价根据项目的基础资料及数据，结合项目的物业管理定位，编制项目的管理成本测算。通过成本测算可推算出项目的管理费标准，形成书面的管理费标准测算报告，由公司领导审批后报项目公司。管理成本应与市场上类似住宅接近，如因规划设计原因造成差距过大，应知会地产共同协商，相应改进规划、设计或调整管理定位。（4）项目整体评估a）项目规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调；b）项目道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足；c）建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美；d）生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷；e）设备、设施保障充分，水、电、气、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善；f）注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施；g）安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分；h）智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设；i）便于物业组织管理，节约管理成本；j）各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。物业前期介入管理8文件号：W01-01版本号：13修改次数:00生效日期：2013.7.14.2.2单项综合评估（1）安保布局a）便于安保管理区域分割，消除管理死角；b）便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点；c）人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理；d）安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范；e）安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速。（2）消防布局a）消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠；b）消防车道设置合理，其位置及转向半径符合国家规范；c）消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范；d）消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。（3）交通布局a）各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。b）主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及