物业发展建议培训

1.物业发展建议培训2.o概述o内容o注意事项主要内容3.概述4.概述o项目策划流程市场调研项目定位物业发展建议营销策略销售执行5.概述o物业发展建议o项目开发建议o产品建议书o目的o使项目定位落实到产品中；o用以指导或引导规划设计，使设计更接近于市场；o为后期营销提供具有竞争力的卖点。o角色o不是设计师，应在设计师与目标客户之间架起一座桥梁；o不可过于追求技术细节。6.概述o原则o市场主导o大胆设想，小心求证，适度超前o符合项目定位要求，建立产品核心竞争优势o标准化，规范化oMECE原则（完整性/独立性）7.报告内容解释8.基本框架oo1、项目规划设计要点及原则o2、项目开发模式o3、项目整体构思o4、建筑空间组合o5、景观与环境设计建议o6、道路系统与交通组织o7、公建与配套设施（非商业）o8、商业规划建议o9、建筑单体及风格建议o10、户型建议o11、装修标准o12、结构及设备设施建议o13、细部亮点营造o14、分期开发建议o15、物业管理建议整体思路专业建议细节建议实施与管理9.规划设计要点及原则o规划设计要点，一般由当地规划行政主管部门提出要求。包括：o总用地面积o计容积率用地面积o总建筑面积o其中：住宅、商业o容积率o建筑覆盖率o绿地率o建筑限高o建筑退后红线要求o日照间距o车户比（车位数）o其他要求10.规划设计要点及原则o关键指标解释o覆盖率＝建筑基地面积/总用地面积o绿地率=内各类绿地面积/总用地面积o（新区不低于30%，旧区改建不低于25%）o容积率=总建筑面积/总用地面积o居住区分级：o强度指标：容积率、建筑密度、总建筑面积和分类建筑面积o环境指标：绿地率、人口密度、套密度、人均住宅区用地面积、人均绿地面积、人均公共绿地面积、人均住宅建筑面积、日照间距11.规划设计要点及原则o深圳市居住用地强度控制指标≦3.2≦2.4≦1.8≦1.0≦0.3组团≦2.8≦2.0≦1.5≦0.8≦0.3小区容积率高层（10层以上）中高层（7-9层）多层（4-6层）低层（1-3层）独立式住宅住宅层数≦22%≦22%≦30%≦23%≦32%≦25%≦35%≦30%≦16%≦12%组团小区建筑密度12.规划设计要点及原则o规划设计原则o（一般原则）o效益最大化原则（地块价值最大化、商业价值最大化）o以人为本原则o适度超前原则o品质优先原则o与周边环境相协调原则o景观均好性原则o景观价值最大化原则o可持续发展原则o（特性原则）o弹性原则o公共资源私有化原则o公众参与原则13.项目开发模式o特定要求下，尤其是大盘、都市综合体、商业、旧城改造等项目需要对开发模式加以说明。o案例一：中航格澜郡——PUD开发模式PUD即plannedunitdevelopment，是指“计划单元综合开发”模式，是国外房地产开发常用的模式，即通过一个总体的规划来控制几年甚至几十年的开发。PUD意味着一块土地规划成一个单一的单元，而不是一些单独小地块的集合体。（国外案例：马利纳沙——低密度高尔夫社区)14.o案例二：奥林匹克花园——大盘开发模式项目开发模式o复合地产———体育+地产o城市营运o品牌输出15.项目开发模式o奥林匹克花园——大盘开发模式oA1模式（控股型项目）oA2模式（控股型项目）oB模式（参股型项目或加盟型项目）oC模式（示范型项目）16.项目开发模式o案例三：万达商业城——“订单式”商业地产开发模式零售商市场调研开发商获取土地开发招商销售套现获利租金收益出租后期经营17.项目整体构思o规划理念——开发建设主题o具体分类：o人文类——历史文化、地域文化、城市文化等o景观类——江景、湖景、海景、水景、山景等o生活理念类——SOHO、SOLO、闲适生活、健康生态社区等o风情模拟类——澳洲风情、西班牙风情、巴厘岛风情等o案例：坂田万科城——西班牙风情o中海阳光棕榈园——阳光暖暖，日子散散18.项目整体构思o项目功能布局o一般情况下，项目主要用地功能包括：o住宅o商业o公共服务设施o绿地o道路o功能布局主要原则：o方便生活，有利安全防卫和物业管理；o组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务；o合理组织人流、车流和车辆停放，创造安全、安静、方便的居住环境；o满足项目定位对社区功能的特定要求。19.项目功能布局案例——华润积玉桥商业中心园林住宅区公建配套20.项目整体构思o概念规划方案o——突出规划理念o——表现建设开发主题o——体现项目规划设计原则o以水岸新城为例o——湖滨富人生活区o——公共资源私有化21.概念规划案例——水岸星城方案一IDEA1——水晶之岛此方案提出由开发商在沙湖建一小岛——水晶岛，在岛上建一类似自由女神像的标志性雕塑或环境小品，形成武汉特有的地理标志。社区通过一条穿越城市公园的私家道路与该岛连接起来，使该岛成为本社区的“私岛”，无形之中将沙湖水岸、城市公园纳入社区领域内，实现“公共资源私有化”。水晶岛社区中心22.概念规划案例——水岸星城方案二IDEA3——都市之心此方案提出在项目地块内建一人工湖，并与沙湖连接起来（表面上的连接，实际上是独立的循环水系，保证人工湖水质的清洁且不受沙湖水的污染），在人工湖上设置湖心岛，岛上开发顶级别墅。这样湖心岛成为本项目最出色的景观。整个社区也因此成为武汉城市中心的中心。高档独立别墅23.概念规划案例——水岸星城方案三IDEA3——乌托邦之梦此方案提出在地块中设计一条内河，将大部分社区（别墅、联排别墅、多层洋房区）与城市有机隔离开来，形成一个相对独立的“理想王国”——乌托邦——一个独立的富人社区；同时从整个地块区域来看，“内河”看上去似乎与沙湖连为一体，形成岛屿格局，进一步将社区领域扩大，将水景特色发挥至最大化。24.o开发蓝本o项目开发蓝本源于：o项目形象定位o项目开发理念o项目整体（建筑、园林）风格o开发条件的相似性项目整体构思25.开发蓝本（一）——水岸星城o日内瓦（LacLeman蕾梦湖）o湖滨风情社区o“城市中心·湖滨富人区”的项目定位，寻求开发建设蓝本的依据点在于：o城市中心内湖o富人区o独特水景景观o体现城市的繁华与自然环境的融合o未来营销的可延展性（富人区聚居理念）o据此以日内瓦湖畔（蕾梦湖）的渡假小镇Montreux（或Geneva、Morges、Laussane、Vevey、Nyon）作为建设开发蓝本。日内瓦风光26.开发蓝本（二）——华侨城波托菲诺oPortofino原本是地中海沿岸一个天然的小港口，后来经历了一段时间的原住居民替换过程，成了欧洲上流社会人士的度假胜地。27.建筑空间组合自由式复合式行列式围合式建筑空间组合常见的几种方式28.建筑空间组合（一）——行列式29.建筑空间组合（二）——围合式30.建筑空间组合（三）——自由式31.建筑空间组合（四）——复合式32.建筑空间组合——评价/建议33.建筑空间组合相关建议o建筑朝向o建筑朝向主要考虑当地气候因素的影响，包括日照、主导风向，满足自然通风采光的基本要求，并防止冬季寒冷地区和多沙暴地区风害的侵袭。高层建筑的布局，应避免形成高压风带和风口；o同时考虑消费者生活习惯的要求，在某种情况下，景观朝向显得更为重要。o建筑布局应根据噪声源的位置、方向和强度，应在建筑功能分区、道路布置、建筑朝向、距离及地形、绿化和建筑物的屏障作用等方面采取综合措施，以防止或减少环境噪声。34.建筑空间组合相关建议o建筑间距o住宅建筑间距分正面间距和侧面间距两个方面。凡泛称的住宅间距，系指正面间距。决定住宅建筑间距的因素很多，根据我国所处地理位置与气候状况，以及我国居住区规划实践，说明绝大多数地区只要满足日照要求，其它要求基本都能达到。o住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确定。正面间距可按日照标准确定的不同方位的日照数控制。o住宅日照标准应符合一定的规定，对于特定情况还应符合下列规定：（1)老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；（2)在原设计建筑外增加设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；（3)旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。o住宅侧面间距，应符合下列规定：（1）条式住宅，多层之间不宜小于6m；高层与各种层数住宅之间不宜小于13m;（2）高层塔式住宅、多层和中高层点式住宅与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视觉卫生因素，适当加大间距。35.景观与环境设计建议o园林景观主题o决定因素：o项目整体形象定位和整体风格o目标客户喜好o项目地块及周边条件o项目开发理念o开发蓝本满足的条件o举例：水岸星城景观主题o围绕项目开发主题定位，确定本项目园林景观主题为：o城市中央·湖滨公园o其内涵：o——突出项目自身最突出的优势：城市中心（一环线以内）、沙湖湖景资源；o——城市中央的湖滨公园极具稀缺性，这样使得本项目在市场上更具竞争力；o——富人区对自然水景的重视决定了本项目一定要做好“水文章”；o——“湖滨公园”既是对原始自然和生态的尊重，又是对城市文脉的继承，它强调了社区的开发与周围环境的协调一致。o36.景观与环境设计建议o常见的园林风格（风情）o地域类：澳洲风情、新加坡风情、西班牙风情、地中海风情、江南风情等。o设计风格类。欧式皇家园林（古典园林）、中式皇家园林、江南园林、岭南园林等。o流派类。世界四大流派：中国自然山水园、意大利台地式别墅园、法国宫廷式花园、英国自然风致式园林（园林史称三大流派：欧洲、西亚、中国）37.景观与环境设计建议o景观系统示意图38.景观与环境设计建议o景观空间分析（景观节点建议）中心园林示意图园林视觉轴线示意局部景观节点示意图39.景观与环境设计建议o绿化景观及植物配置o植被的布置应体现以下原则：o——美化主体景观，体现地方特色；o——营造社区自然生态环境；o——表现四季变幻场景，充满生机与活力；o——方便物业管理，便于保养；o——既可观赏，又可亲近。40.景观与环境设计建议o环境设计示意41.道路系统与交通组织o道路交通系统示意图图示内容包括：人行系统、车行系统、主次出入口等次入口42.道路规划居住区的道路规划，应遵循下列原则：1、根据地形、气候、用地规模、用地四周的环境条件、城市交通系统以及居民的出行方式，应选择经济，便捷的道路系统和道路断面形式；2、小区内应避免过境车辆的穿行，道路通而不畅，避免往返迂回，并适于消防车、救护车、商店货车和垃圾车等的通行；3、有利于居住区内各类用地的划分和有机联系，以及建筑物布置的多样化；4、当公共交通线路引入居住区组阁，应减少交通噪声对居民的干扰；5、在地震烈度不低于六度的地区，应考虑防灾救灾要求；6、满足居住区的日照通风和地下工程管线的埋设要求；7、城市旧城区改造，其道路系统应充分考虑原有道路特点，保留各利用有历史文化价值的街道；8、应便于居民汽车的通行；居住区道路可分为：居住区道路、小区路、组团路和宅间小路四级。其道路宽窄，应符合下列规定：居住区道路：红线宽度不宜小于20m；小区路：路面宽6m-9m，建筑控制线之间的宽度，需敷设供热管线的不宜小于14m；无供热管线的不宜小于10m;组团路：路面宽3m-5m；建筑控制线之间的宽度，需敷设供热管线的不宜小于10m；无供热管线的不宜小于8m；宅间小路：路面宽不宜小于2.5m；43.道路系统与交通组织o出入口设置小区内主要道路至少应有两个出人口；居住区内主要道路至少应有两个方向与外围道路相连；机动车道对外出人口间距不应小于150m。沿街建筑物长度超过150m时，应设不小于4m×4m的消防车通道。人行出口间距不宜超过80m，当建筑物长度超过80m时，应在底层加设人行通道。44.道路系统与交通组织o停车场o确定项目车位数的方法o1）、市场调研同类楼盘车户比；o2）、消费者调查对车位的需求；o3）、技术规范要求。o停车场设计建议o生态停车场o半地下停车场o机械停车场按《城市居住区规划设计规范》：（标准当量）生态停车场示意45.停车位o车户比=停车位/总户数o停车位指标公共交通发达中心区、商业区，0.2—