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1第一部管理及服务人员配备一、指导思想本着精减高效的原则，在保证搞好管理和服务的前提下，尽量缩小管理机构，精减人员，提高办事效率。一、机构设置在总公司的领导下，设物业总经理1人；下设行政人事部、财务部、物业部、保安部、工程部；每部设主管一人。二、编制定员初步编制定员25人；具体机构设置及岗位编制定员图示如下；社区（一期）物业管理组织架构图物业总经理（1人）行政、人事部（计1人）物业部（计20人）财务部（计1人）工程部（计8人）保安部（计17人）文员（1人）客服经理（7人）出纳（1人）主管（1人）主管（1人）保洁员（13人）维修工（7人）门岗（16人）2社区（一期）物业管理人员配备部门职位人员配备主要工作内容物业总经理1人负责小区各项经营、日常管理工作的开展。行政人事部文员1人负责具体办理人事及行政事物。财务部出纳1人负责收费，库房管理等日常账务工作。物业部物业管理员7人负责处理客户投诉、客户报修，催缴费用，客户档案资料的管理，客户迁入迁出管理，二装管理，定期组织客户意见调查等。保洁工13人负责各自工作区域的清洁卫生。工程部主管1人负责主管小区工程设备设施的正常运转，制定各项实施细则，对工程部人员进行日常工作检查。维修工7人负责小区的综合维修工作。保安部主管1人负责主管小区内安全保卫消防工作，制定各项实施细则，对安保部人员进行日常工作检查。保安员16人负责对小区进出人员及物品的管理，处理各类突发事件及小区的治安巡逻。合计48人四、各部门岗位职责及编制定员（一）物业总经理岗位职责及编制定员编制定员：1人1.在总公司总经理、副总经理的直接领导下，全面负责管理处的日常管理工作。2.全面负责项目经营管理工作，组织协调管理处员工开展各项管理服务工作，充分发挥每位员工的工作积极性和主动性，确保达成公司既定的各项工作方针及目标。3.认真执行国家及政府的有关政策、法规及公司的各项工作方针、计划和指令，定期向公司汇报管理处工作情况。4.合理控制费用开支，制定并落实多种经营措施，完成公司下达的年度经营指标3任务。5.检查管理处管理服务过程，检查服务质量记录，并提出纠正预防措施，验证纠正结果。6.及时对客户投诉及不合格服务采取纠正和预防措施，并报公司备案。7.负责组织与客户沟通，及时认真地研究客户提出的合理要求并予以解决。收集各类信息，采纳合理化建议。8.对各类张贴的公告，下发、上报文件签署或授权签署，并对结果负责。9.组织召开管理处工作例会，及时了解人员状态、工作中存在的不足、工作难点，检查、总结和布置工作。10.负责管理处新员工的岗前培训、各类人员的在职培训、主管级以下人员升职培训和调职培训，确保培训效果。11.完成公司交办的其它各项工作任务。（二）行政人事部岗位职责及编制定员编制定员：1人1、认真贯彻公司的各项规章制度；2、做好日常行政管理工作，协助起草报告、总结、计划、申请等公文、函件；3、负责办公室内务工作的监督、检查并向项目经理汇报；4、负责缴纳公司的电话费工作；5、负责全公司的服务类物资、固定资产、劳保、行政办公用品及其它低值易耗品价格的控制、申请、采购工作；6、负责建立健全公司的资产台帐，并对资产实行有效的管理，定期盘点、对帐、检查，发现问题及时汇报；7、负责具体办理公司车辆的年检、年审、保险、维修并与管理部门联系。8、负责与其它部门的工作联络，协助各部门做好行政接待及重要领导、贵宾的接待工作；9、负责会议的安排、布置，文件、资料的收集、整理工作。10、负责公司各种经营证照的办理和年审换证工作。11、负责起草、修订公司内部人力资源培训、教育的各项规章制度；412、负责对公司系统的人力资源状况进行评估，制定职工队伍建设的发展规划；13、负责制定员工教育培训的计划、组织、督导和授课工作，并对年度员工教育培训工作有效性进行评估；每月负责对各管理处的月度培训实施检查。14、负责公司系统的规章制度执行情况和劳动纪律督导、检查，并将检查结果上报经理；15、负责公司系统工资基金管理和绩效考评工作；16、负责文件、资料的打印、登记、发放、传真收发、复印、装订保管及归、存档工作；17、负责各合同建档保管；18、负责各类印章、证照保管和使用管理工作；19、做好各项目的重要资料、证件等物品的保管、年检工作；20、负责办公用品的入库、发放和管理工作；21、负责办理员工的饭卡、食宿卡、工服单、更衣柜钥匙等工作；22、收发报刊函件及整理保管报纸；23、管理办公用水；24、负责工资核算，劳动工资台帐记帐；25、负责各项劳动保险代扣代缴，月报及社保登记证、年检；26、办理员工转正、定级和办理招工、招聘手续；27、负责职能部门的考勤统计工作；28、负责全公司的人事档案的管理；29、完成领导交界的其他工作。（三）物业部岗位职责及编制定员编制定员：7人1、物业部岗位职责（1）负责提供小区管理服务咨询（2）负责受理客户投诉和客户报修（3）负责办理客户迁入、迁出和二次装修的管理（4）负责协助客户办理电话开通、迁移或对调手续5（5）负责建立、保管客户资料档案2、物业部管理员岗位职责（1）在管理处经理的直接领导下，负责管理处物业部的日常工作。（2）组织、协调物业部员工的日常工作，并对工作质量负责。（3）负责客户的各项投诉接待工作，并及时针对投诉内容制定纠正预防措施，根据管理处每季度下发的《客户意见询征问卷》反馈内容进行回访工作。（4）在管理处与客户间建立完善的服务项目。（5）每周月向项目经理提交总结报告和工作计划。（6）定期巡视管理区域、拜访客户，与客户保持良好的沟通联系。（7）为物业管理员的工作提供必要的指导和支持。（8）降低管理成本，增加收益渠道。（9）在管理处物业主管的直接领导下，完成本职工作。（10）接待、处理客户投诉，回答客户提出的相关问题，并协调有关部门迅速解决，将处理意见及结果报物业主管并及时反馈给客户。（11）负责客户入住管理、二次装修管理、大型物品进出管理等，协助客户办理相关手续。（12）做好管理费及其它费用的收取、催缴工作，负责发放收费通知单，向客户解释有关收费方面的问题，分析客户交费情况并做交费情况分析报告，及时向物业主管汇报工作进度。（13）每日巡视管理区域至少二次，对巡视中发现的问题及时报有关部门处理。（14）负责以电话、张贴或发放通知等形式将管理处的信息通知客户并给予解释。（15）保持同客户的联系，通过定期拜访客户、收集整理客户信息为客户提供服务。（16）负责客户档案、备案档案等文件资料的收集、发放、存档和保管工作。（17）完成上级领导交办的其它工作任务。3、保洁员6（1）熟悉楼宇结构、单元户数、楼座排列、车行道、人行道及公共配套设施、设备等的分布情况，以便于顺利开展各项工作。（2）严格按照保洁程序文件、作业指导书，对责任区域内的物业进行清扫、清洁，并不断巡视，保持整洁。（3）积极钻研本职岗位工作中的难点，寻找解决的办法，不断提高自身业务技能。对不能解决的问题须及时汇报上级。（4）爱护保洁工具、用品，每次使用后应清洗干净，并统一存放于指定地点。（5）维护责任区域卫生，有效制止各种违章、违规现象，劝阻、制止不卫生、不文明的行为，并直接向上级报告。（6）对公共配套设施、设备等损坏情况，及时报告相关主管人员或控制中心进行处理。（7）发现可疑人员或可疑情况，及时与当值安全管理员或控制中心取得联系进行处理。（8）发现火情时，必须及时通知控制中心或本部门工作人员，并按照消防方案履行相应职责。（9）收集客户的意见和建议并及时向上级汇报。（四）保安部岗位职责及编制定员编制定员：17人1、保安部岗位职责（1）负责做好“防火、防盗、防爆、防破坏、防自然灾害”的五防工作，维护小区范围内的治安秩序。（2）严格小区治安管理，做好来访及加班登记、24小时巡查、进出货物检查等治安防范工作。（3）严格消防管理，落实消防责任制，及时消除火险隐患。（4）积极配合公安部门打击小区内及周围发生的违法犯罪活动。（5）负责对小区各用户治安、消防工作的宣传、指导和监督。（6）抓好保安队伍业务培训。（7）完成领导交界的其它工作。72、保安主管岗位职责（1）在项目经理的领导下工作，服从项目经理的领导，工作对项目经理负责。（2）安排本部门各班组的具体工作，指导、督促、检查各班工作，定期进行检查。（3）安排本部门员工培训的具体事项。（4）对保安部员工进行遵纪守法教育。（5）处理一般治安消防事件，及时将重大消防问题报告项目经理。（6）负责本部门的设备和器材管理工作。（7）负责记录本部门各班组工作情况，并及时向上级汇报。（8）负责停车场的日常工作管理。（9）完成项目经理交办的其他工作任务。3、保安员岗位职责（1）认真遵守岗位职责和工作纪律，服从主管的直接领导。（2）中控室必须24小时坚守值班，值班员工作中须集中精力、头脑清醒、反映敏捷、快速认真确认和处理每个报警，不得脱岗、睡觉，不得做与本职工作无关的事。（3）遵守公司的考勤制度，不迟到、不早退。（4）认真学习专业业务知识，熟练掌握消防报警设备的正确操作方法。（5）熟悉小区建筑结构和布局，检查报警要准确、迅速，不能凭经验办事。（6）熟悉、掌握灭火器材的使用方法，能够有效的组织现场人员扑救初起火灾。（7）认真、如实填写消防中心工作日志及各种记录。（8）配合工程维修人员检修、维护楼内消防设施。（9）接班人员未到，交班人员不得离开，接班人员应检查设备工作状况，交班人员应如实交待本班工作情况。（10）值班人员无权出借机房内任何机器设备和通讯设备，机房所配机器设备、器材要爱护使用。非值班人员不得随意操作机器设备。（11）负责按巡视路线巡视小区各楼层，留意治安消防情况。（12）负责查询可疑人员，及时将推销及闲杂人员劝离小区。8（13）督促、检查用户装修现场的治安消防状况，及时处理违规装修。（14）非工作时间负责检查用户门窗锁闭情况，发现问题及时处理。（15）负责非工作时间加班用户的登记工作。（16）负责维持小区秩序，保证小区出入口的正常秩序。（17）密切注视小区出入人员，劝离衣冠不整者及闲杂人员。（18）负责检查大件物品放行手续。（19）负责非工作时间小区出入登记工作。（20）巡视所辖区域的安全消防情况。（五）工程部岗位职责及编制定员编制定员：8人1、工程部岗位职责（1）负责小区设备、设施的管理、运行、维护、维修和保养，保证设备设施的正常运行；（2）负责小区设备更新、技术改造、改扩建工程的计划、设计、组织监督施工、验收。（3）负责小区能源如：水、电、汽油等管理和运行；（4）负责制定小区工程管理的各项内部管理、运行规程，并认真贯彻执行；（5）负责小区工程技术人员的业务培训，不断提高技术人员专业理论知识和实际工作能力；（6）加强小区安全用电知识教育，严格操作规程，定期检查，确保小区用电安全。2、工程部主管岗位职责（1）参加小区物业接管验收工作，负责小区全部工程资料的交接和使用管理工作。（2）协助经理制定和完善部门内部的各项维修管理制度。（3）具体负责对公共设施维修、客户装修管理等工作的安排、实施和检查，每周组织召开所辖部门工作例会，及时了解处理信息，工作难点及工作中存在的问9题，积极采取各种措施予以改进，并及时向经理汇报工作质量与进度。（4）负责监督检查、参与小区公共设施、机电设备、水暖设备、消防设备等设备的月检、季检、年检以及其它重要维修养护，确保小区公共设施及各类设备良好、运行正常。（5）负责各类专业技术人员的业务培训，培训结果的考核以及工作业绩的考核，不断提高专业人员业务素质。（6）每天巡视小区的公共场所、机房等重要部位，发现问题及时处理，并作好相关的质量记录。（7）负责监督小区的装修管理工作，要合理安排人员对装修客户的巡视、检查，装修后验收工作，确保客户装修按规定标准装修。（8）负责小区已交接工程的保修管理工作，及时与保修单位或发展商联系、协调，确保小区房屋质量问题在短期内得到圆满解决，发展商提供之工程保修款使用后，需保修单位和客户确认，以便与发展商结算费用。（9）负责处理客户维修申请，核定收费项目和标准，及时安排监督维修人员为客户提供服务并按维修回