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2012-1-5修订物业管理基础实务培训（合肥版）物业服务我们的工作在学习中提升每天积累一点，便是成功的开始一、物业管理的起源及专业术语二、物业管理服务的基本内容三、物业管理相关案例一、物业管理的起源及专业术语最早的物业管理：起源于19世纪60年代的英国OctaviaHill(奥克维娅.希尔）现代意义物业管理：产生于19世纪末美国,建筑机械的发展，高层楼宇出现，对专业性的需求多。专业物业管理组织：1908年在美国芝加哥诞生。1981年3月，全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司诞生。此后，物业管理行业扎起我国迅速发展，各地物业管理企业和从业人员迅速增加。1994年3月23日，建设部以第33号令颁布了《城市新建住宅小区管理办法》（2007年9月18日废止）这为我国有关城市住宅小区管理工作正规化、法规化奠定了基础。物业管理在我国的初现20世纪80年代，随着全国住宅小区的兴建，现在物业管理从香港传入我国内地。物业管理与传统房产管理的区别类别比较内容物业管理传统房产管理物业权属管理模式管理手段管理实体管理性质管理行为管理关系管理形式管理方针管理内容管理费用管理观念管理期限多元产权（个人产权为主）市场经济管理模式经济、法律手段物业管理专业企业有偿服务企业行为契约关系、服务被服务的关系社会化、专业化统一管理以业养业多功能全方位管理服务费为主为业主、使用人服务合同期单一产权（国家产权）计划经济管理模式行政手段政府房产管理部门无偿服务政府行为隶属关系、管理被管理的关系分散的部门管理以租养房管房修房，内容单一低租金和大量财政补贴管理住、用户终身物业：指正在使用或可以投入使用的各类建筑物及附属设施设备、相关场地组成的单宗房地产及依托于该实体上的权益。物业有大小之别，它可以是一个完整的住宅区，也可以是其中的一栋楼宇、一个单元。物业可以包含各种建筑物类型，如住宅、商业大厦、酒店宾馆、工业厂房、加油站、影院、体育馆、会展中心、综合大厦等。个人、家庭、企业或企业集团拥有的房产、地产均可称为物业。物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。——摘自《物业管理条例》国务院令[2003]379号2007年修订的《物业管理条例》将“物业管理”更改为“物业服务”物业管理本身是一种主体平等的委托合同关系，而非上下级的行政管理关系。为避免字意上的歧义，即将物业管理改称物业服务。根据建设部2007年164号令《建设部关于修改〈物业管理企业资质管理办法〉的决定》的相关内容，“物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。物业管理企业之所以改名叫物业服务企业，从某种程度上是配合《物权法》的精神，突出尊重个人物权的重要性，物业管理企业实际上一直是第三产业，本质就属于服务行业范畴，这次的物业管理企业改名为物业服务企业也是顺应潮流，只是把本质上的东西在表面形式上体现并深化。2007年从“管理”到“服务”思考：到底是管理，还是服务？管理与服务不冲突！物业管理的性质主要是“服务性”的；物业管理是寓管理、经营于服务中；物业管理是在服务中体现管理并完善管理和经营。物业管理对象：物业及设施、设备物业服务对象：客户内部：员工、公司领导外部：业主、住户、使用人及其它（来访人员、装修人员、参观指导人员）2007年10月1日颁布施行的《中华人民共和国物权法》2007年10月1日修改施行的《物业管理条例》2009年3月1日修改施行的《广东省物业管理条例》2003年11月13日施行的《物业服务收费管理办法》合肥物业管理工作主要的相关法律法规开发商物业公司业主《业主临时公约》《商品房买卖合同》《业主公约》《前期物业服务合同》《物业服务合同》《前期物业服务协议》二、物业管理服务的基本内容思考：没有物业管理会怎么样？又交物业费，我就没见物业给我家做什么。市场调研前期研究方案策划前期介入接管验收入伙办理日常物业管理策划阶段物业管理方案、早期介入、成立营销服务组前期准备启动阶段成立管理处迎接业主项目立项项目策划营销策划规划设计策划销售施工管理竣工验收接管验收集中入住物业管理产品线房地产开发产品线常规性公共服务：物业服务——物业管理区域（红线以内、户门以外）针对性专项服务：配套服务——会所、游泳池委托性特约服务：特约服务——入户维修、家政服务。。。物业管理服务的基本内容主要工作职责是什么？主要工作职责1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任险保险费用；9、经业主同意的其它费用。摘自《物业服务收费管理办法》发改价格[2003]1864号物业服务成本构成物业的禁止行为不行！•未取得规划、房管及原设计单位等部门的合法手续且未向物业管理企业报告，擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局、物业使用性质以及对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建，涉及结构安全违规装修行为。•未取得规划、房管及原设计单位等部门的合法手续且未向物业管理企业报告，擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光板、雨棚、防盗门、防盗窗、拉闸门、亭子、阳光房等其他构筑物、建筑物，擅自封闭阳台，擅自加高分户栏杆，擅自在屋面安装其他设施设备，不按指定位置安装空调外机且不进行冷凝水集中收集处理；违反物业管理企业关于花园及露台的使用和施工管理规定。•违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等。•不按规定丢弃垃圾、宠物饲养、高空抛物、制造噪音、排污、排放废气、物业维修养护，影响相邻业主生活。•盗用公共资源（如：植物、共用设施设备、小品、管线、能源等）。•损坏或擅自拆除、截断、改变、连接、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共用设施。•占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、停车场、自行车房（棚）等共用部位、设施及公共场所（地）。•影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等。•未按规定将车辆停放于专用车库或指定位置；鸣喇叭或以其他方式制造超过规定标准的噪音、超速行驶。•践踏、占用绿化地、损坏、涂划园林建筑小品。•使用电梯时超载、运载粗重物品；在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损伤内壁。•不按规定堆放物品、堵塞消防通道；随意挪用、破坏消防设施设备。•进行非法集会、封建迷信活动。•危害公共利益、侵害他人合法权益或其他不道德的行为。•法律、法规及政府规定禁止的其他行为。三、物业管理相关案例物业公司该收哪些钱？物业综合服务的内容前面有讲过大家想一想内容有哪些？第七条物业服务收费根据物业服务内容的性质和不同特点，分别实行政府指导价和市场调节价。住宅小区物业服务收费中的物业综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价。非住宅的物业服务费、别墅（含独栋、双拼、联排、叠加）和实行酬金制的住宅小区的物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。摘自《住宅小区物业服务收费管理办法》广州市住宅小区物业综合服务费基准收费标准服务等级基准收费标准（元/月.平方米）备注无电梯有电梯甲级0.701.20各等级收费标准上下浮动不超过20％乙级0.601.10丙级0.501.00丁级0.400.90定价形式：政府指导价摘自《广州市宅小区物业服务收费管理办法》合价房〔2011〕41号2011年8月1日施行住宅小区车辆停放服务最高指导价收费标准定价形式：政府指导价类型停放形式车型收费标准（元/月.辆）备注机动车地面车位小型车30住宅小区未规划建设地下车库，或规划建设地下车位配比率≤30%（包括地面室内停车位，下同）中型车50小型车80住宅小区有规划建设地下车库，车位配比率＞30%且≤75%中型车100小型车160住宅小区有规划建设地下车库，车位配比率＞75%中型车180室内车库（地下、地上）车位小、中型车180含物业综合服务费50元50已售产权或使用权立体机械升降式停车位小、中型车220含物业综合服务费70元70已售产权或使用权购买地面独立车库30业主共用车库摩托车15包含燃油车非机动车室内自行车5电动车7电动车代充电服务收费由物业服务企业与业主协商三轮车15包括机动三轮车、非机动三轮车说明：1、上述费用包括物业综合服务费、公共设备运行费和日常维护费等。2、小型车，乘坐人数≤9人，蓝牌；中型车，乘坐人数10—19人，黄牌。3、室内地下、地上公共车库、车位不得强行销售，不得拒绝业主租赁使用。4、停车收费标准为最高指导价，下浮不限。5、已成立业主委员会的由业主委员会在上述最高指导价收费标准内确定具体收费标准。摘自《住宅小区物业服务收费管理办法》合价房〔2011〕41号建筑垃圾应堆放在垃圾集中点！！！第三十条装饰装修单位或装饰装修人委托物业服务企业清运装饰装修垃圾的，应当缴纳装饰装修垃圾清运费。垃圾清运费标准按建筑面积每平方米不高于3.00元收取。因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按实际发生额，由业主（使用人）或装修单位（装修人）承担，并承担相关法律责任。摘自《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》合价房〔2011〕41号摘自《合肥市建筑垃圾管理办法》合肥市人民政府令（第149号）（2010年2月1日起施行。）第十六条居民因装饰、维修等产生的零星建筑垃圾，应当按照物业管理单位或者社区居民委员会指定的地点统一堆放，并按规定交纳有关费用；物业管理单位或者社区居民委员会负责统一清运。零星建筑垃圾运输应当采用袋装或者密闭的方式，运输过程中不得遗撒、泄漏，并在市容部门核定的地点倾倒。对《办法》实施后新建小区、首次移交小区的物业服务收费，严格按照本办法执行。对《办法》实施前双方签订的委托合同已明确期限，且没有到期的，可以按照原合同、原标准、原办法继续执行；也可以由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业按照本办法重新约定；原合同到期后必须按照本办法执行。第二十六条住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费,纳入物业综合服务费，不得另行分摊收取。二次供水未移交给供水部门的供水设备，其增压水泵运行费用可据实分摊收取，接受监督。现在合肥公摊水电费要不要交？摘自《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》合价房〔2011〕41号•物业公司正常收取费用包括：–物业综合服务费–车辆停放服务费–装饰装修垃圾清运费–其他有偿服务费用想一想:高层物业费1.42元/月/平方。李先生在高层买了一间80平方的房子，同时买了一个地下车库，那么一般他一个月要交物业费多少钱？1.42*80+50=163.6元幸福里物业费：1.42元/月/平方米这么贵？对面小区才1.2元呀！项目规模——管理费用分摊安防体系——出入口数量；物防、技防完善性公共设施——市政配套、绿地率、植被种类、水系、景观灯、石材养护人工成本——收入、保险高端服务——大堂服务、双语服务。。。。误区——与售价挂钩、与周边对比影响物业费定价因素——项目特点、服务标准物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。——摘自《物业管理条例》我出国了一年，没在小区居住，为什么还要交物业费？空置房物业费的缴纳摘自《广东省物业管理条例》第五十九条已交付业主的物业，物业服务费由业主承担。未交付业主的物业，物业服务费由建设单位承担。前款所称交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。《物权法》第七十二条规定，“业主对建筑物专有部分以外的共