物业基础知识

第一章物业基础知识概述物业市场是社会主义市场体系的一个重要组成部分，是房地产市场发展到一定阶段，为适应广大业主需求而出现的一种市场形式。物业市场在中国虽然处在初级阶段，但发展速度很快，已经成为房地产流通与管理的一个重要分支。要做好物业流通与管理工作，首先要对物业的含义与特点有个基本认识。第一节物业的含义与分类“物业”一词，原出于我国香港地区和东南亚一带国家。“物业”一词自20世纪80年代引入中国大陆后，首先在广东、福建等外资企业和华侨较多的地区开始使用，随后传至上海、宁波等沿海地区，最后传遍全国，并被中国房地产主管机关接受和采纳。一、物业的含义物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大小之分，它可以根据区域空间作相对分割。整个住宅小区中的某住宅单位可作为一处物业，高层与多层综合大楼、写字楼、商业大厦、酒店、厂房仓库，甚至是电影院、俱乐部和运动场所，也可被称为物业。关于物业的内涵，国内各类著述中的提法至少有几十种，概括起来，主要包括以下内容：第一，已建成并具有使用功能的各类可供居住和非居住的房屋。第二，与这些房屋相配套的设备和市政公用设施。第三，与房屋的建筑（包括内部的多项设施）相邻的场地、庭院、停车场和小区内物业流通与管理·2·非主干交通道路。因此，单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，指与该房产配套的地产。当然，谈到物业的含义，必然让人联想到“房地产”和“不动产”这两个概念，那么它们之间又有什么联系与区别呢？“房地产”一词有狭义和广义两种解释：狭义的房地产是指房屋、房基地以及附属土地。这些附属土地是指房屋的院落占地、楼间空地、道路占地等空间上与房屋和房基地紧密结合的土地。广义的房地产是指全部土地和房屋，以及附着于土地和房屋上的不可分离的部分。从法律意义上说，房地产本质上是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。这种财产指附着于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、出租权、抵押权等。“不动产”一词译自英语RealEstate或RealProperty。在英语中，RealEstate具体是指土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋；RealProperty具体是指RealEstate及其附带的各种权益。房地产由于其位置固定，不可移动，通常又被称为不动产。从广义的“房地产”概念来说，“房地产”与“不动产”是同一语义的两种表述。房地产的表述倾向于表明这种财产是以房屋和土地作为物质载体，而不动产的表述侧重于表明这种财产具有不可移动这一独特属性，但两者所指系同一对象。在英语中，RealEstate和RealProperty可互译互通，两者关系十分紧密。从以上的分析可以看出，“物业”、“房地产”、“不动产”三个概念虽有内在的紧密联系，然而内涵并不完全相同，归纳起来，主要区别是：（一）称谓领域不同就一般情况而言，“不动产”是民法惯常使用的词汇，“房地产”则是经济法、行政法及商业实务中较常用的称谓，而“物业”仅仅是房地产领域中单元性房地产概念的别称。（二）适用范围不同“房地产”与“物业”在某些方面可通用（如基于狭义房地产概念），但“物业”一般是指一个单项的单位（如单项的房产、地产）；而“房地产”是指一个国家、地区或城镇所拥有的城镇范围内的房产和地产。因此，从宏观的角度来看，一般只用“房地产”而非“物业”。如“房地产业”不能用“物业”代替，“房地产管理体制改革”的含义要远宽于“物业管理体制改革”的含义。（三）概念外延不同一般而言，“房地产”概念的外延包括房地产的投资开发、建造、销售、售后管理等第一章物业基础知识概述·3·整个过程。“物业”常常用来指某项具体的房地产，或只是指房地产的交易、售后服务这一使用阶段。所以，两者有宏观与微观之分，有整体与局部之别。因而，归纳上述各点，物业应是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类可供居住和非居住的房屋及与之相配套的设备、市政公用设施以及房屋所在的建筑地块与附属的场地、庭院等。二、物业的分类物业有不同的分类方法。根据使用功能的不同，物业可分为以下四类：居住物业、商业物业、工业物业和其他用途物业。不同使用功能的物业，其管理有着不同的内容和要求，下面分别进行简单讲述：（一）居住物业居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等，当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。共用设施设备是指：住宅区（楼）内，费用已分摊进入住房销售价格的共用建筑部分，如上下水管道、煤气线路、消防设施、道路路灯、非经营性车场车库、公益性文体设施及共用设施设备占用的房屋等。这类物业的购买者大都是以满足自用为目的，也有作为置业投资，出租给消费者使用的。由于人人都希望有自己的住房，并且随着人们生活水平的提高和支付能力的增强还有向更高的层次发展的需要，同时由于人口迁移等诸多原因促使人们更换自己的住宅，所以该类物业的交易量巨大，具有很大市场潜力。虽然居住物业的土地效益较低，投资成本回收较慢，但由于国家对住宅产业的鼓励政策，对居住用地使用权的出让（国家规定了较长的年限，最高为70年），因而这类物业的投资风险相对较小。（二）商业物业商业物业有时也称投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业，这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。商服物业是指各种供商业、服务业使用的建筑场所，包括购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、宾馆、酒店、休闲康乐场所等。办公物业是从事生产、经营、咨询、服务等行业的管理人员（白领）办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。这类物业按照发展变化过程可分为传统办公楼、现代写字楼和智能化办公建筑等，当然按照办公楼物业档次又可划分为甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼。这类物业的购买者大都是以投资为目的，靠物业出租经营的收入来回收投资并赚取收益，也有一部分是为了自用。商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况相关，物业流通与管理·4·特别是与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。这类物业由于涉及的资金数量巨大，所以常以机构（单位）投资为主，物业的使用者多用所有者提供的空间进行经营活动，并用部分经营所得支付物业租金。由于商业物业经营者的效益在很大程度上取决于其与市场接近的程度，所以位置对于这类物业有着特殊的重要性。由于土地具有资产增值的功能，再加上这类物业的土地收益较高，投资成本回收快，不应使其长期留在某一所有人手中，因此对于这类土地使用权的出让，国家规定了较短的年限，最高为40年。（三）工业物业工业物业是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和近年来发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等。工业物业有的用于出售，也有的用于出租。一般来说，重工业厂房由于其设计需要符合特定的工艺流程要求和设备安装需要，通常只适合特定的用户使用，因此不容易转手交易。高新技术产业（如电子、计算机、精密仪器制造等行业）用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。目前，在中国各工业开发区流行的标准厂房，多为轻工业用房，有出售和出租两种经营形式。这类物业的土地收益介于居住用地与商业用地之间，故对工业物业土地使用权的出让，国家规定了介于以上两者之间的年限，最高为50年。（四）其他用途物业除了上述物业种类以外的物业，称为其他物业，有时也称为特殊物业。这类物业包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁，隧道等物业。特殊物业经营的内容通常要得到政府的许可。特殊物业的市场交易很少，因此，对这类物业的投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。这类物业的土地使用权出让的年限，国家规定最高为50年。第二节物业的特点每种产品都有其区别于其他产品的独特之处。作为土地与建筑结合物的物业，它与其他工业产品有着本质的区别，这主要体现在如下几个方面：一、使用的长期性物业使用寿命的长期性（也有人称为耐久性），是从两个方面而言的：首先，从构成第一章物业基础知识概述·5·物业基础的土地来看，它是永存的，具有不可毁灭性，这对房地产开发来说，具有可以永续利用的特点，拆除某一建筑物或构筑物后，可以再建其他建筑物或构筑物。土地的寿命几乎可以说是与地球同在，因此相对于人的寿命，它可以看作是永恒的；其次，物业的使用期限一般可达几十年乃至上百年，即土地和房屋本身是可以长期使用的。不过，在中国，对具体的某个使用者来说，又是有一定使用年限的。①根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的土地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的所有权由国家无偿取得。所以，物业既可以一次性出售，也可以通过出租的方式零星出售，边流通边消费；其价值可以一次性收回，也可以在较长的时期中多次收回。二、位置的固定性由于土地具有不可移动性，建筑物必须固定在土地上，这就形成了物业空间位置的固定性。②这种固定性不是指泥土、地下埋藏物的位置不可移动，也不是指地形、地貌的不可改变，而是指土地的空间方位、位置的确定性或物业空间位置上的不可移动性。物业位置的固定性，使得房地产的开发、买卖、租赁以及售租后的服务等一系列经济活动必须因地制宜，就地进行，而不可能像其他工业产品那样可以通过运输而到处流动，人们无法将某一物业从偏远区位移动到商业中心，大连地区的物业也不能因为北京的价格高就搬到北京去，新疆的物业也不能搬到经济发达的广东。物业位置的固定性，也使得与之相连的管道、道路、电缆不能移动，否则就会丧失物业的全部或部分功能。三、建设的长期性与投资的高额性物业开发建设周期比一般商品的生产周期要长得多，从土地征用到“七通一平”（“七通”即通路、通水、通电、通话、通有线电视、通地下排水管、通管道煤气,“一平”即平整土地），③到施工、安装、有关配套设施建设，再到竣工验收和交付使用，一般需要一年左右或更长的时间。④开发建设同时需要大量的投资，一般几千至上万平方米的一栋①在此方面，中国的法律存在着盲区，对土地使用期限结束后各种物业所有权的处理方式没有详细的规定，只有少量原则性的说法。②近几年，国内出现了采用先进技术，将靠近道边的房屋进行一定搬移的情况，但这并不能否定物业的固定性——首先，移动的距离很小，很受限制，并不能随便移动；其次，这种移动只是极特殊的现象，不能否定同类事物的本质属性。③随着数字化建筑的出现，“通网络”又成为新的建设要求，因此，更准确的说法应为“八通一平”。④在本套丛书的其他分册中，已经论述过这个问题。物业流通与管理·6·建筑，仅建筑安装工程造价就高达几百万元甚至几千万元，在北京、上海、深圳等城市的黄金地段甚至远超过这个造价范围。随着城市经济的发展和房地产市场的日益成熟，大中城市土地价格上涨较快，一平方米土地价格多在数百元乃至数千元，上万元的情况也很常见。①近年来，由于在城市建设中实行综合开发、配套建设的方针，建设投资额进一步增大，这一特点表现得更加突出。四、价值上的保值性与增值性一般说来，随着时间的推进，物业表现出明显的保值性与增值性。这是因为，随着社会生产力的发展、人口的增加和人民生活质量的提高，不论是生产还是生活，人类对土地的需求量是不断增长的。然而一定时期内，按照城市规划的要求，可用于房地产开发建设的土地面积是有限的。由于土地面积的相对稳定性，使得土地供求矛盾日益尖锐，所以物业的价格一般也会不断上涨，具有保值和增值的倾向。当然，物业的增值是一种长期的趋势，而不是直线式的运动。从某一时期来看，物业的价格可能有升有降，上下波动。但从长期来看，无疑是呈现出在波动中上扬的趋势。目前，中国大陆城市建设用地的价格比20世纪80年代初上涨了几十倍甚至几百倍，从而导致物业的价格也在较快地上涨。五、形式上的多样性没有两个完全相同的物业存在于世界上。在南方，建筑