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万科企业股份有限公司——环境分析万科A000002——向着阳光奔跑第一部分：万科集团简介第二部分：企业环境分析一、企业外部环境分析二、企业内部环境分析三、企业综合环境分析第三部分：总结及建议万科集团简介万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。2009年实现营业收入486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%，实现净利润52.8亿。2011年实现营业收入717亿，营业利润157亿，实现净利润96.2亿。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。万科理念建筑为了生命建筑延拓生命建筑充满生命万科logo2007年，万科集团更换LOGO标识。标识语“建筑无限生活”更改为“让建筑赞美生命”。新标识由四个V组成。一、企业外部环境分析1、政治环境分析2、经济环境分析3、社会环境分析4、技术环境分析政治环境分析房地产行业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感。近几年来，由于房地产市场投资规模过大，房屋价格上涨过快，需求偏大、供应结构不合理，市场秩序比较混乱等问题愈发突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。一系列调控政策的接踵而至，如专项整治房地产市场秩序，治理“捂盘惜售”；加强国有建设用地管理；促进节约集约土地，合理安排住宅用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉租房、经济适用房制度等多种因素集体效力，都从外部考验着房地产开发企业的耐力。经济环境分析房地产行业作为我国经济发展的“龙头”产业，其发展态势与宏观经济的发展具有正相关性。随着房地产行业的超速发展，国外游资不断涌入，各大主要城市的房价持续攀升，整个经济呈现过热态势，政府接二连三地出台了系列的金融调控手段，试图稳定市场，保证经济长久健康的发展，同时也避免过高房价引来的社会潜在问题。国家将房地产行业的外资投资行为列入“限制”行列，限制外商投资及热钱涌入；从紧的金融手段，银行存款准备金率连续提升，对于房产市场的资金来源起到明显抑制，同时加强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求。社会环境分析国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费热点。2005年我国人均GDP达到1703美元，已经由温饱迈入小康社会，房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地产产业相应将进入高速增长阶段。各大城市人均居住面积在过去的几年内逐渐增大，在居住人口数量的提升与人均居住面积的不断增加的基础上，住宅需求面积也将随之攀升，为城市房地产市场的发展提供更加广阔的市场空间。城市化与房地产业发展也存在着同样的内在联系，城市化发展对房地产业的发展起到持续推动的作用。大量的人口将涌入城市，必然使房产这一人们最基本的生活要素变得相对匾乏，这就给房地产行业带来极大的发展空间。随着经济的发展、社会的进步，人们的消费观念发生了重大变化，货款购房己成为当前人们住房消费的主流。随着生活水平、生活质量的逐渐提高，人们喜欢过上舒适安逸的生活，对于住宅消费的需求在不断升级。技术环境分析我国房地产产业化的总体框架己经建立，技术体系正在集成，房地产市场的热点不断翻新。房地产业数字化创新工程将进一步推进，信息技术将改造传统的房地产产业，推动产业的现代化进程，以环保、节能为主题的绿色生态住宅正在兴起。住宅产业化之后，将采用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。通过实施信息化实现了对企业运营的优化调整，有效地提高了房产企业的竞争力和企业的整体实力。购房者自我意识的觉醒、对高生活品质的追求倾向，使住宅的品质成为群众关注的热点。在当今环保日益成为主流价值观的市场氛围下，倡导“节能省地型”住宅的建设，提高住宅的品质和性能，不仅能增强住宅开发、设计、施工企业的市场竞争力，同时也更加契合住宅消费者的实际利益，促进社会和谐发展。企业特殊环境分析（波特五力模型）行业内竞争者分析潜在竞争者分析替代品分析供应商议价能力分析客户议价能力分析行业内竞争者分析行业内竞争的主要特点表现为行业集中度低、区域性强、产品差异性大、成本差异大。(1)房地产市场存在着多个巨头(2)行业增长程度(3)高额固定成本(4)高的退出成本潜在竞争者分析进入门槛高、新进入者威胁小。即使有新进入者，大多数也选择在二、三线城市做起，“练摊”积累经验和资本。(1)海外竞争加强(2)产品差异化(3)资本要求(4)政府政策替代品分析商品房买卖市场在一定程度上将受到以下方面的影响：(1)二手房市场的活跃(2)租房意识的兴起(3)消费观念的转变供应商议价能力分析对于房地产开发企业而言，供应商是指能够提供土地、设计、建材、施工和营销等服务资源的公司或个人。土地是房地产开发的基本资源，对于房地产企业来讲，最主要的供应商之一即为土地供应商。向市场供应了的商品房用地仍然及其有限，由于土地作为商品的特殊性质，对于房地产企业包括万科来说，在土地议价方面空间极小。在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中海、万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更大的反议价空间。在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如钢材等的议价空间受到一定限制。总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限，谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。客户议价能力分析近些年来，消费者对于住房多方面要求均有所提高，如房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、物管水平，甚至交楼期限与办理房产证等，成为除价格之外影响消费决策的因素。此外，眼看不断高涨的房价越来越超出大多数消费者的承受能力，政府的宏观调控适时出台，消费者的持币观望情绪愈加浓重，而对于房产市场后期走势的不确定性在一定程度上提高了消费者对于购买的议价能力企业内部环境分析1.企业组织结构2.企业人力资源3.企业财务状况4.企业文化现状企业组织结构创新组织结构——组织结构要根据战略的变化而变化。万科根据整个项目的生命周期才设立组织结构。产品线、运营线、管理线、监控线，这样使得专业分工更强，各线集中精力执行专门的任务，每一个过程都得到高度关注。企业人力资源万科提供给每一位员工的是可持续发展的机会和空间，是公平竞争的环境，致力于培养职业经理，聚集了一批善经营、懂管理、有专业知识、不断超越自我的职业经理人。万科追求个性发展与团队意识的协调一致，致力于成为学习型组织，通过学习创造自我，提升自我价值。让所有的人为了共同的目标走在一起，共同工作，通过内部经验交流和外部知识引进，提高能力。企业财务状况公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。不可忽视公司的财务也存在一些问题，如存货周转率近年来连续下降，速动比率和流动比率连续两年降低，资产负债率连续三年升高。万科部分财务数据09年08年07年营业收入48,881,000,00040,991,800,00035,526,600,000营业成本41,122,400,00034,855,700,00028,059,500,000营业利润8,685,080,0006,364,790,0007,652,900,000净利润6,430,010,0004,639,870,0005,317,500,000流动资产130,323,000,000113,456,000,00095,432,500,000存货90,085,300,00085,898,700,00066,472,900,000资产总额137,609,000,000119,237,000,000100,094,000,000流动负债68,058,300,00064,553,700,00048,774,000,000负债总额92,200,000,00080,418,000,00066,174,900,000现金流量23,002,640,47119,978,300,00017,046,500,000财务状况与经营成果分析盈利能力分析偿债能力分析营运能力分析万科盈利能力分析年度200920082007毛利率29.390338.999341.9946销售净利润率13.154411.31914.9677资产净利润率5.00694.23092.671净资产收益率14.2612.6516.55每股收益0.480.370.73每股净资产3.42.94.26每股现金流0.8416-0.0031-1.52每股净利润0.5850.4220.774年度200920082007同行业2009毛利率29.390338.999341.994630.3销售净利润率13.154411.31914.967717通过三年的还有同行业的比较，我们可以发现企业的毛利率的在逐年下降，甚至2009年的毛利率低于同行业的水平，造成企业毛利率下降的原因有两个：其一是2008年市场销售不畅，不少企业进行了一些促销活动，拉低了2009年毛利率。其二是营业成本增速超过营业收入增速2007-2008企业的销售净利率在稳步上涨，到2009年净利率又下降，低于同行业的水平。下降的原因是受国家房地产政策的影响，影响了整个房地产行业，特别是民用住房2009年万科A的资产净利润率较前两年相比,下降又上升，说明万科注意到了自己的问题在积极的改进。企业在增加收入和节约资产使用等方面开始注意。从总体上看:纵向比较，万科A的盈利能力较前两年减弱，主要表现在毛利率，销售净利润率，资产净利润率，净资产收益率，每股收益，市净率，每股净资产，市净率呈下降趋势，集中表现为该公司获利能力，市场竞争力减弱；期间费用，总成本增加；企业资产综合利用的效率下降；运营效率变差；抵御外来因素影响和打击能力一般，发展潜力小等问题。横向比较，万科A的盈利能力在同行业的房地产上市公司中仍处于领先地位，集中表现为万科的技术含量高，质量好；具有较好的经营和财务状况；背离价值小，投资风险小等优点。偿债能力分析总的来说，公司偿债能力减弱：资产负债比率上升，速动比率下降，易导致公司资金链的断裂。营运能力分析、年度2009200820072009同行业总资产周转率0.38060.37380.494540.38流动资产周转率0.4010.39250.49450.47存货周转率0.39220.32820.40950.562009年万科A的总资产周转率为0.3806次，高于2008年的0.3738次，表明万科A的总资产使用效率上升，企业营运能力较08年变强。2009年万科A的流动资产周转率为0.401次表明以相同的流动资产完成的周转额变大。2009年万科A的流动资产周转率低于同行业的流动资产周转率，表明万科A的流动资产利用效率较低。2009年万科A的存货周转率为高于08年，表明存货的周转天数较08年短，但是还是远低于同行业,表明有大量存货积压，营运能力较同行业较差。总体上来看万科拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源，从目前万科管理现状来看，建议进一步优化存货结构，适度控制存货数量。总结与分析高盈利，负经营活动现金流万科有较好的赢利能力，但经营活动投入资金长期大于回收资金，盈利缺乏一定的现金保障。评价与风险：在房地产形势大好的情况下，利润越来越丰厚。一旦市场受到冲击，在放假大跌而出现亏损，则将蚕食过去的账面利润，甚至给股东和债权人带来损失。建议