物业安全管理

物业安全管理主讲人：董岩岩一物业安全管理概述（一）物业安全的涵义其一，物业区域内的人身和财物不受侵害，物业区域内部的生活秩序、工作秩序和公共场所秩序保持良好的状态。其二，物业的安全状态应该是一种既没有危险，也没有可能发生危险的状态。其三，物业安全是物业区域内各方面安全因素整体的反映，而不是单指物业的某一个方面的安全。（二）物业安全管理物业安全管理是指物业服务公司采取各种措施和手段，保证业主和使用人的人身和财产的安全，维持正常的生活和工作秩序的一种管理工作。（三）物业安全管理的内容治安管理消防管理车辆交通管理突发事件处理（三）物业安全管理的性质二、治安管理（一）治安管理方式1.封闭式管理这种方式适用于政府机关、部队等一些要害部门或别墅、高级写字楼等一些高档物业或业主、使用人有特别要求的物业管理。其管理特点是整个物业为封闭体系，物业出入口有专门保安人员岗位看守，业主、使用人有专用通行证件，外来人员须征得业主、使用人同意并办理登记手续方可入内。2.开放式管理一些大的住宅小区或商业楼宇都采用开放型管理方式，不仅业主、使用人无需办理专用通行证件，且外来人员只要着装整洁均可自由进出。不过一些商业楼宇在非办公时间亦采用封闭式治安管理，以确保业主、使用人的财产安全。（二）治安管理的原则1.预防为主、防治结合治安工作关键是要做好预防工作，应防患于未然。2.坚持物业治安管理与社会治安管理相结合的原则物业安全离不开大的治安环境改善，同样社会治安也不能失去物业区域治安工作的支撑。物业区域内的治安工作有赖于社会力量和公安部门的支持。3.坚持“服务第一、以人为本”的服务宗旨管理就是服务，保安也是一种服务。治安管理者必须紧紧围绕努力为业主、使用人提供尽善尽美的服务这一中心开展治安管理工作。4.坚持治安工作硬件与软件一起抓的原则物业管理中的治安工作的好坏既靠治安工作的软件管理，也要靠治安防治的硬件设施。（三）物业治安管理的内容1.物业治安管理的一般性内容（1）建立健全安全保卫组织机构（2）制定和完善各项治安管理制度（3）负责维护辖区内部治安秩序，预防和查处治安事故。（4）配合公安部门打击辖区内及其周围的违法犯罪活动。（5）根据辖区内实际情况，实行24小时或特定时间保安员巡视值班。（6）加强辖区内车辆的安全管理，保证辖区内道路畅通、无交通事故发生、无车辆乱停乱放现象。（7）完善辖区内安全防范设施。（8）定期对保安员开展各项培训工作。（9）密切联系辖区内业主、使用人，做好群防群治工作。（10）与物业周边单位建立联防联保制度，与物业所在地公安机关建立良好的工作关系。2.门卫安全管理（1）为业主、使用人及客人提供引导服务。（2）为业主、使用人及客人提供有关物业服务的简单咨询答问。（3）当业主、使用人及客人携带较多物品时，为其提供必要的帮助。（4）为老弱病残及其它需要帮助的人提供必要可行的服务。（5）按有关规定对人员、物品出入进行必要的检查、登记与控制。（6）疏通车辆和人员进出，维持门岗周围交通秩序。3.巡逻安全管理（1）巡逻的范围保安巡逻范围只严格限定为物业的公共地方如辖区的绿化区、休闲娱乐场所、车场、楼宇的公共走廊、电梯厅、走火梯通道、天台、设备用房、洗手间等。保安员一般不允许进入业主、使用人私人物业空间。（2）巡逻方式①定时、不定时巡逻。定时巡逻一般1至2小时进行一次。②着制服巡逻和便衣巡逻。通常普通保安员穿保安制服巡逻，保安部经理着便衣巡逻。③昼间巡逻和夜间巡逻。昼间巡逻主要任务是检查辖区内的安全秩序情况，防范、消除各种不安全因素，制止违法犯罪活动，为业主、使用人提供必要的帮助等。夜间巡逻除上述任务外，还要对定时运行设备、物业区域、隐蔽和易发事故地段作重点检查巡视，进行必要的上锁、开关、提醒、登记、报告。（3）电子巡更为监督检查保安员巡逻工作，不少住宅区或商业大厦都安装电子巡更系统，配备电子巡更器。（7）严格制止闲杂人员进入辖区，监督、控制施工人员进出。（8）提高警惕，发现可疑人员和异常情况及时处理并迅速报告。（9）认真履行值班登记制度，记录值班中所发生、处理的各种情况。（10）认真做好特别时段（小区深夜时间、商业楼宇非营业时间等）人员出入登记工作。（11）及时汇报、通报值岗时发现涉及安全、维养、保洁、绿化等方面需及时处理的事宜。（12）积极配合其它保安员，做好各项安全防范工作。4.监控安全管理（1）电视监控系统电视监控系统主要由电子摄像头、电视屏幕和录像机三部分组成。电视监控系统在进行监视的同时，可以根据需要定时启动录像机、伴音系统和时标装置，记录监视目标的图像、数据、时标，以便存档追踪分析处理。（2）电子保安系统电子保安系统是利用安装在物业不同部位的各种监测控制器件，通过感应、遥测，一旦有非法侵入、盗窃等情况，即会发出报警信号。常用的监测器件有门窗电磁开关，监测破坏玻璃或者外力撞击的振动传感器，监测人体散发热量的红外线传感器，监测人体和物体变化的光电、超声波和微波传感器等。常用的报警输出为报警发声器、警号、警灯等。（四）安全管理标识的设置在物业服务管理区域内易发生人身安全隐患的地方主要有配电室、天台、墙、煤气房、停车场、施工现场等。对上述位置亦设立明显警示标识。在墙、天台等地围墙上应设置“危险请勿攀爬”警示牌；在配电室、煤气房等地应设置“闲人免进”、“禁止烟火”等警示牌；在清洁现场应放置“小心地滑”警示牌：外墙清洗等高空作业时，应摆放“正在施工”、“高空作业”等警示牌；在存放有毒物品或危险物品的场所要放置“危险，小心有毒”等相应的警示牌；在停车场内设立各种指示灯、警示语、防撞防滑标识，人行道、车行道、进口出口标识、标高、限速等。案例外来人员要搬东西离开小区怎么办？一天，某写字楼来了几位探访A5元403室的访客。当值的门岗护卫员在验证登记放行后，感觉到来者神情有异，便暗中告知护卫班长对访客进行监控。按理说访客应当通过单元门上的对讲请室内帮助开门，可他们来到A5栋4单元门前，为首者竟掏出锁匙径直把门打开了。尾随过来的护卫班长发现当即上前予以制止，并一再追问钥匙的来源。访客讲：该房业主欠他们的钱，愿用房间内的物品抵债，钥匙就是该业主给的。护卫班长顿生疑窦，不久前业主刚刚将栋4单这套房子连同家私借给其表弟用，怎么会突生变故呢？看来其中一定另有蹊跷。于是，护卫班长向他们讲清“搬出物品须有业主直接认可”的管理规定，请他们先到管理处办公室稍事休息，等待管理处确认。然后马上打电话找业主求证，业主连忙叫管理处暂不放行，随即急匆匆从外面赶来。待双方一见面，准备搬东西的访客顿时傻了眼，连说此业主非彼“业主”。住户在大堂遗失物品怎么办？一个周末的夜晚，在怡海广场东座办公的一位小姐进入大堂后处理一件事情。办完事后，发现放在一旁的手袋不见了，里面有刚领到的工资和公司保险柜的锁匙。管理处领导获悉后，马上来到现场了解有关的情况，并当即调看了事发时段的大堂监控录像。从录像中，大家清晰可见一名男子顺手牵羊拿走了小姐置于一旁的手袋。但非常遗憾的是，由于摄像镜头位置和角度有限，录像只显示了该人的背影，虽与东座某公司的一位员工很相似，但不能完全确认和肯定。失主不希望带来其他麻烦，要求管理处继续帮助寻找。而管理处很清楚自己无法动用传讯、侦察等手段进行查证，如何是好呢？管理处经过商议想出个奇招：在大堂贴出告示，讲清失主失窃的情况，申明可疑人已被摄入监控录像，希望其能悔悟，迷途知返，主动归还被窃的手袋，以免闹出更大的乱子。由于住在楼内的人们对大堂的监控设施都有所了解，自然深信不疑。翌日，失主高兴的来到管理处，告诉大家被窃的手袋已被悄悄的送回来了，里面的东西丝毫未损，对管理处的巧妙处理赞不绝口。访客不愿登记怎么办？三、消防管理（一）消防基本知识1.燃烧的条件燃烧，俗称着火，是指可燃物与氧或氧化剂作用发生的释放热的化学反应，通常伴有火焰和发烟现象。任何物质发生燃烧，都有一个由未燃状态转向燃烧状态的过程。这个过程的发生必须具备三个条件，即：可燃物、助燃物和着火源。2.预防火灾的基本措施（1）控制可燃物具体方法有：控制可燃物品的储存量；以难燃或不燃材料代替易燃或可燃材料；用防火涂料浸涂可燃材料，提高其耐火极限；保持可燃物处于良好的通风状态等。（2）隔绝助燃物就是破坏燃烧的助燃条件，具体措施有：将易燃、易爆物的生产置于密闭的设备中进行；对容易自燃的物品进行隔绝空气存放；变压器充惰性气体进行防火保护；关闭防火门、窗，切断空气对流；用沙、土覆盖可燃油液等。（3）消除着火源消除着火源，就是破坏燃烧的热能源，具体措施有：安装防雷、防爆装置；采取控温、遮阳等措施避免着火源；在建筑物之间构筑防火墙，在同一大厦不同楼层之间及同一楼层的不同区域安装防火卷帘等。3.火灾扑救的基本方法（1）窒息灭火法就是根据可燃物燃烧需要足够的空气（氧气）这一条件，采取适当措施阻止空气流入燃烧区，或采用不燃物、惰性气体冲淡空气中的氧气含量，使燃烧物缺乏氧气的助燃而熄灭。这种灭火方法适用于扑救密闭的房间和生产装置、设备容器内的火灾。（2）冷却灭火法是根据可燃物发生燃烧必须达到一定温度的这一条件，将水或灭火剂直接喷洒在燃烧物上，使燃烧物的温度降低到燃点以下，从而终止燃烧。此法还可用于冷却尚未燃烧的物体，如建筑构件、设备等，避免它们受热幅射影响而发生燃烧或爆炸。（3）隔离灭火法是根据发生燃烧必须具备可燃物这一条件，将与燃烧物邻近的可燃物隔离开，阻止燃烧进一步扩散。（4）抑制灭火法就是将灭火剂喷在燃烧物上，使其参与燃烧反应，使燃烧中产生的游离基消失，形成稳定分子或低活性游离基，从而使燃烧终止。4.常用消防设施、设备和器材（1）灭火器灭火器是一种可由人力移动的轻便灭火器具，它由筒体、筒盖、瓶胆、喷嘴等部件组成。灭火器种类较多，按其移动方式主要有手提式和推车式灭火器。（2）火灾自动报警系统装置火灾自动报警系统的作用是尽早地探测到火灾的发生并发出警报，以便采取措施，预防和减少火灾的发生和造成的损失。按监测的火灾特性不同，火灾探测器常分为如下几种：1）感烟式火灾探测器。2）感温式火灾探测器。3）感光式火灾探测器。4）可燃气体火灾探测器。（3）自动喷淋灭火系统装置自动喷淋灭火系统是按适当间距和高度装置一定数量喷淋头的供水灭火系统，主要由喷头、阀门、报警控制装置和管道等组成。（4）消火栓系统消火栓系统主要由供水泵、管网、消火栓、水带、水龙头、喷水栓、报警按扭及报警电话等组成。（5）防排烟系统现代化的高层楼宇里在安全通道附近都安装排烟装置。（6）加压送风系统发生火灾时，为防止烟雾、毒气进入疏散通道及消防电梯厅，除安装防火门外，还在每一层的疏散楼梯及消防电梯前安装百叶式加压送风系统，以供应充足的新鲜空气，确保人员疏散和消防电梯的正常运行。（7）安全通道与消防电梯当发生火灾时，人员可通过安全通道（即防火楼梯）进行紧急疏散直达室外或其他安全处（如避难层、平台等）。消防电梯是供消防灭火、抢救伤员、运输消防器材的专用电梯。5.火灾的分类ABC电气火灾（二）消防管理组织物业服务公司应当成立防火领导小组。防火领导小组的组长一般由总经理担任，因为物业服务公司总经理是当然的第一防火责任人，副组长一般由保安部负责人担任。专职防火办公室一般设在保安部内。为加强物业的消防管理，物业服务公司应在保安部内成立一专职消防队（组）具体负责消防中心监控工作和定期开展消防安全检查工作。除了专职消防队（组）外，还必须建立一支义务消防队，义务消防队由管理公司内身体素质好、能吃苦耐劳、不怕困难和牺牲的员工组成。（三）消防管理措施1.贯彻落实“谁主管，谁负责”的消防原则“谁主管，谁负责”原则的中心就是层层落实防火责任制，从而调动各部门、各岗位和全体员工搞好消防工作的积极性。作为物业服务公司的法人代表要对本单位的防火安全工作负全面责任；物业服务公司各部门经理要对本部门的防火安全负责；各班组负责人以至每个职工都要对自己管辖工作范围内的防火安全负责。2.建立健全消防安全制度（1）消防中心值班制度消防值班人员必须树立高度的责任感，严肃认真地做好消防中心的值班监控工