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【万科集美北站2012JP05项目】06地块市场研究及产品发展建议厦门立丹行2012.11Part1：市场研究Part2：客户分析Part3：产品建议Part4：营销定位目录|Catalog1.厦门整体走势分析2.竞品市场分析Part1|市场研究整体市场分析宏观政策环境调控持续：楼市调控以“维稳”为主，强调执行既有的政策；厦门而言，依然严格执行限购政策，短期内难有改变货币宽松：在稳增长背景下中央加大政策预调微调力度，货币进一步宽松依然可期住建部政策研究中心主任秦虹：楼市调控不会动摇住建部政策研究中心主任秦虹9月9日在“中国百万销售精英2012年会暨房地产投资趋势论坛”上表示，房地产调控政策不动摇，还会持续相当时间，住宅投资的属性会进一步弱化。温家宝：房产调控见成效但不稳定困难不小10月18日消息，国务院总理温家宝在中南海先后召开行业协会负责人、部分地方部门和企业负责人以及专家学者三场座谈会中表示:三季度的经济形势应该说比较好。中国经济增速基本趋于稳定，并且继续出现积极的变化。温家宝还说：房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。央行开展3950亿逆回购等同于一次降准10月30日，央行在公开市场操作中开展两期共3950亿元逆回购操作，创史上单日新高。此次等同于一次降准的逆回购资金投放，预计能够有效缓解月末前因多重不利因素冲击导致的资金短缺现象。整体市场分析全市供销对比1.31.80.40.91.50.90.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82.0050100150200250300350400450200720082009201020112012（1-10）2007-2012全市商品住宅供销对比供应量（万平）销售量（万平）供需比“供不应求”：今年随着市场的快速回暖住宅市场再现供不应求局面：厦门楼市经历了07年、08年供过于求，09年、10年供不应求的局面，11年随着市场放量的加大及宏观调控的深入，市场再现供过于求，今年来在政策利好及上半年开发商“以价换量”的带动下，市场快速回暖，需求旺盛，表现为供不应求的局势。2007-2011年厦门住宅年均供应量为268万㎡，年均销量为262万㎡，2012年1-10月供应量为327万㎡，销量为371万㎡。整体市场分析全市量价走势2009年厦门住宅成交量高达410万㎡，全市成交均价8821元/㎡，2010年及2011年成交量均不足250万㎡，而价格却以每年25%的速度递增。2011年底开发商开始以价换量，再加上2012年初信贷政策定向宽松，整体流动性加强的利好情况下，厦门成交量保持快速回升态势，前10月成交量达371万㎡，价格波动前行整体小幅回落，环比去年下降3%。02000400060008000100001200014000160001800001020304050600701070207030704070507060707070807090710071107120801080208030804080508060807080808090810081108120901090209030904090509060907090809090910091109121001100210031004100510061007100810091010101110121101110211031104110511061107110811091110111111121201120212031204120512061207120812091210全市商品住宅量价走势销售量（万平）销售均价价格先抑后扬：今年内销量创同期历史新高，价格进入下半年转而小幅回升：2010年至2011年厦门住宅价格进入快速上涨阶段，环比增长速度高达25%，而随着市场调控的深化，价格快速增长势头得以遏制并有所回落，今年内整体均价13270元/㎡，环比去年价格水平下跌3%。上半年“以价换量”，销量随着价格的下调迅速回升305万㎡，9543元104万㎡，9793元410万㎡，8821元243万㎡，10999元247万㎡，13715元371万㎡，13270元整体市场分析岛内外对比岛内外销量3:7——岛内外住宅销量占比呈现“剪刀”差，岛外市场占据绝对主导地位，岛内可开发土地资源日益稀缺，岛外市场主导格局将得以维持。岛内外价格2:1——岛内价格约为岛外2倍51%60%45%36%32%28%49%40%55%64%68%72%0%10%20%30%40%50%60%70%80%200720082009201020112012（1-10）历年岛内外销量占比岛内岛外0.50.50.50.50.40.40.00.10.20.30.40.50.60500010000150002000025000200720082009201020112012（1-10）历年岛内外价格对比岛内岛外岛外：岛内整体市场分析集美区供销对比集美区为全市供销主力区域：11年集美市场进入快速发展，需求强劲，近两年供需占全市比例均在3成左右。07-10年集美区域年均供应34万㎡，销售40万㎡，11年随着众多新项目的入市，供应达历史高位为136万㎡，去化72万㎡，12年（1-10）月供应106万㎡，销售135万㎡，市场呈现供不应求的局面。近两年区域供需占比均达3成左右，为全市最火热的区域。1.71.60.40.81.90.80.00.51.01.52.0020406080100120140160200720082009201020112012（1-10）集美区历年供销对比供应量销售量供需比14%11%18%16%35%33%10%12%18%18%29%36%0%5%10%15%20%25%30%35%40%200720082009201020112012（1-10）集美区历年供销占比供应占比销售占比-2%-7%38%24%-2%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%020004000600080001000012000200720082009201020112012（1-10）集美区历年均价走势销售均价涨跌幅整体市场分析集美区价格走势集美区价格进入上升通道：与全市形势一致，集美区域房价在10年进入快速上涨，今年整体均价则略有下调。07-09年集美区域均价在6000-7000元，10年价格快速上窜，进入8000时代，11年直达万元以上，今年价格结束快速上涨的势头，随着开发商“以价换量”，价格整体小幅下跌2%，为10357元。整体市场分析集美区供销产品结构区域以首置首改需求为主，其中80-90,120-144㎡为区域主流供需产品：区域供需产品主要集中在80-144㎡，其中80-90,120-144㎡两面积段占比遥遥领先，两面积段供需量合计占比均在55%以上，供需两旺。51%90%99%97%92%79%87%88%76%70%46%41%54%0%20%40%60%80%100%120%0100020003000400050006000700080009000100002009年以来集美区域产品供销对比表供应套数销售套数销售率备注：数据截止10月31日整体市场分析存量分析全市住宅存量处低位水平，8个月即可去化完毕：全市在售存量约为278万㎡,存销比约为8.2个月，供求基本平衡，其中集美区存量占比18%。截止10月份集美区在售存量约为51万㎡，占全市比例18%。备注：数据截止10月31日整体市场分析存量分析集美区住宅去化快存销比低，未来区域竞争仍然较大：基于高去化速度，集美区在售存量仅需4.3个月即可去化完毕，市场潜力大。截止10月底，集美在售存量约51万㎡，按近一年月均近12万㎡的速度测算，仅需4,3个月即可去化完毕；存量产品中121-144㎡供应量较大，市场存量最多占比23%，其次为101-110，111-120㎡产品，81-90㎡产品市场主流需求，存量仅占8%。7%3%0%8%6%12%12%23%9%4%7%6%3%集美区各面积段存量比例＜5050-7071-8081-9091-100101-110111-120121-144145-160161-180181-200201-250＞250整体市场分析总结今年内全市销量再创新高，集美区域市场需求强劲，市场占有率在3成左右，整体市场发展良好，开发潜力大今年来随着年初开发商“以价换量”，市场快速回暖，市场供需量均创历史新高，2007-2011年厦门住宅年均供应量为268万㎡，年均销量为262万㎡，2012年1-10月供应量为327万㎡，销量为371万㎡，创新高；集美区域市场需求强劲，为全市最火热的区域，市场竞争亦为激烈：11年随着众多新项目的入市，供应达历史高位为136万㎡，去化72万㎡，12年（1-10）月供应106万㎡，销售135万㎡，近两年区域供需占比均达3成左右，整体市场火热，竞争压力亦不容小觑；全市在售存量约为278万㎡,存销比约为8.2个月，处于合理期间，其中集美区存量51万㎡，占比18%，区域存销比仅为4.3个月，市场开发潜力大。竞品市场分析竞品界定基于区位的相近度、类似度以及距岛内交通等距离属性来圈定项目竞品：核心竞品圈层：项目所在片区及集美区域目前市场热度较高的环集美湖片区，杏林老城区等区域，与项目距离相近，定位偏向首置首改刚需项目与本案将构成直接竞争；二级竞品圈层：海沧马銮湾板块、翔安南部新城、环东海域片区作为新兴发展区域，在交通上同样坐享大型交通设施，与本案距离岛内距离相近，区域分流岛内较大部分刚需客群，与本案将构成间接竞争；核心竞争圈层（同区域）北站片区杏北新城杏林老城区环集美湖片区二级竞争圈层（交通等距）环东海域海沧马銮湾新城翔安南部新城禹洲中央海岸住宅莲花新城华润橡树湾聚镇水晶湖郡中航城C区住宅莲花国际夏商大学康城中骏四季阳光本案龙湖嘉屿城夏商新纪元翔鹭香悦四季IOI2012JP01中交2012JP03水晶湖郡占地：365391建面：774630容积率：2.1楼面价：1948成交时间：2009.6住宅莲花新城占地：182151建面：466060容积率：2.6楼面价：3433成交时间：2009.12住宅莲花国际占地：69342建面：167900容积率：2.4楼面价：2071成交时间：2010.6中航城C地块占地：153560建面：354950容积率：2.3楼面价：3012成交时间：2010.9华润橡树湾占地：94623建面：310813容积率：3.25楼面价：6288成交时间：2007.8禹洲中央海岸占地：123240建面：535000容积率：4.3楼面价：4561成交时间：2009.12聚镇占地：86822建面：242370容积率：2.8楼面价：3722成交时间：2007.12夏商大学康城占地：203719建面：509298容积率：2.5楼面价：829成交时间：2005.9夏商新纪元占地：58552建面：178220容积率：3.0楼面价：5667成交时间：2007.9中骏四季阳光占地：43418建面：110540容积率：2.5楼面价：2877成交时间：2011.7翔鹭香悦四季占地：42238建面：129960容积率：3.1楼面价：4378成交时间：2007.8龙湖·嘉屿城占地：270185建面：529730容积率：2.0楼面价：3279成交时间：2012.6IOI2012JP01占地：176232建面：368400容积率：2.1楼面价：3287成交时间：2012.9万科2012JP05占地：137934建面：710000容积率：5.1楼面价：2138成交时间：2012.10中交2012JP03占地：134967建面：402160容积率：3.0楼面价：3292成交时间：2012.10联发杏林湾1号占地：103730建面：373200容积率：3.6楼面价：4561成交时间：2009.12中海寰宇天下占地：92404建面：161430容积率：1.7楼面价：6195成交时间：2