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第1页共94页工作手册目录1.0工程部质量环境管理目标DCYX—YF—GZSC—GC-C012.0工程部工作职能DCYX—YF—GZSC—GC-C023.0组织结构和人员编制DCYX—YF—GZSC—GC-C034.0岗位职责DCYX—YF—GZSC—GC-C044.1工程主管岗位职责4.2强、弱电领班岗位职责4.3强电运行技工岗位职责4.4强电维修技工岗位职责4.5弱电维修技工岗位职责4.6电梯维修工岗位职责4.7水暖、综合领班岗位职责4.8司炉工岗位职责4.9水处理化验员岗位责任制4.10暖通维修技工岗位职责4.11综合维修技工岗位职责5.0规章制度DCYX—YF—GZSC—GC-C055.1配电室交接班制度5.2配电室值班制度5.3配电室倒闸操作制度5.4配电室门禁制度5.5配电室防火制度5.6配电室管理制度5.7临时用电管理制度5.8电梯管理制度5.9电梯外维人员管理规定5.10锅炉房交接班管理制度第2页共94页5.11锅炉房值班制度5.12锅炉房门禁制度5.13锅炉房防火制度5.14锅炉维护保养制度5.15锅炉巡回检查制度5.16锅炉房清洁卫生制度5.17锅炉房安全保卫制度5.18锅炉水质管理制度5.19事故处理报告制度5.20天然气表房防火制度5.21用水、供水管理制度5.22综合维修专业巡检制度5.23安全运行管理制度5.24设备维修制度5.25零修管理制度5.26巡视检查制度5.27大、中修工程管理制度5.28空房防护制度5.29事故处理制度5.30报告制度5.31防火制度5.32机电设备安全运行维修管理制度5.33房屋管理制度5.34危险品储存防火制度5.35工程部会议制度5.36工程部卫生管理制度5.37员工工作制度5.38新员工培训制度5.39工具管理制度5.40通用设备设施环境管理规定5.41工程物资管理规定第3页共94页5.42工程档案管理规定5.43工程部钥匙管理制度5.44噪音控制管理办法5.45污水排放的管理规定5.46工程废弃物管理规定5.47节约用水、用电管理办法5.48报修单管理制度5.49《派工单》流程图5.50维修程序与服务规范6.0操作规程及标准DCYX—YF—GZSC—GC—C066.1干式变压器保养安全规程6.2电容器操作规程6.3电机日常运行和维护安全操作规程6.4维修电工安全工作规程6.5照明系统故障处理安全规程6.6动力系统故障处理安全规程6.7安全出口灯及公共区域照明、用电器具的巡检标准6.8配电箱柜的巡检标准6.9弱电日常工作规程6.10弱电应急工作规程6.11监控系统安全操作规6.12监控系统维护保养内容及标准6.13监控系统巡检内容及标准6.14消防系统安全操作规程6.15消防系统维护保养内容及标准6.16消防系统巡检内容及标准6.17电梯维修工安全操作规程6.18电梯司机操作规程6.19电梯日保养项目：6.20电梯周检项目：第4页共94页6.21电梯二级（年）保养项目：6.22生活给水系统保养规程6.23消防喷淋系统保养规程6.24开水器设施保养规程6.25水泵定期保养操作规程6.26公寓、写字楼内管网检查操作规程6.27锅炉运行操作规程6.28锅炉保养程序6.29综合维修安全工作规程6.30电钻安全操作规程6.31电气焊安全操作规程6.32卫生间设施保养规程7.0突发事件紧急处理预案DCYX—YF—GZSC—GC—C077.1停电应急处理预案7.2层配电室停电应急预案7.3触电事故应急措施7.4电梯出险应急预案7.5停水、跑水事故应急处理预案8.0接管验收程序DCYX—YF—GZSC—GC—C088.1接管验收应具备的条件8.2接管验收依据8.3接管验收原则8.4责任划分8.5公寓、写字楼分部验收项目8.6接管验收小组人员构成8.7工程接管验收程序8.8验收时间表8.9配合／协助8.10工程遗留问题处理第5页共94页8.11接管或代管后的管理8.12工程资料移交清单8.13工程资料的存放9.0二装制度及管理规定DCYX—YF—GZSC—GC—C099.1公寓、写字楼装修指南9.2装修施工前准备工作9.3业户／租户区域现状交接9.4装修工程相关费用9.5付款方式9.6施工进场通知书的签发9.7装修施工管理9.8施工单位进场9.9装修工程管理制度9.10工程竣工检测9.11消防验收9.12退还装修押金9.13业户区域内的局部装修改造管理规定9.14管理协议及表格第6页共94页工程部记录表格目录序号文件名称编号收集岗位收集时间保存时间1内部培训记录表DCYX-CX–B04-J05工程组每月三年2设备设施管理卡DCYX-CX–B05-J02工程组每年三年3设备设施台帐DCYX-CX–B05-J03工程组每年三年4设备设施年度预防性维修保养计划DCYX-CX–B05-J04工程组每年三年5基地日巡检记录表DCYX-YF-GZSC-GC-C05-J01工程组每月三年6华都日巡检纪录表DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J02工程组每月三年7值班记录DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J03工程组每月三年8配电室运行记录表DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J04工程组每月三年9基地配电室运行记录表DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J05工程组每月三年10锅炉供暖运行记录表DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J06工程组每月三年11会议记录DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J07工程组每月三年12进出人员登记表DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J08工程组季度三年13机房日巡检记录表DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J09工程组季度三年14公用工具借用登记表DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J10工程组每年三年15个人领用工具登记表DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J11工程组当日三年16工具报损申请表DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J12工程组当日三年17测温记录表DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J13工程组每年三年18维修情况汇总表DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J14工程组每月三年19空置房屋巡检记录DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J15工程组当日三年20月份工程维修材料统计表DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J16工程组每月三年21设备设施维护保养记录表DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J17工程组当日三年22监视和测量装置台帐DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J18工程组当日三年23领用/退还钥匙登记表DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J19工程组季度三年24倒闸操作票DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J20工程组当日三年25维修保养月考评表DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J21工程组每月三年26工程废料处理记录DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J22工程组每月三年第7页共94页序号文件名称编号收集岗位收集时间保存时间27能源统计表DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J23工程组每月三年28清淘记录表DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J24工程组季度三年29测试记录DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J25工程组每年三年30维修工工作日志DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J26工程组当日三年31临时用电申请表DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J27工程组当日三年32电梯巡检记录表DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J28工程组当日三年33水质化验记录DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J29工程组每月三年34接管验收表DCYX-YF-GZSC-GC-C08–J01工程组当日三年35隐检工程记录表DCYX-YF-GZSC-GC-C09–J01工程组当日三年36装修整改通知DCYX-YF-GZSC-GC-C09–J02工程组当日三年37二次装修巡查表DCYX-YF-GZSC-GC-C09–J03工程组当日三年38装修工程竣工验收表DCYX-YF-GZSC-GC-C09–J04工程组当日三年第8页共94页1.0工程部质量环境管理目标DCYX—YF—GZSC—GC-C011.1服务质量满意率达到96.5%。1.2房屋主体及公共区域设备设施完好率不低于100%。1.3工程固体有害废弃物回收率100%。1.4设备运行完好率100%；无重大责任事故。1.5不发生人为责任事故，严格执行各项规章制度和操作规程。1.6建立设备安全运行制度，建全岗位责任制，定期巡回检查、维修保养，及时做好设备运行记录管理，保存好设备维修记录。1.7制定节能措施，并严格执行；修旧利废降低维修成本。1.8遵守环保法律法规，制定环保各项规章制度，并遵照执行。1.9工程主管负责对各种工程记录单据进行审核，并不定期进行现场抽查以监督员工上报的各种数据的真实性。2.0工程部工作职能DCYX—YF—GZSC—GC-C022.1负责公寓、写字楼设备设施的管理、运行、维护，建立设备管理台帐。2.2负责计量仪器仪表的校验、日常维护及使用管理。2.3负责供方维修服务的评价及监督管理工作。2.4负责空置房屋及其附属设施的维修保养。2.5负责能源消耗及资源的控制工作，保证最大限度的节能。2.6负责组织环境因素的识别、更新及重大环境因素的评价工作。2.7负责工程技术资料的收集、整理、归档。2.8负责工程维修满意率的落实及统计工作。第9页共94页3.0组织结构和人员编制DCYX—YF—GZSC—GC-C033.1组织结构3.2岗位设置：工程主管：——人；强、弱电领班：——人；综合领班：——人；强电维修：——人；配电室运行：——人；弱电维修：——人；电梯工：——人；锅炉运行：——人；综合维修：——人。4.0岗位职责DCYX—YF—GZSC—GC-C044.1工程主管岗位职责4.1.1负责制定公寓、写字楼内的公共设施、建筑物、设备系统的有关管理规章制度。4.1.2负责所有设备、设施系统（供水、供电、供热、供冷、空调、给排水、电梯、电话、有线电视、消防、监控、楼宇自控、计量器具等）的管理、运行及维修。4.1.3负责编制设备、设施维修保养年度计划、大修计划及监督维保协议的执行。4.1.4建立设备资产管理制度并使之落实，建立完整的工程设备资料及档案管理制度。4.1.5负责处理本部门业务范围内发生的问题，处理业主对本部门工作的投诉意见。4.1.6负责查验用户装修报批手续及审查装修方案，监督装修方案的实施。4.1.7配合客服部做好入住前房屋设施设备的检验工作，并做好记录。4.1.8负责公寓、写字楼工程改造，设备更新方案及预算的编制并报送有关部门审批。4.1.9组织制定各岗位规章制度和操作规程，及时纠正和处理违章违纪现象。4.1.10负责紧急情况的处理工作。4.1.11要做好公寓、写字楼的节能降耗工作，开展节能技术革新和技术改造，使能源消工程主管水暖综合领班强、弱电领班锅炉运行人员综合维修人员配电室运行电梯、强、弱电维修第10页共94页耗和环保费用降到最低水准。4.1.12严格执行《员工守则》及有关规定，认真贯彻总经理指示，按时完成上级交办的工作。4.1.13努力提高员工的技术水平及职业素质，定期组织各级员工的专业技术学习及职业道德的培训，并应定期考核。把工程部建设成为具有高技术水准，高效率，高服务质量的队伍。4.1.14完成上级领导交办的其它工作。4.2强、弱电领班岗位职责4.2.1熟悉本项目变配电、照明、电力及能源管理方面的功能和设施，以及布线安装情况。能正确使用各种图纸、资料，能合理运用工程图纸、资料管理系统。做好设备资料的收集、整理、归档，并熟悉各有关技术规范。4.2.2按时对设备进行巡检及维护保养，并负责组织实施所属设备维护保养工作，对检修质量把关。并做好设备维修、检查、保养的记录，及时上报工程部存档。善于总结经验教训，逐步采用新技术、新工艺进行改造，使设备、系统更加完善，对所辖设备负有管理责任。4.2.3负责本项目内的消防系统、电话总机、中控室、楼宇自控等弱电