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青岛港物业管理有限公司青岛港物业管理有限公司2018年4月“物业承接查验与设施设备管理专业岗位”专题培训情况汇报青岛港物业管理有限公司青岛港物业管理有限公司目录一、培训概况二、培训内容1、物业设施设备现场查验2、设施设备管理三、培训感悟青岛港物业管理有限公司一、培训班概况组织者：山东房地产教育培训中心授课老师：王利敏，中国物业管理协会设施设备技术委员副主任王寿轩，中国物业管理协会设施设备技术委员委员李学忠，中国物业管理协会设施设备技术委员委员均为《物业承接查验操作指南》《物业设施设备管理指南》执行主编培训对象：物业公司管理人员、工程技术人员。培训人数：全国18个省、自治区、直辖市，共学员代表300多人。培训地点：泰安市蓝海御华大饭店。青岛港物业管理有限公司青岛港物业管理有限公司二、培训内容培训主要对物业承接查验及设备设施管理两方内容进行学习，重点讲授物业项目的现场承接查验内容和如何通过设备设施管理降低物业成本。根据物业服务企业的管理职责，紧扣物业承接查验重点，从强电、弱电、空调、给排水、消防、电梯、房屋管理七个环节，具体讲解了物业承接査验的操作流程和注意事项，具有较强的指导性、实效性和可操作性。一、物业设施设备现场查验设施设备现场查验主要包括：1、强电系统现场查验2、弱电系统现场查验3、电梯系统现场查验4、消防系统现场查验5、空调系统现场查验6、给排水系统现场查验7、房屋共用部位与共用设施的现场查验物业设施设备现场查验承接查验中出现的问题接地线明显断开穿线管连接未使用专用接头物业设施设备现场查验承接查验中出现的问题外配电箱歪倒直接在线盒接线物业设施设备现场查验承接查验中出现的问题线管使用铁丝随意固定配电箱部分线路拆除未整理物业设施设备现场查验承接查验中出现的问题未使用专用的防震垫底坑存有污水强弱电设备的承接查验强电系统分项查验内容1.图纸资料及备件：图纸资料、备品备件、专用工具、防护用品；2.设备机房：变配电室、发电机房、强电竖井、配件间、派接室；3.变配电设备：高压柜、变压器、低压柜、电容器柜、直流屏、配电柜（箱）、控制柜（箱）等；4.后备电源：应急发电机、UPS不间断电源、EPS应急电源；5.用电设备：电动机、灯具、风机、开关、插座等；6.电气线路：封闭母线、电线电缆、桥架线槽；7.防雷及接地装置：接闪器、引下线、接地装置、建筑物等电位连接等。强弱电设备的承接查验弱电系统分项查验内容系统查验项目楼宇自控中央管理工作站控制器末端设备冷冻机子系统热力站子系统空调机子系统给排水子系统变配电子系统电梯子系统广播会议设备厅堂扩声系统数字会议系统同声传译系统系统查验项目安全技术防范中央计算机入侵报警系统视频监控系统周界防范系统电子寻更系统出入口控制系统楼宇对讲系统停车场管理车辆引导系统车场收费系统有线电视与卫星接收强弱电设备的承接查验高压柜现场查验抽出式开关柜，在相同规格的功能单元之间进行互换性实验，互换可靠，抽插应灵活、方便。通电检查操作机构与门的联锁，功能单元与门的联锁。在合闸时，柜门不应打开。强弱电设备的承接查验应急发电机的现场查验设备表面应清洁，铭牌位置正确，字迹清晰。排烟风机应与发电机同时启动，延时停止，运行无异常声音。开关、保护装置的型号、规格正确，验证出场实验的锁定标志应无移位。强弱电设备的承接查验UPS不间断电源的现场查验机架组装应横平竖直，水平度、垂直度允许偏差不应大于1.5‰，紧固件齐全。不间断电源接地(PE)或接零（PEN）可靠，且有标识。内部焊接线焊接牢固、无脱落，紧固件齐全，可靠无松动。装置线间和线对地间的绝缘电阻大于0.5兆欧。强弱电设备的承接查验防雷及接地系统的现场查验1.接闪器1）建筑物顶部的避雷针、避雷带等必须与顶部外露的其他金属物体连成一个整体的电气通路，且与避雷引下线连接可靠；2）避雷针、避雷带应位置正确，焊接固定焊缝饱满，螺栓固定的备帽等防松零件齐全，焊接部分补刷的防腐油漆完整；3）避雷带应平正顺直，固定点支持件间距均匀、固定可靠。强弱电设备的承接查验防雷及接地系统的现场查验2.避雷引下线1）一般采用镀锌圆钢或镀锌扁钢，镀铜圆钢或镀铜钢绞线也是常用的。2）明敷引下线应平直，路径应尽可能短而直，焊接处做油漆防腐。3）利用楼体主筋作暗敷设时，直径为14mm的主筋不得少于二根。直径为12mm主筋不得少于四根。4）引下线必须在距地面1.5-1.8m处做断接卡子或测试点，断接线卡子所用螺栓的直径不得小于10mm，并需加镀锌垫圈和镀锌弹簧垫圈。电梯系统现场查验序号查验项目查验内容1建设单位电梯安全使用登记证、电梯年检报告、电梯检验合格证书2生产单位电梯装箱单、产品合格证、机房井道布置图、使用维护说明书，动力和安全电路的电气示意图及符号说明电气敷线图、部件安装图、安装说明书门锁装置、限速器、安全钳及缓冲器型式试验报告结论副本，其中限速器与渐进式安全钳还须有调试证书副本5安装单位自检记录和检验报告、安装过程中事故记录与处理报告、改造部分的清单、主要部件合格证、型式试验报告副本等6其他电梯的备品备件、专业工具、轿厢及机房钥匙、防护用品等电梯随机图纸、资料及备品备件查验表电梯系统现场查验电梯系统现场查验工程分项表序号项目内容1轿厢安全钳、装饰、通风、照明2机房供电系统、曳引机、紧急操作装置、限速器、接地3井道井道顶部空间、导轨、导线与电缆、曳引绳、补偿绳、地坑、缓冲器4层站层站、厅门、消防功能5综合性能安全钳、缓冲器、曳引、轿厢、平层精度、安全开关、电梯噪声、超载试验电梯系统现场查验每台电梯单独装设电源开关。电源开关不应切断：轿厢照明和通风、机房照明和电源插座、轿顶与底坑的电源插座、电梯井道照明、报警装置。电梯供电系统现场查验电梯系统现场查验外观检查槽形磨损情况，轮槽不应有严重磨损，轻微磨损不应改变槽形，必要时用卡尺测量。电梯曳引机现场查验电梯系统现场查验限速器调节部位应有封记，封记不应有移动痕迹，限速器安装位置正确、底座牢靠，当与安全钳联动时无颤动现象。电梯限速器现场查验电梯系统现场查验断开电气开关，电梯应不能启动，限速器钢丝绳和选层器钢带应张紧，在运行中不得与轿厢或对重相碰触。电梯安全钳现场查验电梯系统现场查验电梯曳引绳现场查验曳引绳不应有过度磨损、断股等缺陷，断丝数不应超过报废标准。当钢丝绳公称直径减少7%时，即使未发现断丝，该绳也应报废。电梯系统现场查验电梯底坑现场查验底坑不得有污水和杂物，强排装置可靠，爬梯稳固。底坑红色停止开关和电源插座工作有效。电梯系统现场查验电梯缓冲器现场查验液压缓冲器油位正确，柱塞无锈蚀。两个缓冲器的顶部与轿底对应距离差不大于2mm。消防系统的现场查验消防系统分项查验内容查验项目查验内容火灾自动报警系统探测器类设备、控制器累设备、其他设备、按规范规定和设计联动（控制）逻辑关系对系统的各项功能测试查验。自动喷水灭火系统系统提供水源；消防水泵；报警阀组；管网所安装的其他组件；喷头；水泵接合器；系统流量及压力；按照规范和设计要求及设备使用说明书等对系统进行模拟灭火功能试验查验。其他灭火系统气体、泡沫和固定消防炮系统等按设计和规范要求进行查验。应急照明和疏散指示系统按照规范和设计要求对应急照明灯具和疏散指示标志进行规格、型号数量、安装位置及电源转换、联动控制功能测试查验。防火分隔设施防火墙、防火门、防火窗、防火卷帘、防火阀和排烟防火阀等进行规格、型号和数量的核对以及功能检验。消防系统现场查验使消防联动控制器分别处于自动工作和手动工作,查验状态显示功能。使消防联动控制器与各模块之间断路和短路，消防联动控制器发出故障信号。消防控制中心的现场查验消防系统现场查验消防水泵的现场查验查验验工作泵、备用泵、吸水管、出水口、止回阀、信号阀等符合设计要求。主、备电源切换实验，消防水泵应启动正常。停泵时，水锤消除设施后的压力不超过水泵出口额定压力的1.3-1.5倍。消防系统现场查验消防泵房的现场查验消防泵房设置的应急照明、安全出口、备用电源、自动切换装置的符合设计要求。吸水管、出水管上控制阀应锁定在常开位置，并有明显标记。消防系统现场查验消防管道的现场查验对照设计要求查验管道防腐、防冻措施。对照图纸查验不同部位的报警阀、闸阀、止回阀、水流指示器、排气阀、泄压阀等。消防系统现场查验防火卷帘的现场查验用于疏散通道的防火卷帘应具有两步降关闭功能。用于分割防火区的防火卷帘接到信号后应一次性完全关闭。消防系统现场查验消火栓的现场查验查验屋顶层消火栓的流量和压力。根据建筑高度测试消火栓试射达到最远的能力。（建筑高度＜100米，水柱不小于10米；建筑高度达＞100米，水柱不小于13米）消防系统现场查验水泵接合器的现场查验水泵接合器水量及进水管位置应符合实际要求，系统最不利点的压力、流量符合设计要求。（使用流量表压力表）系统流量、压力的验收，通过系统流量压力检测装置进行放水试验。（全数查验）空调系统的现场查验子部分工程分项工程冷日源主机制冷机主主机锅炉主机与辅机热交换器冷媒水系统水处理设备冷媒水循环泵管道、容器与附件冷媒水系统冷却水循环泵管道、容器与附件冷却塔空气处理单元空调机组（新风机组、风柜）风机盘管通风机散热器地板辐射采暖空调系统查验内容空调系统的现场查验热交换器的现场查验核对热交换器名称、型号、规格、安装位置、管路连接，阀门、温度计、水位仪、安全阀、伸缩器标识等符合设计文件有关规定。检查热交换器及管路附件无渗漏，防腐及保温措施有效空调系统的现场查验风机盘管的现场查验核对风机盘管名称、型号、质量、安装位置、管路连接、阀门等否和设计要求。检查机组进风过滤器、水过滤是否达标检查设风筒、管路、阀门、仪表、附件是否符合设计要求，并无渗漏，防污染防腐措施有效。空调系统的现场查验冷却塔的现场查验核对冷却塔设备名称、型号、规格质量、安装位置、安装质量、管路、阀门等符合设计要求。检查冷却塔风机安装是否达标，风机叶片角度是否正确并保持一致，叶尖与风筒的间隙是否符合规定；风机、电机润滑是否良好，风机皮带轮是否一致，风机皮带完好且松紧适当，安全罩完好、牢固。给排水系统现场查验给排水系统查验内容子部分工程分项工程给水系统离心清水泵深井与深井水泵供水水池、水箱室内供水管道热水器卫生器具排水系统室内排水管道与设备室外排水管道与设备排污电泵给排水系统的现场查验离心清水泵的现场查验核对水泵名称、型号、规格（流量、扬程、转速、轴功率、允许吸入高度）、数量、安装位置。运转中无不正常声响，各紧固件连接部分无松动现象，轴承无明显升温，泵体与管道及连接不得有渗漏现象。给排水系统的现场查验排水管道的现场查验排水管道无直角、死角；接头完好接口处无渗漏，管道畅通，管线固定牢固、安装整齐、无破损；给排水系统的现场查验排水管道的现场查验做灌水、通水试验，达到排水畅通。房屋共用部位与共用设施的现场查验房屋共用部位与共用设施查验内容查验项目查验分项目房屋共用部位房屋建筑基础、承重墙体、柱、粱、楼板、屋顶房屋建筑外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间（房）等。共用设施道路、绿化、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、垃圾转运设施、污水处理设施。机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施及物业服务用房。房屋共用部位与共用设施的现场查验建筑外墙查验内容三、学习感悟和思考一、如何通过设施设备管理行为，降低管理成本物业设备设施管理是物业管理中的最重要工作之一，良好的设施、设备管理既可以为业主创造安全、舒适的环境，提升生活品质，也可以提高设施、设备性能、完好率及延长设施、设备的使用年限，减少和资金投入。三、学习感悟和思考案例：（1）电系统中因功率因数的减少，电费缴纳数会升高，建议定期查看电费缴纳单，如出现缴纳电费超过标准电费，就要查看功率因数。可以通过增加电容调整功率因数降低电费缴纳，达到尽早发现问题降低企业成本。老师举了一个他们公司项目的例子，解决因功率因数问题前后对比，节省电费15万元左右。思考：我们公司接管项目的功率因数是否正常？（2）空调