物业接管验收

物业接管验收一、竣工验收与接管验收（一）竣工验收与接管验收的含义1.竣工验收是指建设工程项目竣工后，开发建设单位会同设计、施工单位、设备供应单位以及工程质量监督部门等，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工质量、设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格的资料、数据和凭证。2.接管验收是指物业服务企业接管房地产开发企业、建设单位或个人委托管理的新建或原有物业时，为保证主体结构安全和满足使用功能而对其进行的再检验。接管验收与竣工验收既相区别又相联系。（二）接管验收与竣工验收的主要区别：1.验收目的不同竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求；接管验收是为了主体结构安全与满足使用功能的再验收。2.验收性质不同竣工验收是政府行为，开发建设项目竣工后由政府主管部门负责组成竣工综合验收小组对工程质量进行全面检验和评定，并出具政府签发的《工程质量检验报告》，评定结果为不合格工程的不许交付使用；而接管验收是企业行为，是物业服务企业在接管物业前为维护全体业主（使用人）的利益以及自身的合法权益，从确保物业的正常使用功能和管理基础出发，依据《物业服务委托合同》对拟接管的物业进行全面的检验和评定，其评定结果和发现的问题只能依据《物业服务委托合同》进行处理。3.验收条件不同竣工验收的首要条件是全部施工完毕，设备已落位；接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且附属设备已完全正常使用，房屋编号已得到认可。4．移交对象不同竣工验收是施工单位向开发商（建设单位）移交物业的过程；接管验收是开发商（建设单位）将“物业”再次交付物业服务企业进行管理的过程。5．验收阶段不同竣工验收合格，由施工单位向开发企业或建设单位办理物业的交付手续，标志着房屋可以交付使用；接管验收是在竣工验收之后进行的再验收，接管验收一旦完成，即由开发企业或建设单位向物业服务企业办理物业的交付手续，标志着物业正式进入使用阶段。（三）竣工验收与接管验收的联系一般来说，竣工验收属于物业管理早期介入的范畴，接管验收属于前期物业管理的范畴。开发建设单位如能早期委托物业服务企业介入，竣工验收与接管验收可以同时进行。（四）物业接管验收的作用1.明确交接双方的责权利2.确保物业的使用质量，维护业主（使用人）利益3.为日后实施科学的物业管理创造了条件物业接管工作流程如图6-2所示：二、接管验收的内容与方法（一）接管验收的依据物业接管验收参考的依据主要包括：1.建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》；2.《工程竣工验收报告》；3.现行的施工、安装技术规范、验收规范；4.设备使用说明书、设计资料和技术参数；5.消费者对质量的一般要求。（二）接管验收的内容1.工程的施工质量；2.设施设备的使用功能；3.物业管理应当拥有的技术资料、项目文件和业主资料；4.其他（如产权等）方面的资料。（三）对工程质量的接管验收方法1.依据规范使用专用工具、仪器验收；2.观感验收，侧重外观是否合格；3.使用验收，侧重设备的使用是否符合业主要求；4.实（试）验验收，如对对各类水箱24小时盛水检验，对污水、雨水管道做通水滚球试验，对厨卫、阳台做闭水、蓄水试验，对室内给水、排水埋地管道在覆土隐蔽前做灌水试验，对机电设备做通电试验等。5.比对验收；6.其他方法验收三、接管验收的操作程序（一）接管验收前的准备工作1.与托管方联系好接管验收的日期、验收标准、进度安排；2.要求托管方在接管验收前提供托管物业的详细清单和建筑图纸；3.派出先头技术人员前往接管物业现场摸底，并据此制定好接管验收计划；4.准备好各类接管验收表格。如《房屋本体接管验收表》、《公共配套设施接管验收表》、《机电设备接管验收表》、《接管验收问题整改表》、（二）对接管物业进行资料验收新建房屋接管验收应提交的资料：1.产权资料（1）项目批准文件。（2）用地批准文件。（3）建筑执照。（4）拆迁安置资料。2.竣工验收资料（1）竣工图——总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。（2）地质勘查报告。（3）工程合同及开、竣工报告。（4）工程预决算。（5）图纸会审记录。（6）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。（7）隐蔽工程验收签证。（8）沉降观察记录。（9）钢材、水泥等主要材料的质量保证书。（10）砂浆、混凝土试块试压报告。（11）竣工验收证明书。3.技术资料（1）新材料、构配件的鉴定合格证书。（2）水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。（3）供水、供暖的试压报告。（4）各项设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。4.说明文件物业质量保修文件和物业使用说明书。对原有房屋接管验收应验交的资料：1.产权资料（1）房屋所有权证。（2）土地使用权证。（3）有关司法、公证文书和协议。（4）房屋分户使用清册。（5）房屋设备及定、附着物清册。2.技术资料（1）房地产平面图；（2）房屋分间平面图；（3）房屋及设备技术资料。（三）对物业硬件设施的具体验收标准新建房屋验收标准：1.楼宇本体硬件设施的验收（1）主体结构①外墙不得渗水；②屋面排水畅通，无积水，不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固，接口严密不渗漏。（2）楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓，无裂缝，无脱皮，无起砂，无明显色差，接缝均匀竖直。（3）内墙面①抹灰平整，面层涂料均匀，无剥落、无明显裂缝、无污渍；②块料面层粘贴牢固，无缺棱掉角，无裂纹损伤，色泽一致，对缝砂浆饱满，线条顺直。（4）顶棚抹灰平整，涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无泽水痕迹，无污渍。（5）卫生间、阳台地面低于相邻地面2厘米左右，无积水，不倒泛水、不渗漏。（6）门窗①开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；②门锁、窗销连接牢固，开启灵活；③玻璃安装牢固，胶缝密实，无明显划痕，无损伤；④油漆均匀，色泽光亮；⑤电子防盗门通话清晰、无锈迹。（7）楼梯、扶手安装牢固，无裂缝、无表皮脱落，油漆均匀，表面光滑。（8）电器插座安装牢固，电源已接通正常。（9）有线电视已开通，收视良好。（10）开关安装牢固、灵活、接触良好。（11）灯具安装牢固、反应灵敏、发光正常。（12）水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。（13）卫生洁具安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏，无堵塞，排水通畅。（14）给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力。（15）门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。（16）防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，无折损。（17）其他配套设施要求齐全、完好、型号与设计相符，工作正常。2.公共配套设施、市政设施接管验收标准（1）天台：天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。（2）散水坡：无下陷、无断裂；坡度适意，平整。（3）屋面避雷设施：连接牢固。（4）路灯、装饰灯：安装牢固，完好无损；灯柱安装牢固，油漆完好。（5）绿化：符合设计要求，不缺株少苗，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装牢固。（6）道路：路面平整，无起砂断裂；路牙石砌整齐、灰缝饱满、无缺角损伤；料块面层拼砌整齐、平整牢固；交通标识线、路牌清楚完好。（7）室外消防栓：消防箱标识清楚，玻璃完好；消防设施配件齐全；消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压正常。（8）楼宇门牌、楼栋号牌：安装牢固，标识清楚。（9）垃圾中转站：密封完好，外表装饰完整，使用方便。（10）保安岗亭：安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。（11）保安道闸：安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。（12）停车场：地面平整，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。（13）自行车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好（14）明沟、暗沟：排水畅通，无积水，无断裂，沟盖板安装牢固，平稳。（15）台阶、踏板：砌筑平实，牢固，无裂缝。（16）水池、水箱：清洁、无渗漏。（17）信报箱：安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。（18）雕塑、小品：牢固，安全，完好。（19）招牌、广告牌：安装牢固，安全，表面平整光洁。3.机电设备接管验收（1）电梯设备（2）变配电设备（3）中央空调设备（4）发电机（5）保安监控设备、消防监控设备（6）给排水设备4.对资料和工程遗留问题进行补充、整改对原有房屋的验收标准：对原有房屋，除按上述要求和程序进行接管验收外，还应特别注意以下事项：1.从外观检查建筑物整体的变异情况；2.检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度；3.检查房屋的使用档案（建筑年代，用途变迁，大中修和更新改造情况）；4.客观评价房屋的完损等级，评估房屋现有价值，建立资料档案。危险和损坏的处理：1.属于危险的房屋，应由移交人员负责排险解危后，始得接管；2.属于损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决；3.属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决处理。（四）工程遗留问题的处理1.接管验收中常见的非结构性工程质量问题（1）屋面渗水；有防水要求的地面渗水；外墙面渗水；（2）室内地坪空鼓、开裂、起砂、面层松动；（3）抹灰层、面砖、油漆、墙纸等饰面脱落；（4）门窗开关不灵活、缝隙过大、缺件；（5）厨卫间、阳台积水、渗漏，倒泛水；（6）供水、供热系统漏水、漏气，暖气不热；（7）电器、电线漏电，灯具安装不牢；（8）排水管道堵塞，小区道路沉陷；（9）缺少信报箱等。2.工程遗留问题的处理（1）设计方案不合理，违反国家安全规范造成的工程质量隐患；（2）施工单位偷工减料、不按规范施工或工艺不合理，验收把关不严格；（3）因材料供应商提供的建材质量问题带来的工程质量不合格、有欠缺；（4）发展商管理不善、自然灾害等。建设部目前规定，建筑工程在保修期内的修缮统一向开发商提出，统一由原施工单位维修、整改，发生的费用由责任方承担。（五）物业接管移交物业服务企业在对拟接管的物业按规范验收之后，即可依照《前期物业管理合同》或《物业委托服务合同》与发展商（建设单位）进行物业的接管移交。1.接管移交的内容（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。（3）物业质量保修和物业使用说明文件。（4）物业管理所必须的其他资料。2.物业接管移交的完成物业服务企业在对《物业移交清单》审查无误后，应当会同开发商（建设单位）共同在《物业移交书》中签章。至此，物业接管工作正式完成。