物业日常综合管理费

物业日常综合管理费一、日常综合管理费的使用范围日常综合管理费是指物业管理企业为了保汪物业正常运转和为业主提供方便，而向业主或住户收取的用于组织开展多项日常物业管理而发生的费用支出。主要可使用于以下几个方面：(一)人工费它是指物业管理企业为聘用日常管理人员和维修工人而发放的工资、工资性津贴和福利支出等。(二)劳动防护保护费它是指物业管理企业职工的劳动防护保护用品和技术安全设施的购置、摊销和修理费用；供职工保健用的解毒剂、营养品、防暑饮料、肥费，以及职工洗澡、饮水的燃料费等。(三)保险费它是指物业管理企业为物业投保财产保险（如火险、灾害险等）和各种责任保险时所发生的支出。(四)行政办公费它是指物业管理企业管理部门管理行政人员的工资、办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水集体取暖用煤费、差旅交通费、公共关系费、广告费等开支。(五)公用水电费它是指物业管理企业因值班等而耗用的电费，公共照明系统包括大厅、门厅、走廊、路灯、装饰类(含节日装点灯)的用电和其他用电（如电梯)、其他用水(如喷泉)等费用。(六)保安服务费它是指物业管理企业为维护所辖区域范围内的日常公共秩序，排除干扰，保持安静．保证安全而进行保卫警戒所发生的费用。包括支付给保安人员的_[资、津贴、福利支出，保卫系统设备的日常维护费、耗用电费及保卫工器具(如警棍、电池、手电筒等)费，或者缴纳给专业保安公司的费用。(七)环卫清洁费它是指为保持物业环境卫生清洁而发生的费用，包括支付给清洁工人的工资、津贴、制服费和垃圾桶、垃圾袋购置费，清洁机械费(如大中型清洁机械、大楼幕墙清洁设备、打蜡抛光机和日常清洁工器具费等)和清洁工作所需的其他费用。(八)绿化养护费它是指物业管理企业为护花种草美化环境而发生的各项费用支出，包括绿化用的材料费、工具器具费、绿化种植再造费，绿化养护工人工资、奖金、津贴，绿化用水费等。(九)公共设施日常维修费它是指一般公共设施和特殊公共设施的日常维修费用。包插公共照明系统、抽送风电机、给排水设备系统、供配电设备系统、消防系统、公共建筑道路和电梯、中央空调、非有线电视公开提供的电视设备系统等的日常维修费用。(十)其他日常管理费它是指除上述符项赞用开支以外的其他各项只常管理费用。从上述日常管理费的使用范围中可以看出，有些费用如办公费等是属于相对固定的费用，其总额并不随着所接管物业的数量增减而增减。但就单位建筑面积所分摊的费用来看，则随着物业管理企业所接管物业数量的变动呈反比例变动，即所接管物业的数量增加，每平方米建筑面积分摊的费用随之减少。因此，物业管理企业多接管一些物业，相对就可降低日常管理费收费标准，从而可在一定程度上缓解我国居民收入水平不高与日常管理费过高的矛盾。二、日常综合管理费的管理要求(一)积极推行民主管理物业管理企业的日常综合管理服务费是业主和住户缴纳的，他们对这部分资金是否有效地使用是非常敏感的，若没有透明度，不让他们参与监督管理，就会造成管理费收取困难的局面，更无从谈及管理费的运用。反之，如果公布管理费运用账目并让他们参与监督管理，则会调动他们当家理财的积极性，使管理资金更有效地使用。另外，业主和住户是物业管理企业日常综合管理服务的直接受益者，对管理服务质量、水平和价格是否平衡一致有最大的发言权。让他们一起参与监督管理，了解费用支出过程，一方面可让物业管理企业及时得到服务的反馈信息，有效促进物业管理企业提高管理服务的质量水平；另一方面可约束物业管理企业，防止浪费，努力降低服务成本开支。(二)制定预算方案预算方案是经业主委员会核准的，主要对物业日常综合管理费作出的科学测算和评估，物业管理企业以预算方案作为日常管理费开支的基准，并受业主和住户委托，全权负责处理。预算方案是物业管理企业日常管理服务计划的核心，是开展日常综合管理服务的量化目标。预算方案应包括所有的日常综合管理费用开支。制定预算方案必须根据不同类型、性质、对象的物业的过去记录和经验及对未来日常综合管理费开支的预算来确定的。因为不同类型、性质、对象的物业对日常综合管理费的开支范围和要求都有所不同，收益性物业与非收益性物业的日常管理费开支就不同，例如，同为非收益性物业的住宅也由于有电梯和无电梯之别而使楼宇的日常综合管理费开支不同。有电梯的楼宇预算方案中有电梯的日常维修养护费支出，无电梯的楼字的预算方案中就没有这项费用。有了切实可行的日常管理费的预算方案，企业在日常管理、资金使用上就有了标准，就能使广大职工在日常管理活动范围内精打细算，改善日常管理水平，积极主动地把物业的日常管理工作组织好，有效控制日常综合管理费的开支。当某些费用超过预算时，物业管理人员就会注意分析原因，费用超预算，究竟是管理工作量增加引起的，还是物价上涨引起的，抑或是物业管理人员浪费引起的，以便及时加以纠正，将费用开支控制在预算范围内。有了预算方案还可以使业主较容易对物业日常管理的财务情况进行检查监督。当业主发现物业日常管理收人或支出与预算方案中的估计数有较大差异时，通常会要求物业管理人员予以解释，物业管理人员则必须负责对实际执行结果背离预算的原因加以说明，并告之业主这利，未预计到的情况的发展趋势。所以，制定日常综合管理费的预算方案，不仅确定了物业管理人员和业主的经济关系，而且可使双方控制日常综合管理费用的开支，达到在保证物业日常管理工作顺利完成的前提下，尽可能节约资金，不断提高日常管理费使用效果的目的。(三)设立专用账户，进行日常核算，编制报表，做好财务记录物业管理企业对业主和住户缴纳的日常综合管理服务费，应坚持“专款专用”、“取之于民，用之于民”的原则，不仅要存人金融机构，专款专用，以保证对所托物业开展日常管理维护所需的资金，而且要设立专门账户，加强日常核算，保证日常综合管理费的安全完整．并合理有效地使用。由于物业管理是契约式管理，在社会主义市场经济条件下，每个物业管理企业都必须根据自身的经营管理技术服务水平和物业管理市场的需求，主动招揽物业管理业务，充分利用自身潜力，合理安排完成物业管理任务。为了不断改善企业技术经营管理和服务水平，增加在物业管理市场上的竞争能力，物业管理企业一方面要接受国家综合管理部门和全国物业管理协会的监督指导；另一方面要接受业主和住户的监督检查。这就要求物业管理企业将日常综合管理费“专户存储”，做好日常核算工作，编制财务报表，做好财务记录，及时提供财会信息，真实反映企业的财务收支状况，以使业主、国家有关部门、物业管理协会和物业管理人员能全面掌握企业日常综合管理费的收支状况，及时发现失去控制的有关项目内容，即费用超预算方面，分析原因，加以弥补纠正，从而得到控制，并为制定下一期日常综合管理费预算方案提供可靠依据。三、日常综合管理费的管理方法(一)日常综合管理费的管理内容与方法物业管理公司应根据日常综合管理费的预算收取日常综合管理费，然后将收取的日常综合管理费，存人业主管理委员会指定的银行开设的号用账户中，以备业主管理委员会审核各项开支。除有支出需要外，所有收入的日常管理费金额都将存放在专用账户中，管理费金额所获得的利息也将归人管理费专用账户，并特定专供使用于物业日常综合管理服务营运中。所有日常管理运作的收支账目都由各物业管理公司财务经理审核，总经理作最后的核准。其次，物业管理公司还要将每月的日常管理费的收支损益财务报告提交业主管理委员会批核，报表内容应包括所有支出细项和预算估计的支出定额，并提供日常综合管理费收支账目与应收账款的对照，让业主管理委员会了解物业管理中日常综合管理费的收支状况，共同做好财务管理工作。最后物业管理公司还应将每年的管理费收支损益账旧交会计师事务所稽核，并存储记录，以保证其客观性。(二)物业管理风险与保险费的管理保险费是为了转移物业管理服务中的风险，由物业管理公司向保险公司投保公众责任险等商业保险险种而发生的费用，它是物业管理公司资金使用的一个方而。物业管理服务中，存在着许多种风险，常见的有：第一，自然灾害。如火灾、水灾等，会造成托管物业的损毁，甚至人员的伤亡。第二，设备事故。如漏电、漏水和漏气等，有可能造成严重的财产损失和人身伤害。第三，工作中的意外事故。如触电死亡、坠物伤人等。这些风险通常会给物业管理公司，特别是物业业主带来较大的经济损失，为此，对风险进行投保，尽管不能实现物业的增值，但有助于实现物业的保值，并减轻物业管理公司所承担的风险和责任。为了管理使用好保险费首先要了解物业管理公司的风险含义及其识别方法，然后才能做好投保工作。1.物业管理的风险概念：物业管理中的风险是指物业风险和物业管理企业运营风险的总称。物业风险是指物业在客观条件下，在特定期间内，由于未来灾害的不确定性而造成物业财产损失的可能性。其中“财产损失”包括两方面：直接损失和间接损失。直接损失是指物业本身被破坏，如港务门窗被毁坏、设施设备不能正常运行等；见解损失是指由于物业的直接损失而引起的未毁损物业价值或收益的降低，如修理被损的经营性物业时，正常经营被中断，相邻的为毁损物业同样不能正常使用，导致物业的出租权利益、营业利润的受损，等等。物业管理企业运营风险是指物业管理企业在物业管理过程中，由于企业内部和外部的多种不确定因素而造成的物业财产、人身伤害等无法弥补损失的可能性。物业管理中的风险可能产生的风险有：第一；增加物业维修等额外的经营性和经常性的财务支出；第二；引发业主和使用人与物业公司的抱怨，甚至丧失对其的信任；第三，引发业主和使用人与物业公司的矛盾，可能影响物业企业的正常运作；第四，损害公司的声誉和形象，失去长久发展的机会；第五，产生法律官司及责任索赔；第六，员工受到伤害；第七，财产受到损失；第八，正常经营利润受到影响；第九，公司经营状况下降，无法继续生存下去；等等。2.物业管理风险的分类：按形成不同风险的内在因素划分，物业管理的风险可分为项目客观风险和经营管理风险及人为管理风险。项目客观风险是指物业项目所处的自然条件（包括地质、水文、气象等）和物业的复杂程度等客观因素给物业管理带来的不确定性。经营管理风险是指由于物业企业在经营过程中，因主观判断失误，或工作疏忽等造成的风险，导致企业经济损失的发生以及企业品牌形象的破坏。人为责任风险是指由于责任方的道德、行为再成的财产损失或人身伤害。如恶意行为故意破坏而造成房屋及其设备的损坏、不良行为如乱扔烟头引发房屋的火灾、无意疏忽或违规操作导致电梯等设备运营失控，等等。按形成风险的内在原因划分，物业管理的风险可分为主观风险和客观风险。主观风险是指企业内部有关决策人员（这里的决策人员不仅指管理人员，而且还包括所有需要独立处理问题的技术人员和其他一切工作人员，如需要独立的判断事故原因和提出解决办法的维修工人）认识的局限性造成的风险。客观风险是指企业外部所有自然和非自然的一切因素，如天灾、市场环境、物业质量、人为破坏等所造成的风险。按风险的可控程度划分，物业管理的风险可分为可控风险和不可控风险。可控风险是指人们掌握风险形成原因或发生的条件，可以在风险发生前通过安全检查、风险改善等措施，减少风险形成的概率和频率。不可控风险是指由于对风险条件认识不足，或出现了意外的偶然事件，人们无法事先做出判断和准备。按风险的分散性划分，物业管理风险可划分为可分散风险和不可分散风险。可分散风险是指可以通过联合协议或者风险分担协议减少的风险。在风险发生前，将风险分担出去。比如物业企业将风险大的玻璃外墙的清洗工作分包给设备优良、专业划程度高和技术性强的专业清洗公司；还有，面临自然灾害造成房屋损害的风险，可以通过大量业主购买保险方式分担风险来减少风险发生后的损失。不可分散风险是指可分散风险以外的风险，这类风险只能有企业自己保留，时刻做好处理风险的准备。按照风险造成损失的程度划分，物业管理风险可以分为轻度和中高度风险。按企业承受损失的能力划分，物业管理风险可划分为可接受风险和不可接受风险。可接受风险是指虽然风险发生也造成了损失，但却不会影响到物业管理的正常运行，而且通过处理风险损失还可能得到收益，这类风险企业一般都会进行自行处理。不可接受风险一般涉及到财产和责任，如果发生就