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上海•万科五玠坊项目研究专题报告BY：奇正地产机构市场研发中心-程新2012-09-20前言:万科五玠坊它何以聚纳如此高的关注度？何以代表万科最高端的全新产品？前言作为万科在上海，2012年的明星作品，五玠坊展示了在高端住宅上不容置疑的实力和影响力。它不仅凝聚了上海万科19年成熟的开发经验，也是万科自身大胆的创新和探索，是对中国高级住宅一次全新尝试。从建筑到景观，有室内到室外，大至社区规划，小到一张休息座椅，都由世界级设计大师操刀，凝聚了充满思想的时尚创意。万科五玠坊：“我究竟从哪里来，在哪里？”起源“五玠坊”以听觉、触觉、视觉、味觉、嗅觉的人体五种感官来让家的灯光、墙壁、植物、有质感的手柄、甚至是风的流动、光线的明暗，都能为家中营造出温馨、愉悦的氛围。视觉：看到天籁的跳动触觉：体悟自然的温润听觉：听见绽放的幸福味觉：品尝幸福的味道嗅觉：呼吸本真的芬芳以这五种感官的真实体验来打造一个与众不同的家“五玠坊”玠——是一种大的“圭”，古代帝王诸侯举行礼仪所用的玉器，上尖下方，为便于统治，命令诸侯定期朝觐，以便禀承周王室的旨意。为表示他们身份等级的高低，周王子赐给每人一件玉器，在朝觐时持于手中，作为他们身份地位的象征诸侯朝觐，秉承旨意，表示身份尊贵，是一种地位的象征“五玠坊”在古代，坊理解为“民间”，现在指特定的某个“圈子”坊间的意思是：街市上（旧时多指书坊）。现在的某个“圈子”、也可以叫做“坊间”，比如某某演员有绯闻了，媒体就会报料：坊间传闻......这里的坊间该是指的“娱乐圈”，再比如某某运动员有花边新闻了，媒体也会说：坊间消息.....其实，五玠坊它代表的是一种圈层群体？他们是独有的富有阶层，某个时代定位、行业发展所孕育的一个群体。与一般的“高财低知”阶层不同，他们往往不会被别人的意见所影响，更尊重自己内心本真的需求；他们是奢侈品的“内行”，能得到比他们更有钱的群体的尊重。但他们并非完全出世的群体，对生活的看法也已经还原，追求自然、自我、本真、随性………在内心的世界里，五玠坊已具备了高端住宅形象的灵魂，但是我的外表（区位）是否支撑它呢？，那么，我究竟在哪里……位于浦东三林板块，依托后世博重点发展的区域，未来规划为第五个城市副中心，代表上海的新城市地标•根据浦东发展规划，三林片区是以围绕世博、服务世博、依托世博、延伸世博为重点，以发展高品质居住、商贸、旅游为主的功能区。•以三林世博功能区为代表的浦东世博板块将迎来新的发展和机遇，到2020年逐步建成一座“世博新城”，成为上海城市建设的新地标，上海第五个城市副中心，并与陆家嘴、外滩等区域，形成上海中心城区城市发展的沿黄浦江增长带。•未来，世博新城的范围主要集中在滨江地区，即世博园区和耀华国际地块及其外围地区，大约8平方公里左右的范围里。它的功能性将主要体现在两个方面：第一是服务产业功能，通过10年发展，逐步打造国家级滨江现代服务业集聚区；第二是居住功能，成为宜居在三林的典范。万科五玠坊坐落于后世博板块的浦东三林板块，北临高青路，西邻云台路，南靠杨南路，北依东明路，踞守城市东西主轴，比邻6号城市轨道高青路站，地理位置优越。优越的交通体系网，四通八达，与各CBD区均在10公里内，更方便的导入各个区域客源CBD板块直线距离车行距离陆家嘴9KM11KM人民广场9KM12KM徐家汇8KM12KM世博园区3KM3.5KM四纵：济阳路、上南路、长青路、杨高南路组成了三林板块纵线交通布局，四横：外环线、中环线、永泰路、板泉路三轨：地铁6号线、地铁8号线、地铁11号线（预期规划）两桥：徐浦大桥、卢浦大桥两隧道：打浦路隧道、上中路隧道“四纵、四横、三轨、两桥、两隧道”周边配套齐全，但整体档次较低、比较旧，商业氛围弱，对面建材市场、水产市场及马路对面的拆迁安置房，拉低了周边小环境形象•教育：新里程双语幼儿园、上海实验学校东明路校区、三林小学、三林中学；•商场：五玠坊商业街，浦东商场（成山店），沃尔玛（三林城市广场）、卜峰莲花、家乐福；•餐饮：叶锦添私膳坊、艺术咖啡馆、高端精品餐饮等；•银行：工商银行、建设银行、上海银行、交通银行、中国银行•医疗：上海世博医院（在建）、仁济医院浦东分院、上海第一妇幼保健院浦东分院、儿童医学中心；•文化娱乐：东方体育中心、梅赛德斯奔驰文化中心•万科五玠坊项目周边社区内配备约2万㎡精品商业、社区会所、精品酒店、艺术馆等高端生活配套功能。万科，深耕上海20年，在浦东开发近十几个项目，进一步奠定万科品牌形象价值继万科翡翠之后，万科在上海又一高端产品力作，进一步奠定万科在上海市场高端品牌依托浦东后世博区规划的三林板块，以便利的交通体系网为支撑，未来定位为第五个城市副中心，发展高品质居住、商贸、旅游为主的功能社区，与陆家嘴、外滩形成上海中心城区沿黄浦江发展增长区域。随着三林规划，板块内生活配套、交通设施等正逐步完善，万科五玠坊正是站在这个高起点上出发的，不管在地段、交通、配套上均占优势，而作为万科在上海奠定高端形象的力作，万科五街坊的豪宅价值形象进一步凸显五玠坊代表的是一种群体，他们拥有成功、事业有成、富有、追求本真…………在这种起源下，万科五玠坊具备高端住宅价值的形象！挖掘万科五玠坊：“世人眼中，我到底是什么？”国际设计大师的艺术品内在大于外表，艺术大于材质，正是万科五玠坊的价值特点。叶锦添以及日本和西方设计师的加盟，增添了无限的艺术价值，而这种价值是金碧辉煌的建筑所不具有的。设计和艺术，对于喜欢它的人来说，就是价值。“万科五玠坊”的产品解析规划建筑户型景观商业会所注：装修调整，未参观，故不作分析经济指标占地面积：102863平方米建筑面积：102863平方米物业形态：8万方住宅、2万方商业配套、0.2万方会所产品类型：由28栋全五层低密度大平层组成容积率：1.00绿化率：40%规划总户数：365户物业费：5.85元/㎡*月停车位：804个，1:2.2最早开盘时间：2012年5月入住时间：2013年10月31日销售均价：40000元/㎡装修报价：3500-4000元/㎡（后期调整5000元/㎡）主力面积：246-328㎡规划规划思考万科五玠坊的地块属性：占地面积仅150亩，属于中小体量开发规模；地块形状呈正方形，受地块开发条件限制少，利于项目整体开发；开发初期地块内部平整，无洼地、湖泊等景观资源，无法利用天然的资源对项目进行景观打造，更多的还是借助后期景观设计；容积率仅为1.0，具备以别墅、洋房为产品组合的条件；自然景观资源较弱，不具备打造高端别墅产品，无法实现高溢价在目前以中小面积横行的市场，五玠坊若常规运作，销售竞争激烈，而市区大平层产品稀缺所以，打造“新颖居住理念“的全新大平层产品整体呈行列式组团排布，1.0的低密度，打造28栋全五层产品，以极少的建筑，使人与居住、空间体现到极致，并将对人体五种感官味觉、嗅觉、听觉、触觉、视觉的理解分别融入到产品规划；地块东部，紧邻地铁，约2万方精品商业群落，浦东新时尚地标；规划布局•纵横交错的两条中央景观轴带，规划出宁和居、致悦居、远馨居、静乐居四大居住组团和乐之坪、和之岛、悦之丘、馨之庭四大组团景观，每种组团展示了每种感官享受；•中央部分打造以“梦之湖”、“花之谷”为主题的中央景观主轴，表现为中国传统的轴线元素，梦之湖水声的美妙乐章、呼吸中带有流水的清香，带给人体的视觉、听觉冲击；而花之谷随着季节变幻色彩和芬芳，则融入了人体的视觉、嗅觉享受。规划以宁和居、静乐居、致悦居、远馨居四个部分组成万科五玠坊居住区，暗喻宁静致远、感悟人生之意，各个组团分布在地块四边角位置，居住组团之间，通过中央景观的小道连接，更大的体现了居住的舒适感。居住组团•远馨居住组团：以小孩、宠物活动为主的灵动空间，能看得见的开心、能触摸到的快乐，展示社区的温馨、快乐；•静乐居住组团：景观上布置顶棚和花架，以大面积户型为主，追求安静、祥和的居住环境，希望闻到和感受草木花香的绽放；•致悦居住组团：儿童娱乐设施、游乐场所以及休息场所，营造出开心、愉悦氛围，回忆、聆听童年的笑声；•宁和居住组团：宁静、和谐，阳光充分、环境开阔，与自己所爱的人在一起，品尝幸福的味道；规划主入口次入口主入口次入口人行道巷间道小区的主入口设在地块的南侧中间位置，经过小区的人行走道，直接通往和看到社区的景观中心带，剔除了现在一些规划上的新颖手法，体现了简单、以更少的布局来展示这种人与自然的生活。整个路网结构呈传统的横竖状，而小区次入口设在东侧的商业下面，更能将生活与居住融为一体，中间一条景观道路将商业的繁华不能带入到小区，形成了追求生活极致的感觉，便于调节居住者的心情路网结构规划小区停车系统分为地上停车和地下停车，而小区居民全部是地下停车设计，由社区入口直接地下停车，商业停车部分地上停车位车位数804个，车位配比1:2.2停车系统规划多层：80000㎡（77.7%）商业：约20000㎡（19.4%)会所：2860㎡(2.9%）面积段套数套数比面积325㎡5523.9%17875㎡281-282㎡10545.7%29610㎡263㎡3515.2%9205㎡241-248㎡3515.2%8575㎡小区由商业、多层、会所组成，多层由28栋全五层的大平层产品组成，户型面积在281-340㎡之间，大平层1F带地下室，独梯独户设计物业形态及面积配比建筑建筑设计理念•在人生之中，化简为繁即是最高境界，他们秉承对“简”学的最高造诣，以注重人性真实感受、回归舒适本质为设计源点，体现人与住宅的情感培养；•不经意间的触摸、微不足道的视觉设计、收纳空间的演绎，这些都是源自他们对自然的热爱，对生活的回归；“让简单，回归生活、回归自然”设计案例：二子玉川住宅建筑风格日式风格：•日式风格主要体现优雅、含蓄、细部精美、色调柔和，传统的建筑结构以砖木为主，透露出浓郁的东方气息•注重细节设计，小巧精致而富有变化空间，正是其魅力所在，在色调上，偏多白色墙围加青灰色瓦，有点仿中式五玠坊为日式风格，但日系风格不纯粹，其中掺杂现代中式元素，让人看起来有点模糊不清、容易混杂，比如底层局部架空、外墙凹凸、陶土材质等，具有强烈的现代人文建筑视觉；建筑色调在整体色调搭配上，五玠坊以淡米黄色为主基调，区别了传统的白色加青灰色的日系手法，但颜色层次感一般，不能体现出产品的高端形象价值；日式建筑的色调上，基本采色单一、柔和，不过多渲染，给人视觉上的享受和差异化，五街坊本希望以建筑颜色来传递自然、本真的生活，但实际效果差强人意；建筑元素在大楼入口采用了日本现代民宅的建筑元素，一个门把手，实心的钢制手感与空心的铝制手感全然不同，展现对居住者心理反映的不同在取材上，采用了条状石材和陶土百叶窗，墙壁采用了硅藻泥环保材料，将日本的环保节能建筑元素运用到立面上在日本设计理念中，通常将茶道文化融入到建筑中，形成了独特的日本美学，露天茶庭正是借用了茶元素，散发对人生感知，但实际功能应用却很少在传统建筑空间演化过程中，逐渐形成以竹子、屏风墙组合，形成了日本独特的建筑形式，隔绝外部的噪音的同时，不失为一种情调在五玠坊中，设计师将日本传统的日系元素、感官设计运用到了不同地方，有些运用细节，并未提升建筑建筑元素在商业建筑外观部分，运用日本典型的格子窗设计，将商业的繁华在低调的掩盖而在居住空间与室外空间方面，结合了榻榻米的推拉门元素，亲近友邻但不失私密建筑材质条状石材+陶土百叶窗陶土百叶：调节光线，保证私密“陶土百叶窗”是万科首创，是为了区别了以往的木百叶和铝合金百叶，让住户在享受阳台这个室外空间的同时，又能保证自己的隐私。陶土元素的运用使整体立面更加人性化，放大居住舒适度，整体色调亦已素雅，在视觉上给人较为直观的感受。数千度温度烧合的陶土百叶客可自由开合，而陶土的厚重的材质，让人有深深的安全感，但是由于制作工艺问题，目前部分的推拉陶土百叶出现松动、破损……陶土百叶：•又名叫陶土棍，一般的规格是50*50*500，是由陶土挤压烧制而成，可以和玻璃幕墙搭配使用，目前国际上比较知名的陶土板供应商都可以生产陶土百叶；•安装原理是由一根特殊的铝