上海万科五街坊定位报告

市场企划部2007-4-9五街坊定位报告目录1宗地的土地属性2宗地市场研判3目标客户的需求与对应的产品4项目规划方案5盈利能力分析1.1宗地位置1.2宗地片区在浦东发展中的角色1.3宗地片区与城市关系1.4宗地四至及形态1.5宗地土地属性综合评估1.6宗地土地属性总结1宗地的土地属性1.1宗地位置宗地陆家嘴人民广场徐家汇三林上海浦东三林板块中部中内环间北临高青路，西接昔阳河，南至杨南路，东至东明路中环内环直线距离车行距离陆家嘴9km11km人民广场9km12km徐家汇8km12km世博园区3km3.5km宗地位于：宗地距：世博园区1.2宗地片区在浦东发展中的角色世博会园区滨江发展轴陆家嘴功能区域三林世博功能区域金桥功能区域张江功能区域根据浦东发展规划，三林片区是浦东新区确定的六大功能区域之一的三林世博功能区，是以围绕世博、服务世博、依托世博、延伸世博为重点，以发展高品质居住、商贸、旅游为主的功能区。宗地所在的三林城片区是世博功能区域中以居住为主的功能区。世博会后永久性，大规模，成系统的公共设施，生态绿地及一流的生活配套，将为三林世博板块成为未来经济文化交流中心打下坚实的基础，进一步提升三林城片区的城市功能。宗地片区角色：初期成长中期高潮期孕育期1.3宗地片区与城市的关系成长阶段板块成长特点客户竞争孕育期1998-2001房产开发未步入正轨，板块内多为老式住宅小区，基本生活配套尚不完善区域传统老式住宅小区居民；区域内的动迁客户——成长初期2002-2004板块进入人口导入期区内外动迁客户的入住竞争较小，去化迅速成长中期2005-2006产品品质加强，中高端客户导入；各类规划启动阶段区内，动迁客及中高端客户导入竞争初起，以板块同质竞争为主高潮期2007品牌开发商进驻，产品由中档向高档转型；L6通车，板块交通能级提升；本地区客源与新上海人占成交绝对比例竞争扩大，范围扩大化2008各项配套趋向完善，品牌产品进入销售期，价格在品质提升的基础上上升外区客户导入加速，本地客源所占比例减少板块内部竞争加大2009受世博会影响，板块各项配套区完善；板块渐成熟，高端产品属性凸显客户覆盖全市化，高端客源比例增加产品的发展导致竞争全市化1.3宗地片区与城市的关系北三林板块东三林板块西三林西板块西三林南板块1234三林是个人口导入区域。开发顺序是北三林——〉西三林西北——〉西三林南及东三林——〉西三林东北宗地片区是最后开发的宗地所在的西三林东北是绝对距离离世中心较近，由于过去横纵道路不通导致人们认知度较低，心里距离较远。宗地处于：目前开发进度落后的，土地属性改变快的，到市区绝对距离有优势的西三林北区域1.3宗地片区与城市的关系上南路东明路恒大国际公寓西三林板块北三林板块杨高南路东三林板块新里程川杨河北蔡六里板块中环外环川杨河为界以北为北三林是三林最早的居住区,距市中心距离最近,配套成熟.以南以杨高南路为界分为西三林和东三林.西三林上南路以西以及贴近上南路的区域较为成熟,距市中心距离较远。宗地在西三林中东部原先是农田，道路不通，横纵道路目前在打通。周遍还留有一部分农民房和建材市场东三林是最后开发的区域,多新商品房.距市中心距离较远.三林区域区域客认可北三林-〉西三林西面-〉西三林南面-〉西三林东面-〉东三林区域外客户认可西三林北面-〉东三林-〉西三林南面1.3宗地片区与城市的关系宗地上中隧道西藏南路隧道龙耀路隧道打浦路隧道复线世博大道1.2.1道路系统东明路项目状态时间节点上中隧道与中环一起通车07年西藏南路隧道08年世博专用，10年后向社会开放08年龙耀路隧道连南站枢纽09年底打浦路隧道复线连南北高架09年底世博大道上南路拓宽双向12车道09年底云台路打通09年底东明路打通09年底周边横纵道路开通，城市界面有所改观。进一步加强宗地片区与卢湾、黄浦及徐汇和陆家嘴的联系。中环云台路1.3宗地片区与城市的关系1.2.2轨道和公交系统陆家嘴人民广场徐家汇宗地M世博园区M8号线1标8号线2标轨道到达时间节点6号线济阳路到东方路07年8号线1标人民广场到耀华路站07年8号线2标耀华路站到浦江镇09年7号线芳甸路到静安寺09年6号线的高青路站在宗地旁。主要公交到达795陆家嘴980人民广场627徐家汇方向有10余条公交线路，公交系统完备，基本上1部车可达中心城区。1.4宗地四至及形态高青路杨南路联明路云台路宗地东明路尚东国际地块经济指标占地面积(㎡)121405容积率1.03建筑面积(㎡)125113商业面积(㎡)30479宗地四至北临高青路目前宗地北段未通，08年中完成高压线22万伏尚东国际三期09年底完成西临昔阳河河水干净云台路08年6月通翰城国际已建住宅区南临杨南路08年年底6街坊恒大意向地块，后期视合作而定东临东明路07年9月通车B26-1地块配套商品房，预计08年开工MB26-1地块恒大建材市场上南路杨高南路卖建材市场东明路轨道线宗地南面卖高压线B26-1地块1.5宗地土地属性综合评估配套2km内大类小类描述/等级名称商业高级商圈五级无大卖场/超市一级家乐福，易初莲花，家得利便利性商业三级成山路商业街、昌里路商业街教育文化中小学二级明珠小学、新里城幼儿园、上海鲁冰花第三小、联丰小学、杨思中学医疗医院二级杨思医院景观环境公园绿地二级上南公园，尚东西面生态公园（08年中）不利因素五级220万伏高压走廊，目前道路未通，恒大水产市场，恒大建材市场交通便利轨道交通一级紧贴轨道6号站点重要公交线路二级219，572，986，955,线路多（距站点900米）快速干道一级中环，外环，世博大道（09年底拓宽完成），杨高南路休闲娱乐五级无1.5宗地土地属性综合评估西三林北面，距离上离北三林较近。项目紧贴6号线高青路站点，便于陆家嘴客户导入。到上海三大城市中心陆家嘴，人民广场，徐家汇均在开车30分钟，一部公交45分钟内可以到达，地铁30分钟内，交通便利性佳。中环线07年建成，上南路09年底拓宽成世博大道，东明路及高青路的打通，宗地与市区连接从无到有，进一步完善与城市连接，城市界面改观，城市形象提升。尚东国际的开发和西北生态公园建成使城市界面改善，增加周边的居住氛围。尚东商业配套会完善周边便利型商业设施。新开发区域，道路没有完全打通，心理距离远。周边是建材市场，水产市场，周边小环境差。便利型商业氛围弱。劣势优势1.6宗地土地属性总结品类土地属性价值排序比例类型年龄购房动机主力户型产品形态产品核心价值C（城郊改善）1）交通便捷，可快速到达；离城市成熟区域比较近2）相对市中心居住密度低3）地块所在区域居住氛围良好（水质、空气质量好）120%后小太阳40－45岁改善三房（130－150㎡）情景洋房情趣功能四房（180—220㎡）TH230%小太阳35－39岁改善三房（120－140㎡）情景洋房炫耀展示四房（180—220㎡）TH310%中年之家45-50岁空巢二房（90－100㎡）多层小高层凸显自我功能440%青年之家30-35岁首次二房（80－110㎡）户型舒适宗地目前处于C的土地属性容积率：1.03，占地：121405㎡城花C品类追求低密度社区环境，舒适型情趣生活的改善型客户1.6宗地土地属性总结宗地目前处于C的土地属性位于6号线站出口，良好地铁商业规划金色G3品类通过地铁导入，追求城市便捷的首次置业客户70/90政策品类土地属性价值排序比例类型年龄购房动机主力户型产品形态产品核心价值G3（城市栖居）1）要求公共交通密集，站点在步行距离内2）周边有较完善的生活配套3）居住价值一般130%青年之家25－35岁首次一房（50-70㎡）二房（80－100㎡）高层功能紧凑210%青年持家25－30岁首次二房（80－100㎡）高层功能紧凑335%小太阳35-39岁改善三房（110－130㎡）高层功能紧凑425%后小太阳40-45岁改善三房（110－130㎡）高层功能紧凑1.6宗地土地属性总结MG3品类紧凑型通过地铁导入，追求城市便捷的首次置业客户C品类TH追求低密度社区环境，舒适型情趣生活的改善型客户2宗地片区的市场判断2.1区域市场概况2.2客户概况与选择2.3典型项目分析上南路东明路阳辰.美景樱桃苑恒大国际公寓西三林板块北三林板块杨高南路未来域环球中央花园东三林板块板块名称均价北三林恒大国际公寓11000西三林尚东国际10200翡翠上南9200樱桃苑9600阳辰.美景7633东三林未来域9300环球翡翠湾8900环球中央花园8600新里程87002.1.1三林在售项目尚东国际翡翠上南新里程三林在售楼盘分布图区域去化良好，年去化面积约在42万㎡，成交均价在8921元/㎡（包括3个项目的精装价格）。区域内年最快去化速度，达10万㎡/年，最慢为3万㎡/年。名称产品形态总建面容积率已售可售年去化面积剩余去化月数开盘时间成交均价未来域小高层，高层1250021.4118797620578900105年5月9300环球翡翠湾高层，联排1587891.5158284505101052005年5月8900樱桃苑小高层，高层951511.55239042761523901006年1月9580环球中央花园高层821471.5571632498434300705年5月8600金色杉林小高层1057201.97518330537530701005年8月6936阳辰.美景小高层538901.81829435596274411506年4月7633翡翠上南高层，多层，联排744141540092040536006705年6月9400新里程小高层2800001.577400202600774002605年12月8445尚东国际小高层，洋房3200001.1414000300600840003606年11月10300恒大国际小高层452552375557700106年7月11000三林片区630054698202自05年5月8921宗地预计在08年初上市，届时大多楼盘已售完，新里程，尚东国际仍然在售。目前市场可售存量为18万㎡。2.1.1三林在售项目项目/地块总建面容积率预计上市时间07年预计供应（万㎡）08年预计供应（万㎡）09年预计供应（万㎡）在售项目尚东国际32万㎡1.14888新里程28万㎡1.510102待推项目浦发博园8万㎡1.407年9月后260金谊河畔25万㎡1.506年12月12121待推地块金地地块19万㎡1.508年后0710三林城地块38万㎡1.60510三林镇716街坊10万㎡1.5370西林村地块2万㎡1.5200三林镇2街坊10万㎡1.4550中林项目8.6万㎡1.5170.6济阳路地块2万㎡1.0020锦绣华城地块25万㎡1.510105共计527535.6三林片区07，08年年供应量在50万㎡以上，市场供应量逐年增大。未来上市地块多集中在宗地所在的西三林片区，竞争激烈。2.1.2待推项目和土地编号地块开发商建面（万㎡）容积率预计上市量07年08年09年1三林城地块中房381.605102三林镇5街坊金地191.501093南码头8街坊东方海外101.800104三林镇716街坊三林房产101.53705西林村地块新地21.52006三林镇2街坊吉苑房产101.45507锦绣华城地块大华251.51010512未来土地供应示意2.1.2待推项目和土地72.1.3三林片区项目产品配比楼盘名称建筑形态房型配比2房3房4房复式爵士悦小高层60%90-10640%120-130樱桃苑多层、小高层37%10063%132新里程一期小高层50%9550%115-130环球中央花园小高层47%120-13050%1503%180尚东国际一期多层、小高层46%10042%120-1408%1604%190金谊河畔小高层77%100-11016%1357%1802.1.4三林片区分面积去化面积段80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150总价段供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交