上海万科养老地产模式研究

全龄社区,一生之城上海万科养老地产模式研究上海万科设计管理中心上海栖城建筑规划设计有限公司2013年7月养老地产的背景养老地产的发展研究全龄社区养老地产模式万科全龄社区模型综述（附录）养老地产案例分析序言•在现状市场条件和万科既有产品优势上,研究适合万科的养老地产开发模式.建立上海万科在养老地产领域的开发模型；目标1•通过全龄社区典型案例的概念方案设计，研究全龄社区的人群需求,物业配比、养老设施配比等,建立全龄社区的理想规划和数据模型.目标2•通过典型案例的方案研究,分析上海万科全龄社区的商业模式,生活模式,运营模式等,为万科在养老地产领域建立新的标杆.目标3养老地产的背景养老地产的发展研究全龄社区养老地产模式万科全龄社区模型综述（附录）养老地产案例分析序言养老地产的背景》社会背景----中国跑步进入老龄社会资料来源：2011年联合国经济和社会发展部2010年世界人口展望•中国已经进入“老龄化社会”,其从进入老龄化到深度老龄化的周期远短于全球其他国家。社会背景---中国人口老龄化特点•基数大•增长速度快•高龄化趋势明显•家庭结构“421”“821”•未富先老的经济影响•儒家文化对养老模式的影响养老地产的背景》•从2011年到2015年全国60岁以上老年人人口比重将由13.3%增加到16%。•到2050年，中国60岁及以上的老年人口将达到4.3亿左右，约占当时人口的1/3资料来源：中国1-5次人口普查资料美国普查局国际项目中心国际数据库预测数据到2050年，中国到达老龄化峰值2000年10%5%0%5%10%85+80-8475-7970-7465-6960-6455-5950-5445-4940-4435-3930-3425-2920-2415-1910-145-90-4男女2005年10%5%0%5%10%95-9990-9485-8980-8475-7970-7465-6960-6455-5950-5445-4940-4435-3930-3425-2920-2415-1910-145-90-4男女2050年（预测）10%5%0%5%10%95-9990-9485-8980-8475-7970-7465-6960-6455-5950-5445-4940-4435-3930-3425-2920-2415-1910-145-90-4男女养老地产的背景》社会背景---到2050年，中国到达老龄化峰值•中国上海老龄化程度最为严重，预计到2015年将达30%1.从老龄人口总数来看，上海市60岁以上老龄人口占总人口比例逐年增高；2.从老龄人口年龄结构来看，上海市女性老龄人口多于男性，城市独居女性老人越来越多；3.从人口抚养系数来看，上海城市老龄人口抚养系数越来越高，总人口抚养系数越来越高；4.从城市人口未来发展趋势来看，“纯老家庭”日渐增多，高龄人口显著增加；5.从老龄人口地区分布来看，城市不同地域间老龄人口差异显著。年龄人数（万）比例（％）60+331.0223.465+226.4916.070+164.3311.680+59.834.2上海市老年人口基本数据（截止2010年12月31日）社会背景---上海老龄化程度养老地产的背景》目前我国政府已开始高度重视养老问题，为养老地产提供前所未有的政策扶持。十七大《报告》•国务院《中国老龄事业发展“十二五”规划》•国办发《社会养老服务体系建设十二五规划》•国务院新闻办《中国老龄事业的发展》白皮书•全国老龄委联合民政部等国家十部委发文《关于全面推进居家养老服务工作的意见》•民政部《鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》•全国老龄办公室和发改委《关于加快发展养老服务业意见的通知》•中共中央、国务院《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》•中国社科院发布《中国老龄事业发展报告》蓝皮书政策背景养老地产的背景》社区养老机构养老居家养老生活照料家政服务康复护理医疗保健精神慰藉社区日间照料居家养老支持养老设施建设：生活照料康复护理紧急救援【社会养老服务体系】国办发〔2011〕60号文指出，社会养老服务体系建设是应对人口老龄化的一项长期战略任务，坚持政府主导，鼓励社会参与。以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，以满足老年人养老服务需求、提升老年人生活质量为目标，面向所有老年人，提供生活照料、康复护理、精神慰藉、紧急救援和社会参与等设施、组织、人才和技术要素形成的网络，以及配套的服务标准、运行机制和监管制度。政策背景---社会养老服务体系养老地产的背景》社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）指出：1、建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张。2、全面推行城乡建设涉老工程技术标准规范、无障碍设施改造和新建小区老龄设施配套建设规划标准。3、改善老年人居住条件。引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，鼓励家庭成员与老年人共同生活或就近居住。推动和扶持老年人家庭无障碍改造。4、创新老年型社会新思维，推动建设老年友好型城市和老年宜居社区。政策背景养老地产的背景》老龄蓝皮书《中国老龄事业发展报告（2013）》指出：1、中国的人口老龄化与工业化、城镇化相伴随，老龄问题的严峻性是全世界少有的。2、由于人口超前于现代化，“未富先老龄化老”和“未备先老”的特征日益凸显，加强发展老龄事业和产业，满足老年人日益增长的多方面需求，既是中央的战略部署，又是全社会的共同期待。3、国家投入31亿元用于社会养老服务体系的试点设施建设，各级民政、财政等部门加入投入力度，各地大力鼓励社会力量参与，老龄服务基础设施建设快速发展。政策背景养老地产的背景》部门政策内容北京市《2013年国有建设用地供应计划》养老综合用地2013年将正式亮相北京土地招拍挂市场；上海市上海市人民政府关于推进本市“十二五”期间养老机构建设的若干意见本市将继续坚持“9073”养老服务格局，以公办养老机构为主，扶持民办非营利性养老机构以及市场化的民办营利性养老机构四川省《关于开展“社会养老服务体系建设推进年”活动暨启动“敬老爱老助老工程”的实施意见》养老产业的用地政策、补贴政策、税费优惠政策、融资政策和医疗政策上已形成初步意见广东省《关于加快社会养老服务事业发展的意见》鼓励发展“养老院+医院”的新模式作出要求，提出新建住宅小区要将养老服务设施建设纳入公建配套实施方案山西省《加快推进社会养老服务体系建设意见》开放养老服务市场，民营养老机构可与公办享受同等优惠政策甘肃省“十二五”社会养老服务体系建设规划引导企业开发老年服务市场，鼓励探索“以房养老”、“候鸟式异地养老”、“土地养老”模式安徽省关于加快推进养老服务体系建设的决定政策背景---各地政策养老地产的背景》2013年北京土地招拍挂市场上将多一位主角——养老综合用地，届时养老综合用地将与工业用地、住宅用地、商业金融用地享受同等待遇。供地范围则主要集中于北京市近郊地区，少数位于五环周边。养老设施用地住宅用地其他用地养老综合用地养老综合用地的综合性主要体现在用地性质上，具体来说就是一种“鸡尾酒”组合，即约70%的住宅用地加上不到30%的其他商业金融用地，以及少量的养老医疗设施用地。政府用规划思维来做养老产业，将推动整个养老产业的发展政策背景---北京首块养老综合用地解读养老地产的背景》2月1日，北京第一块以养老综合用地模式招拍挂的经营性用地。一家养老产业的新锐——中投发展有限责任公司(以下简称“中投发展”)以总价13.87亿元成功中标（招标）北京密云县一宗包含养老功能的居住用地，打破了养老用地多年“难产”的局面。这也是全国率先将养老设施用地纳入年度国有建设用地供应计划的破冰之举。来源:总建筑面积A-02、B-02、B-03、B-04`成交价格平均楼板价容积率综合容积率147127平方米237754平方米4.62亿9.25亿1.030.920.963140元3890元A-01、B-01政策背景---北京首块养老综合用地解读养老地产的背景》今年起，养老设施用地首次单列纳入年度供地计划。这些养老设施用地的供应方式，一部分是政府投资的社会福利性质的养老设施，将通过划拨方式；一部分非政府投资、利用国有土地建养老设施的，将通过招拍挂等方式出让。来源:政策背景---北京首块养老综合用地解读养老地产的背景》【基本要求】上海市政府“十二五”期间，继续坚持“9073”养老服务格局。通过强化社区涉老设施配置标准，鼓励90%的老年人在家庭自我照顾，支持社区为7%虽住在家里但需要社会服务的老年人提供上门、日托、助餐等社区居家养老服务；由政府主导，社会参与，为3%高龄、失能老年人提供具有全托生活护理功能的机构养老服务。此类养老机构既包括公办养老机构，也包括得到政府支持的民办养老机构，以及市场化的养老机构。【上海市人民政府关于推进本市“十二五”期间养老机构建设的若干意见】【基本原则】强化职责多元参与优化结构可持续发展政策背景---上海政策：“9073”养老服务格局养老地产的背景》政策背景--上海政策出台日期文件名称重点内容2001/4/10《全面开展居家养老服务的意见》居家养老服务要建立市场化的运作机制，在保证老年人的利益不收损害的前提下，鼓励和欢迎社会上的任何单位组织和个人介入到这个领域。开展居家养老服务活动的机构，视具体情况给予一定的项目资助和补贴。2001/7/26《关于推进本市社会福利社会化的意见》社会福利机构的建设用地，划拨用地，有偿供地（地价优惠），出让土地（降低出让金的收费标准），且对养老机构建设减免土地垦复基金、耕地占用税。制定城镇居住区规划时，将社会福利设施特别是老年人服务设施纳入公共设施，进行统一配套规划。2002/8/19《上海市老年人日间服务机构管理办法》的通知老年人日间服务机构2004/4/20《关于进一步推进深化居家养老服务工作的通知》采取政府推动与市场化运作相结合原则，在全市进一步推进深化居家养老服务，结合实施社区助老“万人就业项目”。2006/10/20《关于进一步促进本市养老服务事业发展的意见》着力打造与上海人口老龄化进程相适应、与上海经济社会发展相协调，服务方式多样化、服务功能多层次、投入主体多元化的新型养老服务模式。继续执行和不断完善养老服务扶持措施，如完善养老床位一次性补贴机制，继续研究老年人日间服务中心的支持政策，严格按照2006年《城市居住区公共服务设施设置标准》配置居住区养老设施，落实建设经费，产权归政府，鼓励中心城区老年人到郊区养老。2008/1/28《关于全面落实2008年市政府养老服务实事项目进一步推进本市养老服务工作的意见》加大政府投入力度，贯彻落实居家养老服务的优惠政策。贯彻落实国家现行关于养老服务机构的税收优惠政策，对养老院类的养老服务机构提供的养老服务免征营业税，对各类非营利性养老服务机构免征自用房产、土地的房产税、城镇土地使用税等。2008/4/2上海市民政局关于鼓励社区设立老年人助餐服务点的通知老年人助餐服务点2009/6/9《上海市民政局关于进一步规范本市社区居家养老服务工作的通知》社区居家养老服务对象是指本市60周岁及以上、有生活照料需求的居家老年人，包括服务补贴对象和自费服务对象。可申请服务补贴。2010/12/20《上海市养老机构管理办法(2010年修订版)》明确扶持优惠政策，税收与用地优惠，城市建设与公用事业收费优惠2012/10/28《上海市人民政府关于推进本市“十二五”期间养老机构建设的若干意见》本市将优先发展以失能生活护理为主的养老专业机构，主要面向高龄、失能老年人。《意见》首次提出养老基本公共服务概念，首次将养老床位任务指标列入政府绩效考核，首次建立养老机构统筹建设资金机制。各区县政府作为本市养老机构建设的责任主体，养老床位占区域老年人口的比例（中心城区不低于2.5%，郊区县不低于3.5%）将被列入区县政府工作的绩效考核范围。明确十二五期间，纳入基本公共服务的养老床位按16万元/床位核定建设成本，补助50~75%。政策背景---上海近几年推出的养老政策