物业税政策的国际经验及对我国的启示

物业税政策的国际经验及对我国的启示编者按：中国国际金融公司8月18日发布了名为《国际经验看物业税的推行》的报告，对日本、韩国、美国、英国、印度、新加坡和香港等10个国家的物业税政策进行了比较研究，分析了我国开征物业税的必要性、物业税的税率和征收方式以及开征物业税对房地产市场的影响。人民银行营业管理部对报告进行了摘编，现报上，供参考。一、物业税政策的国际经验（一）物业税及其法理依据物业税是以物业价值或物业租金价值为税基，征收的一种物业持有税。征收物业税主要出于以下目的：增加地方政府的财政收入；提升地方公共设施及服务；调节贫富差距。从历史发展来看，国外所征收物业税中，强调根据土地所有权征税的有日本，韩国，法国等，加拿大和美国。其中，日本，韩国，法国的物业税是由封建的地租演变而来的。只是土地的属性产生了变化。香港，新加坡和印度主要是由殖民时期的地租演化而来。直到今天，香港的土地还是租用的性质，但是同样被征收了物业税。澳大利亚土地税的产生与政府抵制囤积物业有关。英国的物业税起源于各个教区对穷人的补助，所以最早是在租金收入的基础上征收的。从征收的对象来看，主要有3种方式：一是土地住宅私有制，对土地和住宅统一征收。大多数国家都采用这个制度，包括美国、加拿大、英国、澳大利亚及印度。二是土地住宅私有制，但对土地和住宅分开征税。在计算物业税的过程中，实际上是将土地和住宅分开计算税基和税率。日本和韩国采用这种制度。三是土地公有制，住宅私有制。新加坡一些有年限的私人公寓和政府组屋，以及香港物业采用这种制度。新加坡采取的是土地住宅统一征税。香港采取的是统一的税基，不同的税率。（二）税基和征收范围按照国际经验，税基可以分为估算物业价值和估算租金价值2类。由于物业的实际市场价值波动较大，各国有各自不同估算方式以保持税基相对稳定。如美国对每年的物业价值上升幅度有上限控制，英国则选取经通货膨胀调整后的价格为估算价值，日本实际上选用的是物业成本。对税基的评估一般由地方政府设立专门的评估机构进行评估。在日本，总务省有一套比较完整的评估标准，但实际操作由地方政府完成。从征收范围来说，自住房在某些国家可以享受税费减免，比如澳大利亚。其它大多数国家都设有起征点。物业价值低于起征点的物业不需要缴交物业税。此外对于低收入，年老体弱，残疾人等情况也都有不同程度的减免。（三）税率的制定从选取的10个样本国家的情况看，税率一般为累进制（香港和新加坡除外）。在制定税率的过程中，地方政府的财政需求和购房者的承受能力是2个比较重要且相互制约的衡量标准。由于物业税属于地方税，所以在税率的制定上与地方政实际的财政需求关联度较高。物业税在地方税种的贡献在4%-20%之间。日本2009年预算中物业税占到地方政府收入20%。韩国在2006年的物业税收入占地方收入的8%。香港政府2008年总收入中，差饷（一般意义上的物业税）和土地税占到4%左右。新加坡物业税对财政收入的贡献达到7%。在印度，以孟买为例，物业税的贡献在2009年到2010年将达到22%左右。澳大利亚在2008年物业税对地方税贡献大约是10%左右。美国三藩市，物业税占到当地财政收入的10%左右。从居民的承受能力来讲，截至2006年，OECD国家平均房地产税收占GDP比为2%，占可支配收入的0.3%-4.6%不等，平均为2%左右。但是税赋比较高的英国占到了可支配收入的4.6%。美国在2008年也达到了4%左右（见表2）。表2OECD国家物业相关税收物业相关税收/GDP物业税收占可支配收入比(2006）物业税1965197019751980198519901995200020052006加拿大3.73.93.02.83.03.63.83.43.33.43.4有墨西哥0.30.10.30.30.30.30.30.3美国3.93.83.62.82.73.13.13.03.13.13.1有澳大利亚2.42.42.32.12.22.62.52.72.62.82.9有日本1.51.51.92.12.72.73.32.82.62.52.5有韩国1.51.41.52.42.92.93.03.53.5有新西兰2.82.72.62.42.32.62.01.81.81.92.0有奥地利1.31.31.11.11.01.10.60.60.60.60.6有比利时1.21.31.11.21.11.41.51.92.12.32.3有捷克0.50.50.40.40.5丹麦2.42.32.32.52.01.91.71.61.91.91.9有芬兰1.20.70.70.71.11.11.01.11.21.11.1有法国1.51.61.81.92.52.72.93.13.43.53.5有德国1.81.61.31.21.11.21.00.80.90.90.9有希腊1.71.81.91.00.71.21.22.11.41.41.4匈牙利0.50.70.80.80.9冰岛1.01.21.51.92.12.62.82.92.72.22.4爱尔兰3.83.52.81.61.41.51.51.72.42.93.4有意大利1.81.50.81.10.80.92.32.02.02.12.2有卢森堡1.71.61.72.02.23.02.64.13.23.3有荷兰1.41.21.01.51.51.61.72.12.11.91.8挪威0.90.80.90.70.81.21.11.01.11.21.2有波兰1.01.01.31.21.3有葡萄牙0.80.70.50.30.50.80.81.11.11.11.1有斯洛伐克0.60.50.50.5西班牙0.91.01.21.01.61.81.82.23.13.33.4有瑞典0.60.50.50.41.11.81.31.81.51.41.4瑞士1.71.91.92.02.42.32.32.82.32.42.3有土耳其1.11.00.80.70.50.30.50.80.80.9英国4.44.64.54.24.52.93.54.34.44.64.6有平均OECD1.91.91.71.61.71.91.81.91.92.02.0美洲3.83.93.32.01.92.32.42.22.32.32.3亚洲,大洋洲2.22.12.02.22.52.72.62.52.72.7欧洲1.71.61.51.41.51.61.51.81.81.81.8所有征收物业税国家1.81.71.51.51.51.71.51.81.81.92.2说明：数据来自OECD，物业相关税收包括遗产税和财富税等。（四）纳税的配套性措施纳税人自觉主动地纳税是有效实施物业税的关键。如果地方政府切实可靠地将所收的物业税用于地方建设和公共服务的提供。这样纳税人觉得“税”有所值，就自愿缴纳物业税。从被动约束的角度来讲，国外经验首先是市场约束，主要是建立税收信用体系。在大多数发达国家，纳税情况纳入信用考察范围。纳税情况影响到个人信贷、教育、申请、日常消费、领取失业救济金及租房等。在日本，不纳税会影响到将来从日本政策金融公库或者信用保证协会等国家融资性机构的融资。在法国，纳税行为和公民权利相联，如在竞选和物业转让时都需要出具纳税证明。其次是政府的惩罚性措施。以美国三藩市为例，如果在12月的纳税日不纳税的情况下会加收10%的惩罚性付款，并将缴费期延长到翌年的4月。再延迟的情况下，会滚动征收10%的惩罚性付款并将物业界定为“税破产物业”，每月征收1.5%的惩罚性利息。情节严重者要受牢狱之苦。“税破产物业”是可以在公开市场上拍卖的。在香港迟交一次税款，罚款是5%；第二次是10%。继续迟交就会受到法院传讯。在日本，先征收惩罚性的利息，并推迟缴费时间。2个月后仍未缴税会被认定逃税，而被法院传唤，属于刑事犯罪。在法国，对迟缴税费的有征收0.4%-80%的惩罚月息，取决于未付款额的大小和延误时间。对于恶性的故意逃税行为，最高可被判刑7年。在英国各地区会有不同的惩罚措施，大致上也是罚款为先，二次警告后经过法庭处理，地区政府可以拍卖物业。二、物业税国际经验对我国的启示（一）我国物业性质与香港和新加坡的较为类似我国目前情况是城镇居民对土地只有使用权，对住宅有所有权。这与香港的物业制度以及新加坡有年限的私有物业制度比较相似。在香港，土地租金是批租制和年租制并行的。批租制缴纳的一次性土地租金主要是征地费和土地开发费用。而年租制征收部分主要是针对土地位置征收的。因为市场的供求关系在租用期间的变化会造成土地位置租金的变化，而这在一次性地租中无法体现的。从住宅和土地共同征税的角度来看，香港的差饷（一般意义上的物业税）和年地租的征收基础都是物业的年租金价值。区别主要体现在税率上。差饷税率是5%，地租3%。新加坡对土地和住宅一起征税。但是永久性物业的物业税会比较高，主要是因为其所处的高价地段和比较大的房型。由于新加坡对租金价值征税，所以物业的年限本身并不直接影响物业税的高低。我国目前城镇物业相关税费主要包括城镇土地使用税、城市房地产税、房产税以及土地出让金作为对使用权的税收（或租金）。特别是土地出让金中的土地租金部分，土地租金在一般情况下占土地出让金的10%～30%。在实行物业税以后，这部分费用将由一次性支付转变为按年支付。土地出让金包括土地租金（住宅用地70年租金），旧区拆迁及市政建设成本，以及土地溢价。土地出让金价格变化比较大的是土地溢价部分。前30位城市平均土地溢价在2009年1~6月份为出让价的23%左右。2008年溢价地位的时候平均为14%。2007年高位的时候达到56%（见表3）。表32009年1-6月住宅用地成交溢价排行榜排名城市2009年1-6月2008年2007年2006年1宁波81%2%67%—2广州79%2%127%42%3福州77%0%0%0%4温州60%66%92%—5北京57%33%58%27%6泉州57%37%0%0%7上海48%13%65%13%8厦门37%4%68%25%9廊坊34%9%46%—10杭州28%3%47%21%11重庆18%10%88%3%12秦皇岛15%1%——13长春14%0%95%134%14深圳11%0%55%57%15南昌10%7%70%18%16东莞10%14%93%0%17成都7%5%132%71%18湖州6%17%13%—19青岛5%30%1%2%20无锡5%13%24%9%21长沙5%7%17%22%22南京4%2%66%35%23武汉4%1%23%21%24嘉兴3%12%32%25大连3%58%23%—26苏州2%32%37%22%27中山2%0%162%0%28沈阳1%10%19%31%29天津1%4%40%24%30烟台1%———平均23%14%56%26%说明：数据来自中国指数研究院研究中心（二）关于城镇物业税税基和征收方式的设想十六届三中全会的《决定》中提到：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”基于这个规定，可能会将房产税，城镇土地使用税，地租以及对住宅所征的所有权税统一纳入新的物业税范围。我国目前在城镇已经存在对土地征收的出让金和城镇土地使用税，并对营业性物业征收了房产税。如果征收物业税，新增的部分按征收对象而言，可以有以下几种情况：1．只对对住宅所有权征税；2．类似于新加坡，对住宅所有权和土地年租金（城镇土地使用税并包括土地出让金中土地租金部分）一起征税；3．类似于香港，对住宅所有权和土地年租金分开征税。在税基的选择上可对应估算的物业价值。估算值可采用上一次交易的物业价值，并根据通货膨胀调整。只有在房屋进行交易之后，再将物业价值调整为市场值。好处在于：对于一任业主而言，税基变化不大，避免了对家庭支出产生不确定性。此外，与现行的营业性物业的原值税基计算法可以实现“无缝对接”。对出租物业，可以采用租金价值为税基，主要是因为租金的变化幅度相对物业价值比较小。但选用物业价值其实更可以简化税基的评估工作量。不足之处是要对现行的营业性物业征房产税的方式作出调整。在对物业价值估值的时候，可以引入租用年限这个变量。