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上海万科项目“运作”流程七对眼睛组成总经理、项目发展部、市场营销部、财务管理部、成本管理部、设计部、工程管理部工作目标在新项目发展过程中，真正贯彻客户到产品的意识，并前置关键环节，最终提升项目运营效率一、立项会前需完成的工作二、决策会前需完成的工作工作名称负责人对接人项目战略要求财务指标要求项目土地属性分析客户对土地属性需求分析刘爱明财务管理部丁健高军完成时间备注屠建强、董冠军董冠军董冠军董冠军项目发展部、营销部营销部项目成本分析营销部营销部成本管理部、财务部竞品客户及产品分析客户初选定位李强工作名称负责人对接人完成时间备注杜文平、高军完成时间备注项目客户定位营销、设计董冠军、李强项目产品配比分析成本、财务、营销、设计、工程三、规划方案之前需完成的工作项目产品解决方案分析营销、设计董冠军、李强工作名称负责人对接人⑴项目战略要求⑵财务指标要求⑶项目土地属性分析⑷客户对土地属性需求分析⑸竞品客户及产品分析⑹客户初选定位⑺项目成本分析⑼项目客户定位⑽项目产品解决方案分析⑻项目产品配比分析规划方案产品解决方案项目1项目2项目3项目4项目5项目6项目1项目2项目3项目4项目5项目62.在开发项目规模及产品类型分析数据提供：财务管理部3.现有土地储备状况及可结算资源情况数据提供：财务管理部项目名称可售面积（平米）总可售面积结构比例其中多层面积小高层面积高层面积联排面积独栋面积No.1项目战略要求负责人刘爱明立项会之前决策完成时间工作要求结合公司现状判断发展需要，明确新项目战略定位，并指导财务部提出具体指标一、公司经营现状1.公司现有项目分布图项目名称总可售建筑面积（平米）可售面积（平米）销售总额（万元）利润总额（万元）2006年2007年2008年2009年2010年2011年2006年2007年2008年2009年2010年2011年已开发可售面积（平米）4.现金流状况数据提供：财务管理部现金流入(万元）年度结算（利润分布）现有储备情况预期利润目标（万元）利润缺口（万元）二、结论：区域市场进入型(现金流贡献型、利润贡献型、区域市场进入型、合作型）现金流出（万元）资金缺口（万元）说明1、杭州公司筹建过程中，无在开发、在售项目，无土地储备。2、建议此项目列入区域市场进入型。上一环节项目7项目…产品结构比例项目7项目…合计2.在开发项目规模及产品类型分析数据提供：财务管理部3.现有土地储备状况及可结算资源情况数据提供：财务管理部No.1项目战略要求获悉土地信息结合公司现状判断发展需要，明确新项目战略定位，并指导财务部提出具体指标一、公司经营现状1.公司现有项目分布图2012年2013年合计2012年2013年合计4.现金流状况数据提供：财务管理部二、结论：区域市场进入型(现金流贡献型、利润贡献型、区域市场进入型、合作型）1、杭州公司筹建过程中，无在开发、在售项目，无土地储备。2、建议此项目列入区域市场进入型。2006年2007年2008年2009年2010年2011年首期开发面积（万平米）实现正现金流的时间三、现金流关键节点要求60000首期回款时间首期回款金额（万元）其他要求No.2财务指标要求负责人财务管理部立项会之前完成时间二、关键财务指标根据总经理确定的战略要求，提出对新项目的总利润，利润率、内部收益率等指标要求，同时对项目的现金流安排提出关键节点的意见工作要求一、项目战略要求：四、结论净利润体现（万元）净利润率（％）内部收益率（％）9%18%上一环节2012年2013年合计三、现金流关键节点要求2007年3月No.2财务指标要求项目战略要求二、关键财务指标根据总经理确定的战略要求，提出对新项目的总利润，利润率、内部收益率等指标要求，同时对项目的现金流安排提出关键节点的意见一、项目战略要求：四、结论9%18%区域位置具体地段东南西北用地性质占地面积总建面建筑密度限高控制车位比规划要求区域位置图项目位置江干科技园内九环路（规划绿地）特殊物四至范围（规划道路）九盛路九堡地形四至图No.3项目土地属性分析收集宗地基础资料，客观反映其现状及规划前景，为初步判断奠定基础一、宗地概况负责人项目发展部完成时间立项会之前工作要求无配套要求建筑退界周边环境以农田、农居、工厂为主，缺乏生活配套和居住气氛。宗地现状现状已平整，周边无高建筑阻挡，视野开阔。项目东南北面为农居点、西边为低层厂房，缺乏居住环境和自然景观。地上现状水文状况84852平方米196700平方米小于等于35%小于等于45米本案文脉属性日常商业教育配套娱乐休闲医疗配套公交便利私车交通交通拥堵交通噪音可视景观距离景观区目前人流车流稀少，无噪音。市政配套目前无市政配套。噪音现状规划二、属性因子分析周边环境简单描述：有农居，道路状况良好九堡镇中心小学周边几乎无娱乐休闲配套，只有零星低档餐饮九堡医院暂无将配套小学一所，中学一所暂无暂无九堡的历史乏善可陈，是个地道的新区，本项目地块位于九堡开发区与九堡老镇接合部暂无交通条件环境景观周边无公交线路，目前交通不便规划有地铁周边道路条件良好东面有规划道路无且四周道路基本为居住区出行道路，无交通拥堵无简单描述：东面为农居点东照片南照片东侧农居有些零星小店属性因子分析（未来可由城市地图替代）西照片简单描述：低层厂房，道路状况良好简单描述：规划绿化带，有农居照片北配套设施距钱塘江最近处约1.5至2公里左右无无周边人车稀少，且无干道经过，故无交通噪音影响无空气质量土地区位等级产业发展城市发展趋势历史接受备注城市角色三类暂无农村、经济适用房区域及工业区城市东扩，成为下沙副中心的现代化大型居住区2、项目周边配套设施较为缺乏，需要在规划设计时注意项目自身的社区配套功能；3、项目环境景观缺乏，城市角色接受程度一般，需要注意项目自身的景观规划要能形成卖点。环境景观1、目前项目所在区域公路交通状况较好，公交线路较多但距项目均有一定距离；规划中的地铁可在2010年通车，交通条件属性可以大幅改善；尚可，主要影响来自工业区无产业发展良好工业将逐步外迁，具体暂无三、结论接受度较低随着居住用地的开发，区域接受度将大大提高上一环节容积率绿化率日照间距规划要求项目位置江干科技园内九环路（规划绿地）地形四至图No.3项目土地属性分析获悉土地信息收集宗地基础资料，客观反映其现状及规划前景，为初步判断奠定基础一、宗地概况无大于等于30%周边环境以农田、农居、工厂为主，缺乏生活配套和居住气氛。2.3宗地现状现状已平整，周边无高建筑阻挡，视野开阔。项目东南北面为农居点、西边为低层厂房，缺乏居住环境和自然景观。实现时间综合评定43333221143目前人流车流稀少，无噪音。目前无市政配套。规划二、属性因子分析周边环境简单描述：有农居，道路状况良好暂无将配套小学一所，中学一所暂无暂无暂无规划有地铁东面有规划道路无无照片属性因子分析（未来可由城市地图替代）简单描述：规划绿化带，有农居照片无无24233暂无城市东扩，成为下沙副中心的现代化大型居住区2、项目周边配套设施较为缺乏，需要在规划设计时注意项目自身的社区配套功能；3、项目环境景观缺乏，城市角色接受程度一般，需要注意项目自身的景观规划要能形成卖点。1、目前项目所在区域公路交通状况较好，公交线路较多但距项目均有一定距离；规划中的地铁可在2010年通车，交通条件属性可以大幅改善；无工业将逐步外迁，具体暂无三、结论随着居住用地的开发，区域接受度将大大提高青年之家青年持家小太阳后小太阳孩子三代健康养老老人123代富贵之家1富贵之家2经济务实经济务实健康养老青年之家青年持家小太阳后小太阳三代孩子老人1、2、3文脉属性255555日常商业1098888教育配套35101092娱乐休闲1095574医疗配套5766810公交便利978866私车交通687764交通拥堵996675交通噪音465577可视景观373366距离景观区375589空气质量365466产业发展634443土地区位等级366667城市发展趋势634443历史接受275578社会新锐1、从项目土地属性和客户需求土地属性对比来看，本项目较为适合社会新锐中的青年之家和望子成龙中的小太阳、后小太阳家庭。2、缺乏医疗配套，排除老人同住的家庭；3、缺乏环境资源，虽交通状况不错，排除富贵之家家庭。工作要求筛选出对本项目土地属性认可度较高的细分客户，回答“什么样的客户认可我们项目位置”的问题一、客户细分（待定）三、结论及建议No.4客户对土地属性需求分析负责人市场营销部完成时间立项会之前富贵之家客户细分纬度望子成龙配套设施交通条件环境景观条件城市角色二、客户对项目土地属性的需求社会新锐望子成龙上一环节富贵之家1富贵之家2经济务实1经济务实266226699446633663366221010992287449944101033662277443333882255339922项目土地属性分析1、从项目土地属性和客户需求土地属性对比来看，本项目较为适合社会新锐中的青年之家和望子成龙中的小太阳、后小太阳家庭。2、缺乏医疗配套，排除老人同住的家庭；3、缺乏环境资源，虽交通状况不错，排除富贵之家家庭。筛选出对本项目土地属性认可度较高的细分客户，回答“什么样的客户认可我们项目位置”的问题一、客户细分（待定）三、结论及建议No.4客户对土地属性需求分析富贵之家经济务实二、客户对项目土地属性的需求上一环节2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年640606055402户型面积户型均价户型总价100-140560055-75万120-140530065-75万开发现状结合区域市场客户细分结论，对竞争产品的客户构成与相应的产品构成进行分析，回答“什么样的客户在我们的竞品中选择了什么类型的产品同类型销售量均价（元/平米）同类型均价多层两房两厅、三房两厅No.5竞品客户及产品分析负责人市场营销部完成时间立项会之前图片标示：三、典型竞品分析建筑面积（万平米）工作要求销售量（万平米）二、竞品位置分布时间纬度一、片区市场总体状况供应量（万平米）同类型供应量项目主打特色两房两厅、三房两厅共两期，先开发一期竞品项目名称：圆梦园2.7开盘时间距离宗地（公里）占地面积（万平米）1.6开发商容积率1.68户型类型产品类型望子成龙社会新锐多层本案晨光绿圆梦园140-180530070-85万户型面积户型均价户型总价80-100430040-45万80-120、120-140430040-50万140-180430060-75万户型面积户型均价户型总价50-110470030-50万100-140470047-66万100-120450045-55万1704400748000户型面积户型均价户型总价青年之家青年持家小太阳后小太阳三代孩子健康养老老人123富贵之家1富贵之家2经济务实1经济务实2多层三房两厅、四房两厅竞品项目名称：晨光-绿苑健康养老距离宗地（公里）占地面积（万平米）7.06开发商开盘时间开发现状共期，先开发期项目主打特色错层、跃层容积率1.1建筑面积（万平米）8产品类型户型类型多层两房两厅、三房两厅社会新锐多层两房两厅、三房两厅多层四房两厅、三房两厅结论晨光绿苑的户型供应结构120平米以上的户型占到了72%，造成客户只得选择大面积户型，好在由于大多成交客户基本为关系内定，价格低于市场价，而后开发商针对市场提价至7500元，口碑较差，目前销售约75%。客层主要来自东，其次为区域，还有下沙。竞品项目名称：天元2005距离宗地（公里）约7占地面积（万平米）2开发商开盘时间开发现状共一期项目主打特色容积率4.6建筑面积（万平米）9.7高层两房两厅、三房两厅产品类型户型类型高层LOFT、两房两厅社会新锐望子成龙经济务实高层两房两厅高层四房两厅健康养老富贵之家结论天元2005为下沙项目，其户型配比基本合理，2房占到50%，目前销售率超过75%，成交客户大多为25-35岁，两房的需求和销售速度好于三房。竞品项目名称：距离宗地（公里）占地面积（万平米）开发商开盘时间开发现状共期，先开发期项目主打特色容积率建