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主讲人：包健首都经济贸易大学副教授博士Tel:15010884629主要内容物业税简介一物业税的特点二国外物业税概览三物业税实施中热点四1.物业税概念物业税是针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。物业税又被称为财产税、不动产税。世界上200多个国家有130多个国家征收。物业税简介一物业税试点第一批公布时间：2006年10月直辖市（3个）：北京、深圳、重庆省份（3个）：辽宁、江苏、宁夏第二批公布时间：2007年10月直辖市（1个）：天津省份（3个）：安徽、河南、福建一是物业的概念很宽根据物权法的规定，物既包括动产，也包括不动产，而我们的课税对象只限于不动产，名实不符。二是容易与物业费混淆我国在2003年5月由国务院颁布了《物业管理条例》，并于2003年9月1日起实行。其中明确规定，应按时缴纳物业服务费是业主在物业管理活动中必须履行的义务之一。这里的物业服务费。人们习惯称之为物业费。由于物业费与物业税在名称上相似，容易造成人们认识上的混乱。三是物业的表述在国际上不通行香港的“物业税”只是其房地产税制体系中的一个具体税种，是对房地产出租收入征税，实际上是一种所得税，并不是财产税。香港对房地产征收的财产税称为“差饷”2.财产和财产税①不动产。指土地和土地建筑物，如附着于土地上的工矿企业、商店、住宅等。②动产。包括有形资产和无形资产。动产较难控制，其财产价值额也不易确定，故多数国家仅对不动产征税，主要是对土地及地上建筑物征税，但在某些特殊情况下，如发生遗产继承等，也对动产征税。土地和建筑物对建筑物和土地都征税，世界大多数国家对建筑物、土地分别设置不同的税种，如俄罗斯和东欧的一些国家、日本、韩国、对土地、建筑物合并征税，如美国、加拿大等只对建筑物征税波兰、坦桑尼亚的地方建筑税只对土地征税澳大利亚大部分州及乌克兰只征收土地税不动产税的征税对象不动产税的征收环节不动产取得环节的税种印花税、遗产税和赠与税不动产保有环节的税种财产税、不动产税、房产税、地价税、租金税不动产流转环节的税种土地增值税、营业税、所得税日本的情况不动产取得阶段遗产税、登记许可税（国税）和不动产取得税（省级地方税）；不动产保有阶段固定资产税（市级地方税）、城市规划税（市级地方税）和特别土地保有税（市级地方税，1993年废止）、地价税（国税，1991年开征，1998年暂时停征）不动产转让阶段对转让所得进行征税，有法人税、所得税（转移国税）、住民税（地方税）①土地、房屋等不动产税基的低流动性。作为课税对象具有收入上的可靠性和稳定性。②收入能力稳定。对不动产征税，税源比较稳定，不会随经济周期的变化而大起大落，并且随着各地房地产业的发展，税基还会有一定程度的增长。物业税的特点二③税源具有可见性，便于公众对税收的监督，既有利于税收公平，又可以提高税收征收率。④以财产所有者为纳税人，对于调节各阶层收入，贯彻应能负担原则，促进财产的有效利用，有特殊的功能。⑤纳税人的财产情况，一般当地政府较易了解，适宜由地方政府征收管理，有不少国家把这些税种划作地方税收。不动产税的地位在世界上大多数地区，物业税一般在地方级别上征收，是地方政府财政收入最重要的来源之一。不动产税占地方收入的比重在发达国家较高，在发展中国家和转型国家较低。但是不动产税在税收总收入中所占比重却不高，20世纪90年代以后，不动产税约占各国GDP收入的1%、税收总收入的1%-10%左右。各国物业税在地方收入中的比重美国200471﹪法国200675.5﹪澳大利亚200638.3﹪新西兰200699.1﹪德国20067.1﹪智利200645.6﹪印度20061.3﹪俄罗斯200611.6﹪五、典型国家物业税实施情况四、物业税的税收征管三、物业税的税权划分二、物业税的税基评估一、物业税的税制要素国外物业税概览三—分别征税—只对建筑物征税—只对土地征税—统一征税—对建筑物和土地但分别征收—合并征收——统一征税可以降低税收成本。——统一征税税基大——在收入相同的条件下，统一征税可以降低税率。一、税制要素——征税对象土地和建筑物一、税制要素——纳税人波兰捷克和爱沙尼亚等美国澳大利亚新加坡法国芬兰和新西兰仅规定不动产的所有人负有纳税义务仅规定不动产的使用人负有纳税义务规定不动产的所有人和使用人均负有纳税义务价值按评估价值计税按市场价值计税面积租值一、税制要素——计税依据捷克、波兰、俄罗斯、突尼斯等•美国、加拿大、日本•巴西、澳大利亚等英国、新加坡、香港累进税率韩国、泰国、牙买加、哥伦比亚定额税率波兰、乌克兰、匈牙利一、税制要素——税率比例税率美国、加拿大、日本印度尼西亚、阿根廷基于公益性用途的不动产宗教、教育、慈善和文化机构的不动产免税。基于政府性所有权的不动产大多数国家免税，菲律宾、加拿大。基于居住型的不动产减免仅限于第一套、所有者自用住宅一、税制要素——税收优惠新加坡：自住房税率是4%，其他类型房产的物业税率是10%。台湾物业税的征收标准来看，144平方米以上的房源，每年收取的税费约为房屋总价的0.8%～1.5%。评估机构：一、在政府设立独立的机构或在财税下面设立政府的税基评估机构，如美国的做法；二、设立准政府的税基评估公司，提供税基评估服务，如加拿大安大略省的市政财产评估公司三、独立的社会中介评估机构，如新西兰、博茨瓦纳、巴基斯坦、坦桑尼亚等二、物业税的税基评估Bold,keen,self-challengingCharacteristicsofEntrepreneurs价值估价法二、物业税的税基评估市场法收益法成本法居住用不动产：市场法、成本法商业不动产：收益法工业不动产：成本法评估周期评估周期一般都在三到十年内三年和五年为一个周期的居多。发达国家的评估周期较短且较为固定；发展中国家的评估周期一般较长且不固定；转型国家的评估周期则没有明确规定面积较大的国家或地区的评估周期较长；面积较小的国家或地区的评估周期相对较短。第一、评税结果都进行公示并告知纳税人房产位置、产权状况、实物状况、纳税人姓名第二、评估争议处理都有专门机构第三、争议处理一般包括三个层次阶段一：向当地税基评估机构申诉阶段二：向政府复核委员会审诉阶段三：纳税人向法庭提出申诉评估争议处理上诉时间大多有较明确的规定一般为接到税基评估部门的通知书之后的若干天内进行上诉，如日本为20天，香港为两个月。争议不能延迟纳税纳税人先按照评估结果纳税，待上诉结果出来后再进行相应的多退少补三、物业税的税权划分1.完全分权型美国、加拿大、澳大利亚、印度等2.适度分权型德国、俄罗斯、巴西、英国、法国等3.集权型新加坡、丹麦、韩国、几内亚、泰国等四、物业税的税收征管征收管理机关多数国家将不动产税由地方政府负责征管只有少数国家由中央税务部门负责征管地域面积较小，政府层级也相对简单，如智利、几内亚、新加坡、捷克等国。在一些转轨经济国家，虽然不动产税的收入实际上全部属于地方，但为了平稳过渡，其税收征收权也同样由中央政府行使（如乌克兰）。强制执行不动产税税额较高，无法源泉扣缴的方式收税，许多国家对拖欠税问题都采取了一些强制执行措施，如罚款、罚息，对不动产继承、买卖等转让行为加以限制或对不动产实行查封、拍卖以冲抵税款巴西规定，未缴纳不动产税的不动产不可以转让，纳税人拒不缴纳的，法庭可以将不动产进行公开拍卖，将拍卖所得用于支付欠税、滞纳金；美国新泽西州规定，欠税在1500美元以内的，按8%加收年息，超过1500美元的部分，按18%加收年息。纳税期限不动产税的纳税期限通常为一年，实行分期征收。为提高纳税人纳税的积极性，有些国家对一次缴纳全年税款的给予一定程度的税收折扣，如巴西的部分地区对一次缴纳全年税款的，给予5-6%的折扣。日本五、典型国家或地区物业税实施情况美国的情况物业税是美国大多数地方政府唯一而又最重要的税收收入来源，目前占地方政府税收收入的70%左右。由于财产税与地方的经济关系紧密，因此多由地方政府征收。目前除马里兰州将征税权上收到政府之外，其它49个州都是归地方政府征收。美国的50个州都征收物业税，各州和地方政府的税率不同，且每年使不断变化的，但一般不超过法定幅度（约2%）。在美国境内（包括城镇和农村）的土地、建筑物及其地上附着物。有的州财产税征收对象也包括动产，如商务设备、工业机械、传输部件和汽车等。一般将征税对象主要分为三大类，一类是民用住宅，一类是商用财产，还有一类是工业财产香港物业税物业税的课税对象为香港境内用于出租而非自用的土地、房屋、其他建筑物等物业。物业税的计税基础是物业因出租而产生的年度租金收入，再乘标准税率（一般为15%-16%左右）。实际征税时，税基按物业租金的净值计税，即在年度租金中扣除差饷以避免重复征税，此外，还要扣除租金的20%用于修理、保险、地租等费用支出作为固定免税额，余下的部分才是应征净税值。物业税的征收由香港税务局执行，物业估价署配合确定物业的租金收益。2004-05年度物业税收入为11亿港元。差饷税简称差饷是向土地及楼宇等不动产的拥有或使用人征收的一种财产税。差饷，原指警察的工资薪金。除了少量特殊用途的物业，如教堂、庙宇、农业用地和政府建筑物可以豁免外，其他物业无论是自用还是出租（通常由房屋使用人支付差饷，如果是出租的物业，业主可以和租户签订协议，明确双方支付差饷的责任），一律要缴纳差饷。差饷税在香港政府收入的比重基本上维持在7%左右，差饷税总收入每年在100亿港元左右税率采用比例税率，每年由立法会决定。最高的年份曾经达到17%，最低的年份也达4.5%，现行税率为5%。对于新开征差饷的地区，物业估价署采用了逐步达到税率标准的过渡性政策，即开征第一年收取应收差饷的50%，第二年为60%，第三年为70%，依此类推直至第六年达到100%。日本地方政府对土地、建筑物和有形商业资产征收固定资产税、不动产购置税，对城市的土地和建筑物征收城市规划税，对商业建筑征收商务写字楼税。其中都道府县征收固定财产税、不动产购置税，市町村征收固定财产税、城市规划税等。财产税是地方政府收入的主要来源。地方税法规定固定资产税的标准税率是评估值的1.4%，最高不超过2.1%。城市规划税的税率一律不能超过0.3%。都道府县征收的不动产购置税税率为4%。如所购房屋为自用，适用3%的税率。应税财产的起征点：土地为30万日元，建筑物为20万日元，商业有形资产为150万日元。200平方米内实行减税措施，其税基为同类用地评估价值的1/6；超过200平方米时，其税基则为同类用地评估价值的1/3；评估房屋和建筑物的价值时，根据住房供给政策，对房屋提供税收减免。具体规定为2002年3月31日前新建的，面积为50~120平方米的房屋，在头3个纳税年度减征50%；2002年3月31日前新建的3层以上的耐火住宅，面积为50~280平方米的，前5个纳税年度减征50%。热点一：物业税的实施能否降低房价？影响房价的因素有很多，主要取决于市场供求关系，税收只是其中之一。从境外的开征历程看，物业税不构成对房价涨跌的直接明显影响物业税实施中热点四物业税开征能否取消土地出让金？现有税费占到开发商成本的60%到70%，其中土地出让金就占大头，约为总开发成本的30%到40%。热点二：土地出让金缴纳制度要求开发商在一定期限内全额付清，如果物业税把土地出让金分摊缴纳，就可能导致城市建设资金吃紧。地方政府通过抬高地价获取更多财政收入，同时，地价的抬高推动房价升值，而物业税恰是针对房产升值设计的税种，这样，房价的上涨又能让地方政府征收更多的物业税。地方政府等于双向获利，它就会产生更强烈的抬高地价、房价的冲动——在现行的土地供应模式下，政府作为土地的唯一供应者，它是完全可以操纵地价的。目前存在于房地产开发、流通环节的各种收费多，据有关部门统计，达上百种之多，其中的相当一部分收费与土地出让金相伴而生。倘若土地出让金