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物业竣工验收与接管•竣工验收的定义•竣工验收的目的•竣工验收的内容•竣工验收的种类•接管验收的注意事项•接管验收的后续工作目录-CONTENTS你升职了！翡翠城五期项目经理www.fdcew.com房地产E网？做些什么……做些什么！竣工验收的定义•什么叫竣工验收•竣工验收指建设工程项目竣工后开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。案例•没有《竣工验收备案表》，开发商××置业强行交付房屋，打官司要花多少钱？•律师你好：我购买的四方区商品房，合同约定2009/5/31日前交付，以《竣工验收备案表》为交付条件。2009/5/31日，开发商通知交付。但是去了以后才发现，根本没有《竣工验收备案表》。在与开发商的交涉过程中，开发商始终辩称他们已经拿到了《验收合格证》，没有合同违约，也拒绝就违约一事给业主任何答复。开发商人员还私下声称业主不收房，也不能得到任何违约金，竣工验收的目的•是为了检验设计和工程质量，保证正常生产•有关部门和单位可以总结经验教训•建设单位对验收合格的项目可以及时移交竣工验收的内容•包括物业的竣工验收和物业的接管验收两部分。•一、物业的竣工验收•所有房地产开发项目，都要按照1990年9月11日国家建设部颁布的《建设项目（工程）竣工验收办法》进行竣工验收。城镇住宅小区竣工综合验收，可按照1993年12月1日国家建设部颁布的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》进行。竣工验收内容•应该指出的是，竣工验收是建立在分阶段验收的基础之上，前面已经完成验收的工程项目一般在竣工验收时就不再重新验收。•工程竣工验收就是由建设单位、施工单位和项目验收委员会，以项目批准的设计任务书和设计文件，以及国家颁发的施工验收规范和质量检验标准为依据，按照一定的程序和手续，在项目建成并试生产合格后，对工程项目的总体进行检查和认证的活动。竣工验收的种类•隐蔽工程验收•单项工程验收•分期验收•全部工程验收隐蔽工程验收隐蔽工程验收：隐蔽工程验收是指在施工过程中，各项隐蔽工程完成后及时进行的验收。隐蔽工程：指从建筑或构筑物表面上看不见的工程，如线路的走向、钢筋架立、地下管道的安装等。单项工程验收单项工程验收：指工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时，施工单位便可向建设单位发出交工通知。分期验收•分期验收：指在一个群体工程中分期分批进行建设的工程项目，或个别单位工程在达到使用条件，需要提前动用时所进行的验收。全部工程验收•全部工程验收：指整个工程项目按设计要求全部落成并达到竣工验收标准时即可进行全部工程竣工验收。全部工程竣工验收应在做好验收准备工作的基础上，按预验收一正式验收的顺序进行。预验收的主要工作•预验收须由建设单位、设计单位、施工单位及有关部门组成预验收工作组。其主要工作是：（1）检查、核实竣工项目准备移交给建设单位的所有技术资料的完整性、准确性；（2）检查每一单位工程的建设标准及施工质量，对工程隐患和遗留问题提出处理建议；（3）排解验收中有争议的问题；（4）督促返工、补做部分工程的修竣及收尾工程的完工；（5）检查“三废”治理措施的情况；（6）向验收委员会提交预验收报告。•正式验收即有验收机构进行验收。大型建筑工程项目由国家主管部门或由工程项目的主管部门会同所在省、自治区、直辖市组建验收委员会；中小型工程项目按隶属关系，由上级主管部门或工程项目所在省、自治区、直辖市组建验收委员会（或验收组）。验收委员会应由主管部门、建设单位、设计单位、施工单位、投资银行以及统计、劳动、物资、环保等单位的有关专家参加。竣工验收过程中应注意的问题•认真参与竣工验收，严格把质量关。•通过参与竣工验收，熟悉物业，为物业的接管验收以至将来的维修养护做准备。•细心查验竣工验收资料，保证资料齐全、准确。、标准及主要材料竣工验收的依据•上级主管部门的有关文件。•开发商和建筑商签订的工程合同。•设计文件、施工图样和设备技术说明书。•国家现行的施工技术验收规范。•建筑安装统计规定。•对从国外引进的新技术或成套设备项目，还应按照签订的合同和国外提供的设计文件等资料进行验收。www.fdcew.com房地产E网验收的标准．验收的标准一．由于建筑工程项目的性质不同、行业不同，其竣工验收的标准也不同。民用住宅验收的一般标准如下：（1）工程项目按设计图纸建成，所有粉刷、装修作业全部施工完毕。验收的标准（2）所有该项目的设备均已按设计规定全部落位安装完毕，并且起动、运转正常，能满足使用要求，如电梯、灭火装置、采暖通风装置等均已落位，并能正常起动。验收的标准3）上下水道铺设完毕，所有管道及沟道无梗阻、滴漏、渗漏现象，供水正常、排水通畅。照明及动力用电的工作回路结构清晰，控制操作方便，有过载和短路防护装置。卫生设备安装齐全，使用灵活方便，其他公用设施均完好。验收的标准（4）建筑物四周2米之内的场地平整，由于本项目施工所造成的障碍物均已清除。验收的标准（5）整个工程经按现行施工技术验收规范进行检验后，均达到合格标准以上。•经正式验收合格后的物业应迅速办理固定资产交付使用的转帐手续，并移交与建设项目有关的所有技术资料。验收时所需移交的材料•在建设项目竣工验收前，施工单位应将有关技术资料系统整理，分类立卷，在验收时交建设单位归档保管，以适应生产、维修的需要。验收时移交的技术资料主要有：（1）竣工工程项目一览表，包括竣工工程、名称、位置、结构、层数、面积、装修标准、开工竣工日期等；验收时所需移交的材料2）设备清单，包括设备名称、规模、数量、产地、主要性能、价及随机工具、备品备件等；验收时所需移交的材料3）工程项目竣工图；如果竣工图不准确、不完整，不符合归档要求，则不能办理工程项目验收移交手续。•大、中型建设项目和城市住宅小区建设竣工图不得少于两套：一套交付使用部门（或管理部门）；一套交技术档案部门长期保存。特别重大的项目，应增编一套交由国家档案馆保存。小型建设项目的竣工图不得少于一套，由使用部门（或管理部门）保管。验收时所需移交的材料（4）材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录，预制件的荷载试验记录，自动控制仪表的调试记录；5）隐蔽工程验收记录；验收时所需移交的材料（6）土建施工记录，包括地基处理记录、结构安装校正记录、预应力构件施工记录等；（7）设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏检查记录，暖气、卫生、空调、电气、电信、通风、供水、供气（煤气、蒸气等）、消烟灭火、防暴报警、电视监控等工程的检查和试验记录等；验收时所需移交的材料（8）建筑物、构筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、密闭、净化、隔音、隔热等指标的测试记录，重要钢骨结构焊缝探伤检查记录；（9）工程质量事故的发生和处理记录；验收时所需移交的材料（10）图纸会审记录，设计变更通知和技术核定单；（11）关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明；（12）有关该工程项目的其他重要技术决定和文件。移交的材料的标准•所谓竣工图，是指真实地记录各种地上地下建筑物、构筑物等情况的一项技术档案文件，也是工程交付验收以后的改建、扩建、维护的资料依据。•工程竣工验收前，建设单位应组织、督促和协助各设计、施工单位各自负责竣工图编制工作。绘制和整理工程项目竣工图，应根据具体情况的不同，加以区别对待，具体要求如下：移交的材料的标准•凡严格按施工设计图施工，施工中对原施工设计没有任何变动的，可由施工单位在原施工图上加盖“竣工图”印记，即可作为竣工图。•凡在施工中对原施工设计作一般性设计变更，而又能将原施工图经修改或补充后改为竣工图的，可不必重新绘制竣工图，但必须由施工单位负责在原施工图上注明修改的部分，并附上设计变更通知单和施工说明，再加盖“竣工图”印记才能作为竣工图。移交的材料的标准•凡结构形式、平面布置、生产工艺、体形体量等有重大改变者，均应重新绘制改变后的竣工图。由于设计原因造成的，由设计单位负责重新绘制；由于施工原因造成的，由施工单位负责重新绘制，由于其他原因造成的，由建设单位自行绘制或委托设计单位绘制。重新绘制的竣工图必须与实际情况相符，并由承担施工的技术负责人审核签认。www.fdcew.com房地产E网竣工验收的工作程序1、根据建设项目的规模和复杂程度，确定分两个阶段（初步验收和竣工验收）或一次性竣工验收。2、在竣工验收前，由开发单位组织施工、设计、使用等有关部门进行初步验收。竣工验收的工作程序3、验收均符合设计要求，必要文件（竣工图表、竣工决算、工程总结等）齐全，由项目主管部门或开发单位向负责验收的单位提出竣工验收申请报告。竣工验收的工作程序4、竣工验收由开发单位会同设计单位、竣工单位和政府工程质量监督部门组成验收委员会或验收组共同进行。•验收委员会或验收组负责审查工程建设的各个环节，听取各有关单位的工作报告，审阅工程档案资料，实地查验建筑工程和设备安装情况，并对工程设计、施工和设备质量等方面作出全面的评价。不合格的工程不予验收；对遗留问题提出具体解决意见，限期落实完成。5、办理工程交接手续。竣工验收是全面考核建设工作、检查所建工程是否符合设计要求和工程质量好坏的重要环节。《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》等的要求，结合各地区的实际情况，制定竣工验收办法。二、接管验收定义指物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。接管验收的目的•表面：明确开发商、承建商及项目部的各方责任，确保物业设备达到正常使用功能，为日后的物业管理打下一个良好的基础。•内涵:从根本上来说，物业接管验收的目的在于使业主的利益得到保障，并达成业主、开发建设单位、物业管理企业共赢的效果。•验收的目的不同•验收的条件不同•交接对象不同•性质不同•二者所处的阶段不同验收的目的不同•接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再验收；而竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求。验收条件不同接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号已经过有关部门确认；竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用等。交接对象不同接管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业；而竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业。性质不同•竣工验收是政府行为。就是说任何建设工程项目的竣工验收，都是由政府建设行政主管部门负责，组成综合验收小组，对施工质量进行检验和评定。而接管验收是企业行为，是物业管理公司代表业主或用户对所管物业进行全面的质量验收。施工单位二者所处的阶段不同接管验收物业公司开发单位分户验收业主竣工验收（二）物业接管验收的主要作用1、明确交接双方的责、权、利关系2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护自身和业主的利益3、为后期管理创造条件www.fdcew.com房地产E网（三）物业接管验收应提交的资料•技术资料产权资料•新建房屋接管验收应提交的资料•原有房屋接管验收应提交的资料四）接管验收的程序新建房屋原有房屋1．新建房屋的接管验收程序1）建设单位书面提请接管单位验收。2）接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在15天之内签发验收通知并约定验收时间。3）接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验。4）对验收中发现的问题，按质量问题处理。5）经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。2.原有房屋接管验收程序1）移交人书面提请接管单位接管验收。2）接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在15天之内签发验收