物业管理 第十章

《物业管理》授课人：周晓熙E-MAIL:[e-mail]第十章物业管理经费与财务管理1.物业管理经费的来源2.物业服务费的构成与测算3.维修基金的筹集、使用与管理4.收益性物业的物业服务费构成与测算5.物业管理企业的财务管理第一节物业管理经费的来源学习指导1.定期收取物业服务费2.熟悉物业共用部位、共用设施设备维修基金3.熟悉物业管理企业开展多种经营的收入和利润4.政府多方面的扶持物业管理经费的来源1.定期收取物业服务费2.物业共用部位、共用设施设备维修基金3.物业管理企业多种经营的收入和利润(1)利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动(2)利用自身条件，开展经营活动4.政府多方面扶持5.开发建设单位给予一定的支持6.业主的赞助第二节物业服务费的构成与测算学习指导1.了解物业服务费的收费原则2.熟悉物业服务费的定价形式和计费方式3.熟悉物业服务费的构成4.熟悉物业服务费的测算物业服务费用的构成与测算1.物业服务费的收费原则合理、公开、费用与服务水平相适应、竞争、双方协商、政府监督2.物业服务费的定价形式和计费方式定价形式：政府指导价、市场调节价计费方式：包干制、酬金制3.物业服务费的构成包干制：物业服务成本、法定税费、物业管理企业利润酬金制:物业服务支出、物业管理企业的酬金4.物业服务费的测算(1)住宅小区公共性物业服务收费标准测算原则(2)物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法(3)法定的税费(4)物业管理企业的利润(5)物业管理企业的酬金(6)物业服务费用计算和确定时需要注意的几个问题案例分析方圆物业管理公司承接了流连花园多层住宅小区的管理,做到了环境清洁卫生,公共场地每天清扫,无乱堆乱放,下水道通畅,公共用水池定期清洗;保安人员24小时值班,巡逻;公共配套设施维护良好,水,电,消防设施保障有效.经过方圆物业管理公司一年的努力,小区内绿地覆盖由原来的20%提高到26%,园林绿化维护良好,增加了社区活动场所,开展了正常的社区文体活动,因此,方圆物业管理公司向流连花园业主委员会提出:物业管理费由原来的每平方米0.4元提高到每平方米0.6元,但遭到业主委员会的拒绝.请问:方圆物业管理公司的要求是否合理你有什么建议第三节维修基金的筹集、使用与管理学习指导1.熟悉维修基金的筹集方式2.熟悉维修基金的使用与管理维修基金的筹集1.商品房销售(购房人按房款2~3%)2.公有住房出售(双向筹集购房人和公有住房单位)3.续筹维修基金的使用与管理1.维修基金的使用专款专用，业主委员会前后管理情况2.维修基金的管理利息的管理，房产转让的管理等案例分析如何管理和使用维修基金小李在买房的时候，开发商让他按购房款总价的2%交房屋共用部位、共用设施设备维修基金.小李算了一下，整个小区房屋的建筑面积约30万平方米，按均价每平方米3000元计算，一共要缴纳1800万元的维修基金，这么一大笔巨额款项，物业管理企业如何管理和使用好呢？第四节收益性物业的物业服务费构成与测算学习指导1.熟悉收益性物业服务费用测算的特点2.熟悉收益性物业服务费用的构成收益性物业服务费用测算的特点1.与国家规定物业服务费用不矛盾前提下，每一个物业管理企业可以用自己的方式来定义费用2.费用项目进行细分3.业主要求的费用分类方式收益性物业的物业服务费用的构成1.人工费2.共用部位、共用设施设备日常运作、维修保养费3.清洁卫生费4.绿化管理费5.秩序维护费用6.办公费7.固定资产折旧费用8.共用部位、设施设备及公众责任保险费用9.经业主同意的其他费用10.不可预见费用11.法定税费12.企业管理费及利润13.房产税第五节物业管理企业的财务管理学习指导1.熟悉物业管理企业财务管理的含义和内容2.了解有关物业管理企业财务管理的规定3.熟悉《财务管理规定》的适用范围4.熟悉代管基金的概念及管理5.熟悉成本和费用6.熟悉营业收入与利润物业管理企业的财务管理的含义与内容1.含义2.内容有关物业管理企业财务管理的规定《企业财务通则》《物业管理企业财务管理规定》《财务管理规定》的适用范围1.适用于我国境内各类物业管理企业2.多种经营活动代管基金的概念及管理1.代管基金的概念2.代管基金的管理3.物业共用部位和共用设施设备经营收益的管理成本和费用1.营业成本2.期间费用3.不得列入成本和费用的项目营业收入及利润1.营业收入主营业务（管理收入，房屋及附属设施管理费用，大修费用）兼营业务（商业活动等等）2.利润课后作业物业服务费的测算