物业管理02物业管理的理论基础

目录退出物业管理PropertyManagement第二章物业管理的理论基础目录退出物业管理PropertyManagement一、建筑物区分所有权理论二、委托代理理论目录四、项目管理理论三、公共选择理论目录退出物业管理PropertyManagement（一）建筑物区分所有权概念的来源一、建筑物区分所有权理论（二）专有部分所有权（三）共有部分共有权（四）共同管理权目录退出物业管理PropertyManagement（一）建筑物区分所有权概念的来源建筑物区分所有权是一个法学概念，以区分所有建筑物的权利来源、权利构成、行权规则和侵权处置为研究内容，是现代不动产物权理论的重要组成部分。概念三元论：专有所有权+共有部分共有权+成员权一元论：专有所有权二元论：专有部分所有权+共有部分所有权目录退出物业管理PropertyManagement（二）专有部分所有权1．专有部分的界定2．权利和义务专有部分所有权指的是业主对专有部分的享有占有、使用、受益和处分的权利。专有部分的存在是建筑物区分所有权成立的基础。概念目录退出物业管理PropertyManagement1．专有部分的界定壁心说空间说最后粉刷表层说壁心和最后粉刷表层说目录退出物业管理PropertyManagement对该部分享有占有、使用、收益和处分的排他性支配权，在性质上与一般所有权并无不同。权利2．权利和义务所有权人就专有部分的使用、收益、处分不得违反各区分所有权人的共同利益。义务目录退出物业管理PropertyManagement（三）共有部分共有权1．共有部分的界定2．权利和义务共有部分共有权指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。概念目录退出物业管理PropertyManagement共有部分部分业主共有全体业主共有1．共有部分的界定共有部分的性质：从属性、不可分割性目录退出物业管理PropertyManagement对共有部分具有使用权；对共有部分具有收益权。权利2．权利和义务义务依共有部分的本来用途使用共有部分；分担共同费用和负担。目录退出物业管理PropertyManagement（四）共同管理权1．共同管理权的产生2．共同管理权的特征共同管理权：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。概念3．权利和义务目录退出物业管理PropertyManagement作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务；是建筑物区分所有权的内部权利。1．共同管理权的产生“建筑物构造、权利归属和行使上的不可分离关系”目录退出物业管理PropertyManagement是独立于专有所有权和共有部分共有权之外的权利；是基于区分所有权人之间的共同关系而产生的权利；具有从属性；是一种永续性的权利。2．共同管理权的特征目录退出物业管理PropertyManagement表决权管理规约制定权选举及接触管理者的权利请求权监督权和知情权权利3．权利和义务义务执行业主大会和业主委员会所做出的决议，遵守管理规约；接受管理者管理；支付共同管理费用。目录退出物业管理PropertyManagement（一）委托代理理论概述二、委托代理理论（二）物业管理中的委托代理关系（三）物业管理中的委托代理关系（四）物业管理中委托代理问题的解决目录退出物业管理PropertyManagement（一）委托代理理论概述1．委托代理关系与委托代理问题2．委托代理问题的典型表现3．委托代理问题的解决目录退出物业管理PropertyManagement1．委托代理关系与委托代理问题是指一个或多个行为主体根据一种明示或隐含的契约，指定、雇佣另一些行为主体为其服务，同时授予后者一定决策权利，并根据后者提供的服务数量和质量对其支付相应报酬。授权者就是委托人，被授权者就是代理人。委托代理关系詹森（Jensen）威廉•麦克林（WilliamMeckling）是指由于代理人目标函数与委托人目标函数不一致，加上存在不确定性和信息不对称，代理人有可能偏离委托人的目标函数而委托人难以观察并监督从而出现的代理人损害委托人利益的现实。委托代理问题目录退出物业管理PropertyManagement2．委托代理问题的典型表现目录退出物业管理PropertyManagement内部激励约束机制固定租金目标产量承包分成制3．委托代理问题的解决——设计激励约束机制外部激励约束机制资本市场和产品市场的激励约束职业经理人市场的激励约束外部董事的监督目录退出物业管理PropertyManagement（二）物业管理中的委托代理关系业主委员会业主大会物业服务企业执行业主大会的委托签署合同，监督和协助服务委托服务业主公司员工专业公司全体组成直接提供服务委派工作委托服务交纳物业服务费物业管理中的委托代理关系目录退出物业管理PropertyManagement（三）物业管理中的委托代理关系目录退出物业管理PropertyManagement（四）物业管理中委托代理问题的解决对物业管理进行标准化来消除信息不对称问题充分发挥内部激励约束机制的作用：设计合理的补偿机制；建立科学的业主委员会监督机制。充分发挥外部激励约束机制的作用：充分发挥第三方的作用，对物业管理进行有效监督与约束；推进物业服务的市场化，加强物业服务企业之间的竞争；构建和完善物业管理职业经理人市场。解决思路目录退出物业管理PropertyManagement（一）公共产品的含义三、公共选择理论（二）公共选择理论（三）物业服务的公共产品属性及其导致的问题（四）物业管理中的公共选择问题及解决目录退出物业管理PropertyManagement（一）公共产品的含义私人产品公共产品竞争性排他性同时具备“竞争性”和“排他性”的商品或服务属于私人产品；而同时具备“非竞争性”和“非排他性”的商品或服务就是纯公共产品；只具备“非竞争性”或“非排他性”的商品或服务属于准公共产品。目录退出物业管理PropertyManagement（二）公共选择理论1．公共选择理论的产生2．直接民主制下的公共选择3．间接民主制下的公共选择目录退出物业管理PropertyManagement1．公共选择理论的产生威克塞尔（Wicksell）：财政决策问题布坎南（Buchanan）：政治决策的分析同经济理论结合公共选择，是指与个人选择相区别的集体选择，也就是通过集体行动和投票程序来决定资源在公共产品之间如何进行分配。直接民主制间接民主制目录退出物业管理PropertyManagement一致同意规则简单多数规则改进的投票规则加权投票规则否决投票规则投票规则2．直接民主制下的公共选择直接民主问题投票悖论投票交易用脚投票革命目录退出物业管理PropertyManagement3．间接民主制下的公共选择间接民主制（代议制）的三个问题：代表们在竞选期间和当选后的行为；选民在选举代表中的行为；代议制下结果的特征。最普遍的弊病：寻租行为选民的“搭便车”。目录退出物业管理PropertyManagement（三）物业服务的公共产品属性及其导致的问题公共产品属性：安全防范、清洁卫生服务；对共有部位和共有设施设备的养护、维修；对档案的管理，等。问题：搭便车；物业收费矛盾解决：充分发挥市场需求、价格竞争对物业管理供给的调节作用和要素资源配置作用；必须依靠政府力量，通过追加投入、制定政策、完善机制等来实现。目录退出物业管理PropertyManagement（四）物业管理中的公共选择问题及解决（一）物业管理中的公共选择问题：业主的“投票冷漠症”物业管理重大事项的“决策难”问题（二）公共选择理论在物业管理中的应用：让业主理解和接受民主规则；对业主自治各项制度进行深化。目录退出物业管理PropertyManagement（一）项目管理理论概述四、顶目管理理论（二）项目管理与物业管理目录退出物业管理PropertyManagement（一）项目管理理论概述1．相关概念2．项目管理的主要工作内容3．项目管理的生命周期目录退出物业管理PropertyManagement项目管理1．相关概念为了在规定的时间、费用和性能参数下满足特定的目标而由个人或组织所进行的具有规定的开始时间和结束时间、相互协调的、独特的活动的集合。项目指在一定约束条件下，以高效率地实现项目业主的目标为目的，以项目经理个人负责制为基础和以项目为独立经济核算，并按照项目内在规律，进行有效的计划、组织、协调、控制的系统管理活动。目录退出物业管理PropertyManagement2．项目管理的主要工作内容1．明确项目组织形式2．建立项目管理制度3．设立合理高效的项目部4．指定项目目标体系5．实施项目6．考核项目完成情况项目管理主要工作内容目录退出物业管理PropertyManagement3．项目管理的生命周期启动计划执行控制收尾批准一个项目；建立目标，估计资源；组成项目组确定项目组织方法，制定基本预算和进度，为执行阶段准备项目的实施（设计、假设、生产等）通过定期监控和测量进度，确定与计划存在的偏差，以便在必要时候采取纠正措施，从而保证项目目标的实现项目或阶段的正式接受并达到有序的结束目录退出物业管理PropertyManagement（二）项目管理与物业管理1．项目管理在物业管理中的可行性2．物业服务企业采用项目管理的优势3．物业项目管理的周期4．物业项目管理方案的工作内容目录退出物业管理PropertyManagement物业管理与项目管理在内涵上的一致性物业管理与项目管理过程的一致性物业管理和项目管理目标的一致性1．项目管理在物业管理中的可行性目录退出物业管理PropertyManagement便于资源共享；便于技术交流、信息共享；有利于集中各项目的优势，提高物业服务整体水平有利于推行统一的管理规程和服务规范。2．物业服务企业采用项目管理的优势目录退出物业管理PropertyManagement1．立项阶段的介入2．项目规划设计阶段的介入3．项目实施阶段的介入4．接管验收、物业管理阶段3．物业项目管理的周期目录退出物业管理PropertyManagement只跨越接管验收、物业管理阶段的物业项目管理方案跨越施工介入阶段及接管验收、物业管理阶段两个阶段的物业项目管理方案跨越规划设计介入阶段、施工介入阶段及接管验收、物业管理阶段三个阶段的物业项目管理方案跨越可行性研究阶段、规划设计介入阶段、施工介入阶段及接管验收、物业管理阶段等全部四个阶段的物业项目管理方案4．物业项目管理方案的工作内容