物业管理06物业基础管理

目录退出物业管理PropertyManagement第六章物业基础管理目录退出物业管理PropertyManagement一、房屋维修管理目录二、物业设施设备维修与管理目录退出物业管理PropertyManagement（一）房屋维修管理概述一、房屋维修管理（二）房屋维修管理的意义与原则（三）房屋维修管理的内容（四）房屋的维修等级划分（五）房屋维修工程的分类（六）房屋日常养护（七）房屋维修工程考核指标目录退出物业管理PropertyManagement（一）房屋维修管理概述房屋维修管理在过去又被称为房屋修缮管理，它是指物业服务企业为做好房屋维修工作而开展的计划、组织、控制、协调等管理过程。经常性地及时地对房屋进行维修保养，是物业服务企业重要的基础性工作内容之一。房屋维修管理具有维修的限制性、独特的技术性和维修量大面广、零星分散等三个特点。概念目录退出物业管理PropertyManagement（二）房屋维修管理的意义与原则2．房屋维修管理的原则1．房屋维修管理的意义目录退出物业管理PropertyManagement做好房屋维修管理是房屋实现保值增值的保证；做好房屋维修管理是房地产经营顺利开展的基础；做好房屋维修管理是物业服务企业实现“自负盈亏、自我发展”的前提。1．房屋维修管理的意义意义目录退出物业管理PropertyManagement坚持“经济、合理、安全、实用”的原则采取不同标准、区别对待的原则维护房屋不受损坏的原则为用户服务的原则修缮资金投资效果最大化的原则2．房屋维修管理的意义与原则意义目录退出物业管理PropertyManagement房屋的安全检查（三）房屋维修管理的内容房屋维修技术管理房屋维修计划管理房屋维修质量管理房屋维修施工管理房屋维修施工监理房屋维修档案资料管理目录退出物业管理PropertyManagement（四）房屋的维修等级划分房屋结构分类钢筋混凝土结构砖混结构一等砖混结构二等砖木结构一等砖木结构二等砖木结构三等简易结构房屋完损等级分类完好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危险房房屋维修标准主体工程木门窗及装修工程楼地面工程屋面工程抹灰工程水、电、卫、暖等设备工程油漆粉饰工程金属构件其他工程目录退出物业管理PropertyManagement小修工程1%以下（五）房屋维修工程的分类大修工程25％以上中修工程20%以下翻修工程综合维修工程20％以上目录退出物业管理PropertyManagement（六）房屋日常养护2．房屋计划养护1．房屋小修养护目录退出物业管理PropertyManagement木门窗维修及少量新作；支顶加固；接换柱脚；木屋架加固；木衍条加固及少量拆换；木隔断、木楼地楞、木天棚、木楼梯、木栏杆的维修及局部新作；细木装修的加固及局部拆换；装配五金等。给水管道的少量拆换；水管的防冻保暖；废水、排污管道的保养、维修、疏通及少量拆换；阀门、水嘴、抽水马桶及其零配件的整修、拆换；脸盆、便器、浴缸、菜池的修补拆换；屋顶压力水箱的清污、修理等。瓦屋面清扫补漏及局部换瓦；墙体局部挖补；墙面局部粉刷；平屋面装修补缝；油毡顶斜沟的修补及局部翻做；屋脊、泛水、檐沟的整修；拆换及新作少量天窗；天棚、椽挡、雨棚、墙裙、踢脚线的修补、刷浆；普通水泥地的修补及局部新作；室外排水管道疏通及少量更换；明沟、散水坡的养护和清理；井盖、井圈的修配；雨水井的清理；化粪池的清理等。1．房屋小修养护（一）目录退出物业管理PropertyManagement楼地板、隔断、天棚、墙面维修后的补刷油漆及少量新作；维修后的门窗补刷油漆、装配玻璃及少量门窗的新做油漆：楼地面、墙面刷涂料等。白铁、玻璃钢屋面的检修及局部拆换：钢门窗整修；白铁、玻璃钢檐沟、天沟、斜沟的整修、加固及少量拆换。电线、开关、灯头的修换；线路故障的排除、维修及少量拆换；配电箱、盘、板的修理、安装；电表与电分表的拆换及新装等。1．房屋小修养护（二）目录退出物业管理PropertyManagement2．房屋计划养护设备事项周期楼宇内、外墙（1）走廊及楼梯粉刷（2）修补粉刷外墙每3年1次每5～6年1次沟渠（1）清理天台雨水筒及渠闸（2）清理明渠及沙井沉淀物每周1次每2周1次栏杆（1）检查锈蚀的窗框、栏杆、楼梯扶手（2）油漆每月1次每年1次楼宇附加装置（1）屋顶覆盖物（2）窗（3）门（4）五金器具20年20年20年20年修饰（1）墙壁（2）地板（3）天花板15年10年20年装修（1）外部（2）内部5年5年目录退出物业管理PropertyManagement（七）房屋维修工程考核指标（一）房屋完好率=完好房建筑面积＋基本完好房建筑面积X100%总的房屋建筑面积1．房屋完好率50％～60％2．大、中修工程质量合格（优良）品率100%50％～60％大、中修工程质量合格（优良）品率=报告期合格（优良）品建筑面积之和X100%报告期验收鉴定建筑面积目录退出物业管理PropertyManagement（七）房屋维修工程考核指标（二）月（季）走访者房率=当月（季）走访查房户数X100%住户总数3．小修工程的考核指标定额指标：人工定额、材料定额服务指标：月养护计划完成率=当月完成计划内项目户次数X100%当月养护计划安排的户次数月(季)维修养护及时率=当月完成的小修养护户次数X100%当月全部报修中应修户次数安全指标和经费指标：安全指标和经费指标目录退出物业管理PropertyManagement（一）物业设施设备管理二、物业设施设备维修与管理（二）物业设施设备的保养与维修（三）物业设施设备管理的内容（四）具体设施设备的维修与保养目录退出物业管理PropertyManagement（一）物业设施设备管理2．物业设施设备管理的意义1．物业设施设备的分类目录退出物业管理PropertyManagement供水设施设备1．物业设施设备的分类热水供应设施设备排水设施设备消防设施设备供暖、供冷、通风设施设备燃气设施设备电气工程设施设备目录退出物业管理PropertyManagement物业设施设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有利保障；物业设施设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段；是提高现有设施、设备性能完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用；物业设施设备管理能强化物业服务企业的基础建设。2．物业设施设备管理的意义意义目录退出物业管理PropertyManagement（二）物业设施设备的保养与维修2．物业设施设备的维修1．物业设施设备的保养3．设施设备保养与维修中应注意的事项目录退出物业管理PropertyManagement日常保养1．物业设施设备的保养二级保养一级保养设施设备点检日常点检定期点检目录退出物业管理PropertyManagement零星维修工程1．物业设施设备的保养大修工程更换率超30％中修工程更换率10％～30％设施设备更新和技术改造目录退出物业管理PropertyManagement3．设施设备保养与维修中应注意的事项熟悉设施设备的运行情况；建立设施设备管理体系：建立设施设备管理质量体系；建立绩效考核机制；建立设施设备档案；坚持日常保养与科学计划维修相结合坚持做到“三好、四会、五定”；注重安全管理；结合实际、降耗节能。以人为本，提高员工综合素质：树立质量服务意识；提高员工业务技能。目录退出物业管理PropertyManagement（三）物业设施设备管理的内容2．物业设施设备的运行管理1．物业设施设备的基础资料管理3．物业设施设备的维修管理目录退出物业管理PropertyManagement1．物业设施设备的基础资料管理设施设备原始资料档案管理重要设施设备维修资料档案管理验收文件；建立设施设备卡片。报修单技术革新资料考评材料运行记录目录退出物业管理PropertyManagement2．物业设施设备的运行管理熟悉物业设施设备的运行特点；熟悉物业设施设备的运行目标：安全性可靠性舒适性经济性熟悉物业设施设备运行管理的主要内容：建立和完善标准体系预防性措施技术革新改造保险组织措施目录退出物业管理PropertyManagement3．物业设施设备的维修管理（1）设施设备的定期检查（2）设施设备的日常保养（3）维修制度的四个阶段（4）维修人员管理制度目录退出物业管理PropertyManagement日检属巡视检查维护1．物业设施设备的保养季（半年）检属维护性检查月检属预防性检查年检属恢复性检修目录退出物业管理PropertyManagement（2）设施设备的日常保养保持设施设备的清洁，经常定期和不定期的做好设施设备的清理工作，这样可以及时发现设备在长期使用过程中，出现的振动松动现象，可以有效地避免故障的发生。在使用设施设备的过程中，要经常观察设施设备的运行情况，如果出现异常的声音、操作的失误，以及设施设备进入保护状态时，先找原因或打电话到公司客服部咨询。在确定无故障的情况下，才能继续使用设施设备。设施设备的保养，加油的部位，可以参考设施设备标示、设施设备说明书或打电话到公司客服部询问。目录退出物业管理PropertyManagement事后修理（3）维修制度的四个阶段生产维修预防维修设施设备综合管理目录退出物业管理PropertyManagement（4）维修人员管理制度所有机电设施设备操作，维修人员必须严格执行国家有关安全操作规程，并树立“安全第一”的思想，既要保证设施设备的安全运行，又要保证工作人员安全。新上岗、转岗的机电维修人员必须经过技术培训、考核，熟悉所辖楼宇的设施设备情况后，才能上岗工作。设施设备房应该配置安全操作用品。工作人员进入设施设备房内严禁吸烟。非电气工作人员未经允许，不得私自进入变、配电房。对于设施设备正常运行参数定时检查记录，若参数异常，必须及时处理。电气部分维修，必须严格按停电、验电、检修、检查无误后方能送电。注意严禁将金属物、工具等遗留在设备上，以防事故发生。熟悉掌握触电急救方法及步骤。目录退出物业管理PropertyManagement（四）具体设施设备管理的维修与保养5．楼宇自动化技术设施设备维修与保养2．供暖设施设备的维修与养护1．供配电设施设备的维修与管理3．给排水设施设备的维修与保养4．电梯的维修与保养目录退出物业管理PropertyManagement1．供配电设施设备的维修与管理（一）（1）《供配电设施设备维修保养年度计划》的制定。①每年的12月15日前，由工程部主管组织变配电组长/值班电工一起研究、制定《供配电设施设备维修保养年度计划》，并上报公司审批。②《供配电设施设备维修保养年度计划》制定原则：供配电设施设备使用的频度；供配电设施设备运行状况（故障隐患）：合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。③《供配电设施设备维修保养年度计划》应包括如下内容：维修保养项目及内容；具体实施维修保养的时间；预计费用。目录退出物业管理PropertyManagement1．供配电设施设备的维修与管理（二）（2）对供配电设施设备进行维修保养时，应严格遵守《供配电设施设备安全操作标准作业程序》，按《供配电设施设备维修保养年度计划》进行。（3）高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的维修保养由变配电室值班电工负责。（4）变压器维修保养。包括：①外委维修保养。每年的11月份委托供电公司对住宅小区内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由变配电室值班电工负责监督进行，并将结果记录在《供配电设施设备维修保养记录表》内。②外部维修保养。每年的4月份、10月份对小区内所有变压器外部进行一次清洁保养。目录退出物业管理PropertyManagement1．供配电设施设备的维修与管理（三）（5）高压开关柜维修保养。每年12月份