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光荣与梦想ThegloryandthedreamContents目录观万科Part1Part3论策略知态势Part2谋营销Part4观万科〖光荣与梦想〗Part1万科12年公园五号城市花园的推出，标志着万科正式进驻成都；并让成都对城东有了新的认识；随后的金色家园，为成都带来了金色系产品，坚定了万科的第一步。光荣第一步—万科来了【2001—2004年】起步雏形三年成都魅力之城亮相，奠定了万科在成都地位；开启了成渝立交区域的新篇章；随后，双水岸的亮相为城北带来新的机遇；加州湾、朗润园的相继推出，也让万科在城西迈出了坚实的一步。【2005—2007年】光荣第二步—三年成都拓展金域蓝湾，金域西岭，万科带来了金域系，为建设路，国宾板块添上关键一笔；金色海蓉、金润华府、金色领域，三盘布局东、南、西，丰富全域；海悦汇城，将区域延展至南延线，让成都对万科有新的认识。【2007—2010年】光荣第三步—全域绽放定局第11年，成都万科终于迎来高端产品—五龙山，让市场对万科有了新的认识；第12年，成都万科布局商业，钻石广场、汇智中心正式启幕。【2011—2012年】光荣第四步—全系定局2013年，七盘齐发，成都万科布局全面升级！被误读的“万科”五龙山的成功，为成都万科的高端拉开序幕！但成都始终还没有迎来属于城市的TOP，品牌高端价值仍需更进一步！2013年，天逸将引爆第一声，可惜体量的限制注定需要更强者承担起TOP1的重任。公园5号承载2013年成都万科的光荣与梦想2012年销售额1412亿。销售规模持续居全球同行业首位。核心理念、价值观：“让建筑赞美生命”为客户提供展现自我、和谐共生的理想生活空间，保护、改善环境，促进人与自然的可持续发展。品牌价值不言而喻。全球领先的住宅开发企业，TOP系列享誉全国骨子里的中国情结城南的区域规划及发展一直居于成都前列，随着天府新区等规划出台，城南未来将形成：行政办公中心+创新研发中心+区域总部基地+现代服务基地+宜居人文住区城南，将是成都离世界最近的地方。公园五号，处于城南核心，区域价值不可估量。区域配套高端完善。成都离世界最近的地方，公园五号居于中心金融总部商务区站南组团——新中心核心区功能：CBD核心区域，将打造成为金融总部商务区。大源组团——总部基地/中央商务区功能：会展、总部基地、科技研发中心、高档住宅;80亩珍贵河滨绿地，以尊重成就自然艺术城南豪宅多，但能同时拥有城市及景观资源的豪宅少之又少。80亩于城南难寻的河滨公园，唯公园5号私享，景观资源价值优异。完善的建筑、精装体系，融合绿色环保科技，体现“以人为本”的理念。项目价值优异。以人为本的筑造及精装，用品质成就建筑艺术高层现代简约；别墅、洋房融汇纯正北美风情；星级园林、会所……产品价值优异。稀缺别墅、洋房、高层、会所，珍藏城市精华服务宗旨：“全心全意全为您”质量方针：“服务至诚、精益求精、管理规范、进取创新”生活价值优异。睿管家，为公园五号的生活添上人文的精心使命所需，唯公园5号担此重任天赋所赐，唯公园5号胜此重任光荣与梦想之路，风雨无阻〖风雨与阳光〗知态势〖风雨与阳光〗Part2市场政策城市及区域发展豪宅市场情况2008年10月系列新政支持房地产年末连续5次降息2009年国四条”出台2010年“国十条”“新国四条”“新国十条”金融政策持续收紧2011年“国八条”成都主城区限购。2001年刺激消费繁荣房地产市场2002年土地使用权转让规定,规范土地市场.2003年121号文件宏观调控警报国务院明确将房地产业作为国民经济的支柱产业2004年8·31大限提高拿地“门槛”调控开始2005年国八条出台调控上升到政治高度（旧国八条）七部委发布（新国八条）2006年国六条出台国务院出台限制90/70政策8月，土地新政出台2007年《物权法》通过整顿土地开发周期年内连续6次加息2012年强调限购、限贷、限价政策继续；继续执行调控。全年中地方在公积金、细则等方面与中央博弈12年来市场调控已成常态，起伏之中风雨交加2013年新政再出，豪宅继续遭受打压完善稳定房价工作责任制新政细则抑制投机投资性购房增加普通商品住房及用地供应加快保障性安居工程规划建设加强市场监管和预期管理新政解读以抑制投资性需求为纲强化信贷政策，结构性收缩二套房贷限购升级，明确统一标准压需求保障2013年住房供应量优先支持中小户型商品房建设落实2013保障房基本建成任务促供给房产税政策，信贷、限购政策升级将进一步限制高端客户购房充满希望的未来第四城，发展备受全球瞩目中国经济第四极——成渝经济圈；中国未来第四城——成都成都快速发展，北改、东村等规划相继出炉。但成都向南的方向未曾改变。2003-2011成都GDP走势及年增长率代言成都的国际城南，精华汇聚于绕城两侧区域老城南板块传统高尚居住区站南板块国际城南中央政务区新老城南衔接走廊及商业配套区域大源板块国际城南中央生活区、商务区、会展、总部基地、科技研发中心新天府广场板块新城南与麓山高端居住区的吸附区成都市政府早在1996年就已规划南迁；2008年，天府新城规划出炉。城南迎来了全面提速发展机遇。如今的城南高端产业聚集、国际商业巨头云集、品牌开发商林立，城南领衔和见证了成都跨越式的发展。国际城南，代言成都！跳出区域，跳出城南，放眼成都！南—站南区域中心—“东大街-锦江”区域东—攀成钢区域其他—零星分布高层豪宅源起城南，发展至今全城竞争首座时代豪庭/尊邸紫檀城南一号誉峰朗御蓝光1881雍锦汇金悦湾保利康桥望今缘锦天府天誉西派国际铂雅苑城南华府滨河湾2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年备注：以项目资源及规划，产品打造及示范区，入市期间市场知名度、价值形象、销售业绩的综合评比为纵轴。以项目入市时间为横轴。•独占鳌头——誉峰•各领风骚——铂雅苑、中海城南一号/华府、攀成钢（天誉、滨河湾、锦天府）•不容小觑——西派国际、华润金悦湾、望今缘知名开发商纷纷涌入豪宅市场，竞争此起彼伏誉峰的成功，引无数豪宅纷沓而至，成败皆有，但至今仍没有谁能撼动其市场地位。合景誉峰：CBD国际级中央豪宅09年开盘，开盘首日销售金额6.2亿，打破当时成都双项纪录，至今仍为成都豪宅之标杆！占地面积280亩产品类型高层电梯面积段180㎡-360㎡价格整体均价18000元/㎡装修标准6000元/㎡销售状况2009年开盘，创造销售记录，成为成都豪宅市场的代表卖点城南国际CBD中心、合景泰富自身配套2栋超甲级写字楼、W酒店、7万方奢侈品旗舰店其他项目位于天府新城核心政务区，汇集城南顶级配套设施；合景泰富专家级打造精装豪宅；600万欧元造价园林，量身打造200多件原创雕塑。占地面积556110平方米产品类型高层电梯面积段266㎡-669㎡价格整体均价18800元/㎡精装价格8000-140000元/㎡销售状况2012年底开盘，声势浩大，但开盘销售并不理想卖点星河湾传统豪宅专家打造，高精装标准自身配套超五星级酒店，学校（0-18岁完善教育配套）其他铂雅苑处于麓山板块，周边豪宅氛围较为浓厚；开盘前大力推广项目信息，声势浩大，形成全城传播；项目样板间装修极为豪华，吸引客户眼球。铂雅苑：成都顶级大平层豪宅声势浩大，引人注目！刷新了成都的豪宅营销方式，完美演绎了豪宅生活方式，拉动了成都豪宅市场的销量，但因为其区域的劣势，一直销售平平。占地面积120亩产品类型高层电梯面积段90㎡-277㎡价格277㎡：22000元/㎡其他：16000元/㎡精装价格4000元/㎡-6000元/㎡销售状况月平均去化30套，去化较为平稳卖点高端精装物业，纯住宅自身配套写字楼，酒店，公寓其他项目位于天府新城核心政务区，汇集城南顶级配套设施；小区内部视野开阔，无商业体，欲打造纯住宅小区。西派国际：城南公园生活官邸气势汹汹的线上推广，欲超越誉峰的目的显而易见，一定程度上拔高了项目调性，但项目因没有特别闪光点，仅借助区域优势，销量不温不火。占地面积112000平方米产品类型高层电梯面积段210㎡-388㎡价格28000元/㎡精装价格7500元/㎡销售状况平均一周去化2套左右，去化缓慢卖点亚洲十大豪宅自身配套写字楼，酒店，公寓其他项目位于文化底蕴深厚的金沙板块，品牌实力雄厚，荣获亚洲十大豪宅殊荣。新古典风格时刻传递豪宅风范。华润金悦湾：树立城西豪宅标杆“一掷千金”的皇家园林、会所、样板间打造，欲彰显其豪宅气质，但所处区域缺乏豪宅品相，无豪宅气氛，造成其销量冷淡。望今缘：稀缺城市景观豪宅拥有绝版的景观资源，独特的建筑设计，尊贵的荷兰国际管家式服务，可是推广力度不够，造成影响力不足，并且采取高价入市的营销手法，销售困难。现房呈现之后，稍有起色。占地面积14617平方米产品类型高层电梯面积段230㎡-530㎡价格28000元/㎡精装价格6000-8000元/㎡销售状况月去化7套左右，去化困难卖点绝版都市景观资源自身配套会所其他项目整体只有两栋楼，代表阴阳，男戴王冠，女戴凤仪，雍容庄重，低敛平实；坐落锦江之滨，与望江楼公园隔江相望；售楼部风格立竿见影，服务人性化及私密保护；营造浓厚的生活场景，给人以想象空间。高端不止，竞争不止——复地·河心岛复地河心岛高端城市综合体，含高端住宅、超甲级写字楼、精装公寓、高端商业地块位于成都高新区，三环路与绕城高速之间，位于锦江中央，为成都市少有的“岛”式地块。占地180亩容积率约5.8总建面约70万㎡（住宅40%）住宅中：首席豪宅约3万平米，精品住宅约24.5万㎡项目节点2013年5月锦江河道治理工程启动2013年6月财富论坛/复城国际招商2013年7月底示范区交付2013年9月底项目开盘绕城高速天府大道项目地块高端不止，竞争不止——天骄、天玺、中大项目……项目信息项目位于东二环侧攀成钢占地80亩，建筑面积21万平米，总户数660户，车位配比1:3.25。由12栋电梯高层，1栋会所组成。户型区间260-360平米，主力户型260、325平米。精装成本每平方米5000元左右项目节点2013年5月开始推广2013年8月售楼部呈现2013年10月样板间呈现现房销售项目总评伊泰天骄天玺中大项目文华东方酒店天玺国际风尚服务式住宅——60-150平米锦江水上国际艺术中心地块与锦城湖一街之隔。85亩，总体量约17万平方米项目广告项目户型项目定位高端精装楼盘。…………已推未售房源2013年预计推货量合计面积项目110-200㎡200—300㎡300㎡以上110-200㎡200—300㎡300㎡以上110-130130-150150-170170-200200-250251-300300-400110-130130-150150-170170-200200-250250-300300-400城南华府1731051976312393429290735西派国际5527050155112056419天誉7535353754966056448锦天府184495712411266592仁恒滨河湾12421126628260金悦湾26174189246491铂雅苑833596439望今缘17601188誉峰0801854225817456579合计552502103615916993020359144378487131844051列强林立的城南，初露锋芒的攀成钢，孤立一隅的城西，成都豪宅市场存货量巨大，后起之秀不容忽视，竞争激烈，2013年，硝烟弥漫！高层豪宅主要竞品—存量及未来供应量巨大成都高层豪宅量价分析—下半年回升，年末以价换量成交单价大于15000元/㎡的房源上半年去化平淡，下半年大量新高端项目入市，刺激成交。年终大关，以价换量！注：成交单价大于15000元/㎡房源140-190平米这个面积段的大户型供求相对平衡，但库存量较大；190平米以上大户型，虽然1-7月份出现供不应求，但下半年大批豪宅项目的入市，供应量大增。整体成交情况下半年更佳。注：面积大于140㎡平层豪宅房源成都高层豪宅供需分析—下半年大量入市，成交较好成都平层豪宅大户型库存量统计（截止12月）注：面积大