物业管理10物业管理的国际视角

目录退出物业管理PropertyManagement第十章物业管理的国际视角目录退出物业管理PropertyManagement一、我国港台地区的物业管理目录二、英、美的物业管理四、新加坡的物业管理三、日、韩的物业管理目录退出物业管理PropertyManagement一、我国港台地区的物业管理（一）香港地区的物业管理（二）台湾地区的物业管理目录退出物业管理PropertyManagement（一）香港地区的物业管理1．香港地区物业管理概况2．香港地区物业管理的特点3．香港地区公营房屋物业管理4．香港地区私营房屋物业管理目录退出物业管理PropertyManagement1．香港地区物业管理概况行政调节与市场调节有机结合的协调运作机制模式官民同心合力的命运共同体机制业主自治、依据契约和民主原则运作的机制二战后：萌芽和雏形—看更1953，石硖尾：正式建立“公共房屋计划”：事务处、屋宇建设委员会20C’60：专业化房屋署负责专门管理1970：业主参与《多层建筑物条理》20C’60：全面、深入发展倡导“良好大厦管理”：“私人大厦管理咨询委员会”“香港物业服务公司协会”目录退出物业管理PropertyManagement具有完备的物业管理组织体系；政府积极协助物业管理；实施物业服务从业人员培训制度。2．香港地区物业管理的特点公共屋村办事处业主立案法团业主咨询委员会大厦互助委员会入职培训现职培训专题讲座学历教育目录退出物业管理PropertyManagement档案资料管理入住管理住户的装修管理维修保养清倒垃圾收取租金终止租约治安管理交通管理居住环境管理3．香港地区公营房屋物业管理（1）公共屋村的常规管理目录退出物业管理PropertyManagement公共屋村福利用房经租管理公共屋村的商业用房经租管理公共屋村内的工厂大厦经租管理公共屋村的住宅房屋经租管理3．香港地区公营房屋物业管理（2）公共屋村经租管理目录退出物业管理PropertyManagement定期保养维修楼宇结构和设施；为楼宇结构和设施投保；防止非法更改大厦用途，非法间隔，防止违章建筑；安排清洁和保安服务；根据新需求改善楼宇设施，控制管理费开支；切实执行“大厦公共契约”；注意新区发展，提供资料、意见。4．香港地区私营房屋物业管理（1）私营公寓大厦物业管理的基本内容目录退出物业管理PropertyManagement单个物业在整个物业中占的份数；清楚界定公共地方和公共设施；管理决策或“公契”有效期；物业服务费分摊方法；住户责任，如准时交费，勿干扰他人等；开发商保留的权利，如有大厦外墙使用权、楼宇命名权等；管理人的委任与权力职责；物业服务费开支的管理及报告；单个业主的绝对权益；建立、改选业主委员会的期限、方式、成员人数和职务等。4．香港地区私营房屋物业管理（2）大厦公共契约目录退出物业管理PropertyManagement楼宇管理人对来访者的责任；政府建筑物条例对楼宇安全的制约；公共卫生和文明环境条例对楼宇、大厦环境的要求；私家道路的有关条例；防止噪音污染。（3）政府对楼宇或大厦管理的规范制约条例4．香港地区私营房屋物业管理目录退出物业管理PropertyManagement（二）台湾地区的物业管理1．台湾地区物业管理概况2．台湾地区物业管理特点目录退出物业管理PropertyManagement1．台湾地区物业管理概况1978：成立第一家保全公司；1991.12.30：公布《保全业法》；1995：第一个物业管理法规《公寓大厦管理条例》；1997：颁布《公寓大厦管理服务人管理办法》；1998.6：台湾建筑物管理维护经理人协会成立；2003：成立了“中华物业管理协会”.目录退出物业管理PropertyManagement社区治安管理必须由保全公司承担；社会比较重视物业管理；自主经营管理较为普遍；物业服务人员精干，社会化、专业化和市场化程度高；依约管理、居民法律素质较高；重视物业管理职业培训。2．台湾地区物业管理特点目录退出物业管理PropertyManagement二、英、美的物业管理（一）英国的物业管理（二）美国的物业管理目录退出物业管理PropertyManagement（一）英国的物业管理2．英国物业管理的管辖和培训1．英国物业管理的类型目录退出物业管理PropertyManagement（一）英国的物业管理独立式别墅：政府部门维护管理公共部分高层私人住宅：类似中国商业楼宇：类似中国目录退出物业管理PropertyManagement2．英国物业管理的管辖和培训英国特许房屋经理学会（CIH）在物业管理行业非常有权威性，专门负责物业管理从业人员的培训和交流。住房管理注册学院（CPD）的多种培训模式成为CIH的A级会员二级认证课程设计三级认证课程设计四级认证课程设计远程教育目录退出物业管理PropertyManagement（二）美国的的物业管理业主自我管理委托物业服务企业管理模式特点：管理细分与专业化；以人为本，顾客至上；制度健全，管理严格；信息技术应用广泛，基本实行“全过程”物业管理；风险防范机制健全；职业化体系完备。目录退出物业管理PropertyManagement三、日、韩的物业管理（一）日本的物业管理（二）韩国的物业管理目录退出物业管理PropertyManagement（一）日本的物业管理2．日本物业服务企业的服务内容1．日本物业管理的模式和特点3．日本的公寓住宅管理目录退出物业管理PropertyManagement1．日本物业管理的模式和特点“住宅团地”——业主大会单栋大楼——自治会模式特点：物业服务企业从业许可登记制度；重视从业人员资格管理和培训；重视发挥行业协会的作用；重视物业管理的超前介入；服务技术与设备先进；高度重视清洁工作。目录退出物业管理PropertyManagement住宅管理服务咨询业务技术支持服务保全监控服务其他服务2．日本物业服务企业的服务内容目录退出物业管理PropertyManagement3．日本的公寓住宅管理委托管理公寓管理形式自主管理兼容式管理物业服务费物业收费构成维修公积金管理组合费公益金泊车费、装修费等专项服务费目录退出物业管理PropertyManagement（二）韩国的物业管理2．韩国物业管理的运行机制1．韩国物业管理的模式和主体目录退出物业管理PropertyManagement1．韩国物业管理的模式和主体自治管理或物业服务企业管理模式统一管理或分类管理自治管理机构物业管理主体开发商住宅管理师及住宅管理员物业服务企业目录退出物业管理PropertyManagement管理规定（即管理规约）管理规定的制定与修改公共住宅管理规定的内容物业服务业务的履行管理人的注意事项服务费等的征收与使用费等的代交特殊维修准备金安全管理对物业使用的限制行为严禁对象可申请行为需经管理主体同意的行为对物业管理的监督和纠纷协调2．韩国物业管理的运行机制目录退出物业管理PropertyManagement四、新加坡的物业管理（一）新加坡的物业管理组织体系（二）新加坡物业管理的特点（三）新加坡物业管理的内容目录退出物业管理PropertyManagement（一）新加坡的物业管理组织体系建筑发展局市镇理事会私人住宅管理理事会物业服务企业目录退出物业管理PropertyManagement以人为本；强调物业管理的法制化。（二）新加坡物业管理的特点目录退出物业管理PropertyManagement（三）新加坡物业管理的内容1．新加坡物业管理业务范围2．居住小区内公共设施的保养服务目录退出物业管理PropertyManagement房屋维修与养护；机电（包括电梯、电气等）及消防设备（包括供水、供电系统）的维修保养；商业房屋（小贩中心、购物中心）的租赁服务与管理；出租住宅的租金交纳与售房款的收取；公共场所的出租服务与管理；小区停车场的管理；小区的环境清洁的实施与管理；园艺及绿化管理；配合治安部门搞好治安工作；其他方面的服务。1．新加坡物业管理业务范围目录退出物业管理PropertyManagement住宅楼的维修电梯的保养与维修户内水电卫生设备的保养服务公共电视天线公共住宅楼下旷地的管理停车场管理垃圾的处理2．居住小区内公共设施的保养服务