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物业服务公司物业管理第二章本章重点：物业服务公司的设立物业服务公司的资质管理物业服务公司的机构设置与内部管理机制物业管理第一节物业服务公司的设立一、物业服务公司的概念和特征二、物业服务公司的类型三、物业服务公司的建立物业管理一、物业服务公司的概念和特征《物业服务企业资质管理办法》中限定物业服务企业是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。物业管理\一、物业服务公司的概念和特征物业服务公司可定义为在中国境内依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的有限责任公司和股份有限公司。我国的物业服务企业绝大多数都是有限责任公司，只有深圳市长城物业管理股份有限公司、大庆林源物业（集团）股份有限公司等少数规模大、实力强的物业服务企业采取了股份有限公司的形式。物业管理\一、物业服务公司的概念和特征物业服务公司具有以下五个特征：物业服务公司必须依法成立并取得资质物业服务公司必须以营利为目的物业服务公司是企业法人物业服务公司提供专业的服务产品物业服务公司与业主之间是平等的民事主体物业管理\二、物业服务公司的类型按业务性质划分委托服务型物业服务公司租赁经营型物业服务公司委托代理型物业服务公司物业管理\二、物业服务公司的类型委托服务型物业服务公司这类物业服务公司也有人称为“实体型物业服务公司”。按接受委托业务分为两种情况：一种是由开发建设单位委托，承担对业主委员会成立前的前期物业管理、另一种是业主委员会成立后，由业主委员会选聘或在公开招标中竞投取得管理权，由业主委员会委托实施管理。无论哪一种形式，均应签订物业管理委托合同。委托服务型物业服务公司只有经营管理权，而且大多数从事住宅小区的物业管理。物业管理\二、物业服务公司的类型租赁经营型物业服务公司有些房地产开发公司建成的商业大厦、写字楼、工业大厦、批发市场等物业后并不出售，而交给从事租赁经营的物业服务公司管理，通过租金收回投资。此类物业服务公司不仅具有维护性管理的职能，更主要的是对所管物业进行租赁经营，实质上是房地产开发的延续，通过物业的出租经营为开发公司回收项目投资和获得长期、稳定的利润。物业管理\二、物业服务公司的类型委托代理型物业服务公司这类公司可称为委托顾问型物业服务公司，国内又有人称为管理型物业服务公司。尽管代理的方式和内容有差异，但委托代理型物业服务公司的共同特点是只有管理层，不设或只设很少的操作层，清洁卫生、园林绿化、电梯维护、水电设备的运行维护、治安防范等均委托专业公司实施，物业服务公司只承担这些工作的督导，以及房屋的基本管理、文档图纸管理、计算管理费用及公用水电费的分摊等工作。物业管理\二、物业服务公司的类型委托代理形式基本上可分为两类：第一类是对业主聘请专业公司提供顾问性意见，由业主委员会选聘专业公司签订合同，物业服务公司只负责监督合同条款的执行。第二类是物业服务公司接受业主的委托，代聘各类专业公司，由物业服务公司与各专业公司签订合同。但全部代聘的专业公司均需试用，服务如不能令委托方满意，可以随时更换。这类委托代理型的物业服务公司只收取管理员的薪金及服务代理酬金，其余均属代收代支。物业管理\二、物业服务公司的类型从组建方式上划分由房地产开发公司投资设立的子公司由房地产部门所属的房管所转制为物业服务公司由大中型企事业单位自行组建的物业服务公司按照公司法要求，由社会上的公司、个人发起组建的，通过竞争取得房产管理权的物业服务公司物业管理\三、物业服务公司的建立物业服务公司的建立可分为筹备、注册登记、资质申请三个阶段。物业管理\三、物业服务公司的建立1、筹备建立物业服务公司首先是出资人，即公司成立后的股东，有建立物业服务公司，从事物业服务行业的意向。有了这种意向后，就开始了物业服务公司建立的筹备工作。筹备工作应当从可行性研究开始。物业管理\三、物业服务公司的建立可行性研究的主要步骤如下：市场调查。市场调查的内容主要有3个方面：一是需求情况，二是供给情况，三是相关的政策法规。综合分析。综合分析包括市场分析、自身条件分析以及经济分析。决定物业服务公司的组织形式。是建立一家物业服务有限责任公司，还是建立一家物业服务股份有限公司。物业管理\三、物业服务公司的建立建立物业服务有限责任公司的后续筹备工作：确定公司股东人数，有限责任公司的股东人数《公司法》规定为五十个以下。全体股东缴纳出资，在公司登记机关登记的全体股东认缴的出资额，即公司的注册资本达到人民币五十万元。出资的形式有货币、实物、工业产权和非专利技术、土地使用权。股东出资必须实际缴纳，必须经过法定验资机构进行验资并出具相应证明。物业管理\三、物业服务公司的建立建立物业服务有限责任公司的后续筹备工作：确定公司的名称和住所，公司名称中必须标明有限责任公司或者有限公司字样，公司的住所应当是公司的主要办事机构所在地。股东共同制定公司章程，公司章程是记载有关公司组织和行动基本规则的文件，它对公司、股东、董事、监事都具有约束力。公司章程的内容主要包括公司的名称和住所、经营目的和范围、注册资本、法定代表人等。公司章程一旦经有关部门批准，即产生法律效力。物业管理\三、物业服务公司的建立建立物业服务有限责任公司的后续筹备工作：建立符合要求的组织机构和储备人才，公司的组织机构主要包括股东会、董事会、监事会和经理，同时，物业服务公司成立还需要10名以上的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员。所以，在物业服务公司筹备期间，应当通过人才招聘或现有人员的培训，做好人才的储备工作。一旦公司开始运作，各类人员，特别是骨干力量应能够迅速到位。物业管理\三、物业服务公司的建立建立物业服务股份有限公司的后续筹备工作：确定物业服务股份有限公司的设立方式，股份有限公司的设立方式分为发起设立和募集设立。发起设立，是指由发起人认购公司应发行的全部股份而设立公司。募集设立，是指由发起人认购公司应发行股份的一部分，其余股份向社会公开募集或者向特定对象募集而设立公司。确定公司发起人人数，《公司法》规定设立股份有限公司，应当有二人以上二百人以下为发起人，其中须有半数以上的发起人在中国境内有住所。物业管理\三、物业服务公司的建立建立物业服务股份有限公司的后续筹备工作：发起人认购和募集股本，采取发起设立方式设立的，注册资本为在公司登记机关登记的全体发起人认购的股本总额，采取募集方式设立的，注册资本为在公司登记机关登记的实收股本总额，注册资本的最低限额为人民币五百万元。股份有限公司的资本划分为股份，每一股的金额相等。公司的股份采取股票的形式。股票是公司签发的证明股东所持股份的凭证。确定公司的名称和住所，公司名称中必须标明股份有限公司或者股份公司字样，公司的住所应当是公司的主要办事机构所在地。物业管理\三、物业服务公司的建立建立物业服务股份有限公司的后续筹备工作：股东共同制定公司章程，公司章程是记载有关公司组织和行动基本规则的文件，它对公司、股东、董事、监事都具有约束力。建立符合要求的组织机构和储备人才，公司的组织机构主要包括股东大会、董事会、监事会和经理，同时，物业服务公司成立还需要10名以上的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员。物业管理\三、物业服务公司的建立2、注册登记根据《公司法》的要求，成立公司必须向当地的工商行政管理部门申请注册登记。设立有限责任公司，股东的首次出资经依法设立的验资机构验资后，由全体股东指定的代表或者共同委托的代理人向公司登记机关报送公司登记申请书、公司章程、验资证明等文件，申请设立登记。物业管理\三、物业服务公司的建立2、注册登记设立股份有限公司，公司董事会应于创立大会结束后三十日内，向公司登记机关报送下列文件，申请设立登记：①公司登记申请书；②创立大会的会议记录；③公司章程；④验资证明；⑤法定代表人、董事、监事的任职文件及其身份证明；⑥发起人的法人资格证明或者自然人身份证明；⑦公司住所证明。以募集方式设立股份有限公司公开发行股票的，还应当向公司登记机关报送国务院证券监督管理机构的核准文件。物业管理\三、物业服务公司的建立2、注册登记公司登记机关收到申请人提交的符合规定的文件后，对于核准登记的，由公司登记机关发给公司营业执照。公司营业执照签发日期为公司成立日期。公司营业执照应当载明公司的名称、住所、注册资本、实收资本、经营范围、法定代表人姓名等事项。公司营业执照记载的事项发生变更的，公司应当依法办理变更登记，由公司登记机关换发营业执照。物业管理\三、物业服务公司的建立3、资质申请物业服务公司经过登记注册，领取营业执照以后，应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：①营业执照；②公司章程；③验资证明；④公司法定代表人的身份证明；⑤物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。新设立的物业服务公司，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。只有在取得工商行政管理部门的营业执照和房地产主管部门的资质证书后，物业服务公司才可开始从事物业管理经营服务。物业管理\第二节物业服务公司的资质管理《物业管理条例》中规定国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。资质管理是指对那些政府认为有必要加强监控行业的某类公司的经营服务能力的认定管理。对物业服务公司的资质管理的目的就是通过对这类公司的资金数量、专业人员素质以及经营规模的查验，确定企业的综合实力，从而加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平。物业管理第二节物业服务公司的资质管理一、物业服务公司的资质审批二、物业服务公司的资质等级管理物业管理一、物业服务公司的资质审批我国对物业服务公司的资质管理实行分级审批制度。物业服务公司资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业服务公司资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。物业管理一、物业服务公司的资质审批申请核定资质等级的物业服务公司，应当提交下列材料：企业资质等级申报表；营业执照；企业资质证书正、副本；物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；物业服务合同复印件；物业管理业绩材料。物业管理一、物业服务公司的资质审批资质审批部门自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前，由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。物业服务企业资质证书（包括正本一份、副本两份）由北京印钞厂证券分厂统一印制，省、自治区建设厅，直辖市房地局统一订购，正、副本具有同等法律效力。物业管理二、物业服务公司的资质等级管理一级资质：•注册资本人民币500万元以上；•物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；•物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；物业管理二、物业服务公司的资质等级管理一级资质：•管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：a.多层住宅200万平方米；b.高层住宅100万平方米；c.独立式住宅（别墅）15万平方米；d.办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。•建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。物业管理二、物业服务公司的资质等级