物业管理4

前期物业管理物业管理第四章本章重点：前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务公司之前，由建设单位选聘的物业服务公司对物业项目实施的管理。主要工作包括早期介入物业管理，验收物业、办理入伙手续、进行物业装修管理。物业管理第一节物业管理的早期介入一、物业管理早期介入的含义二、物业管理早期介入的意义三、物业管理早期介入的内容物业管理一、物业管理早期介入的含义物业管理早期介入，是指物业服务公司在物业的开发设计阶段即行介入，参与物业的规划、设计和施工建设，从物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备。物业管理\二、物业管理早期介入的意义物业管理早期介入能促使物业竣工后返工无望的工程质量难点提前得到妥善解决，减少使用中的后遗症。物业管理早期介入是对所管物业的全面了解。物业管理早期介入是为后期管理做好准备。物业管理\三、物业管理早期介入的内容（1）提出建设性的意见配套设施水电供应容量安全保卫系统垃圾处理方式消防设施绿化规划建筑的外墙清洗物业管理用房物业管理\三、物业管理早期介入的内容（2）查看工程施工建设现场建筑质量建筑材料的选用安全保卫熟悉物业基本情况（3）设计管理模式，草拟及制定管理制度。（4）建立服务系统和服务网络。（5）准备迎接物业竣工物业管理\第二节物业验收一、物业竣工验收二、物业接管验收三、物业接管验收中存在的问题和注意事项物业管理一、物业竣工验收物业的竣工验收是物业建设的最后阶段。物业的竣工是指物业所属的工程项目经过建筑施工和设备安装以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。物业建设工程经验收合格的，方可交付使用。竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。物业管理一、物业竣工验收物业服务公司在物业竣工验收中的作用物业服务公司应在物业前期管理中参与上述物业建筑工程项目的验收。物业服务公司应从今后管理和使用的角度，根据专业经验提出意见。这样既避免物业交付使用后发生问题，又便于掌握第一手资料，为日后的管理打好基础。物业管理二、物业接管验收物业接管验收是在物业竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号已经有关部门确认之后，物业服务公司承接物业时，对物业共用部位、共用设施设备进行的查验。物业管理二、物业接管验收在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务公司移交下列资料：•竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；•设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料•物业质量保修文件和物业使用说明文件；•物业管理所必需的其他资料。•物业服务公司应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。物业管理二、物业接管验收物业服务公司必须对物业质量与使用功能进行逐项检查验收，主要包括：（1）主体结构•地基基础的沉降不得超过国家标准允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。•钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过国家标准的规定值。•砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。•木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合国家标准的有关规定。•凡应抗震设防的房屋，必须符合国家标准的有关规定。物业管理二、物业接管验收（2）外墙不得渗水。（3）屋面•各类屋面必须符合国家标准的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。•平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。•阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。物业管理二、物业接管验收（4）楼地面•面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。•卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。物业管理二、物业接管验收（5）装修•钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。•进户门门锁应安装牢固。•木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。•门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。•抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。•饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。•油漆、刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷现象。物业管理二、物业接管验收（6）电气•电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MΩ/kV。•应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。•照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。•各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合国家标准的要求。•电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过国家标准的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。物业管理二、物业接管验收（7）水、卫、消防•管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合国家标准的要求。应按套安装水表或预留表位。•高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。•卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。•卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。•水泵安装应平稳，运行时无较大震动。•消防设施必须符合国家标准的要求，并且有消防部门检验合格签证。物业管理二、物业接管验收（8）采暖•采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。•锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷害。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。•炉排必须进行12小时以上试运转，炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相摩擦，且无杂音，不跑偏，不凸起，不受卡，运转应自如。•各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。•炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风档板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。物业管理二、物业接管验收（8）采暖•管道的管径、坡度及检查井必须符合国家标准的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。•设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合国家标准的规定。•锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。•经过48小时连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。物业管理二、物业接管验收（9）附属工程及其它•室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置、管道坡度、管径均必须符合国家标准的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。•化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应起过两个弯。•明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。•房屋入口处必须做室外道路。并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。物业管理二、物业接管验收（9）附属工程及其它•房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。•挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。•单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。•群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。物业管理二、物业接管验收影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。物业管理三、物业接管验收中存在的问题和注意事项接管验收的作用界定交接双方的责权利。物业服务公司与建设单位通过接管验收，明确双方的责权利。确保物业具备正常的使用功能。物业服务公司通过接管验收，可以发现物业质量的缺陷和隐患，通过及时返工、修缮和加固，确保物业主体的结构安全，满足日后业主正常的使用需要。为日后物业管理奠定基础。物业服务公司通过接管验收，可以摸清物业的性能特点，有利于管理工作的顺利开展。物业管理三、物业接管验收中存在的问题和注意事项接管验收中可能存在的问题接管验收走过场。这种问题往往发生在特定的双方当事人之间，如建设单位与物业服务公司有某些关联。这样做会给日后的物业管理工作带来很大的隐患。接管验收不到位。这种问题通常由于物业服务公司选派的接管验收人员不专业或不负责任。这样很可能给以后的管理工作带来麻烦和经济损失。接管资料不齐全。这种情况是由于交接工作混乱造成资料散失。特别是一些设计变更资料的缺失会给以后的管理工作造成难以预料的麻烦。物业管理三、物业接管验收中存在的问题和注意事项接管验收中应注意的事项物业服务公司应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作。接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题返工、修缮和加固，直至完全合格。落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由建设单位负责保修，向物业服务公司交付保修保证金，或由物业服务公司负责保修，建设单位一次性给付保修费用物业管理企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。接管验收应办理书面手续，特别要明确在接管过程中遗留问题的责任、解决时间、方法以及费用负担。物业管理第三节物业入伙手续的办理所谓“入伙”就是业主领取钥匙，接房入住。当物业服务公司的验收与接管工作完成以后，即物业具备了入伙条件后，物业服务公司就应按程序进入物业的入伙手续的办理阶段。物业服务公司应及时将入伙通知书、入伙手续书、收楼须知、收费通知书一并寄给业主，以方便业主按时顺利地办好入伙手续。物业管理“入伙通知书”就是关于业主在规定时间办理入伙事宜的通知。“入伙手续书”即是办理入伙手续的程序和安排，其目的是为了让业主明了手续办理的顺序，使整个过程井然有序。“收楼须知”，即是告知业主在办理收楼过程中应注意的事项及应携带的各种证件、合同和费用的说明，从而避免遗漏、往返，给业主增添不便。物业管理入伙通知书尊敬的女士／先生：您好！欢迎您成为小区的新业主！您所认购的小区栋单元室楼宇，经市有关部门验收、测量合格，现已交付使用准予入住。一、请您按入伙通知书、收楼须知办理入伙手续，办理地点在栋单元室楼室。在规定的日期内，地产部、财务部、物业管理公司等有关部门和单位将到场集中办公。二、为了您在办理过程中能顺利而快捷地办理好入伙手续，请以下表时间为准前来办理入伙手续。各楼各层办理入伙手续时间分配表（略）。阁下如届时不能前来办理入伙手续，请您及时与我公司联系，落实补办的办法，联系电话。特此通知××房地产开发公司××物业管理公司年月日物业管理入伙手续书尊敬的女士／先生：您所认购的小区栋单元室楼宇，现已交付使用具备入伙条件，请阅读收楼须知，按下列顺序办理入伙手续：物业管理已付清各项入伙费用特此证明盖章入伙手续完毕特此证明业主签章已付清楼款特此证明盖章入伙资格审查合格特此证明盖章（1）房地产公司财务部（2）房地产公司地产部（3）物业管理公司财务部（4）物业管理公司管理处××房地产开发公司××物业管理公司年月日收楼须知尊敬的女士／先生：您好！欢迎您成为小区的新业主！为避免您在收楼时产生遗漏而带来不便，兹介绍有关收楼程序。一、在房地产公司财务部办理手续1、付清购楼余款。2、携带已缴款的各期收据交财务部验证、收回并开具总发票。