搜索
第二节传统的房屋管理与市场化的物业管理的区别为了更好地了解市场化的物业管理的特点，有必要同过去传统的房屋行政管理进行对照与比较。一、传统的房屋管理通常是以行政手段管理，其管理单位是政府的一个职能部门，如市、区房管局和基层单位——房管所。传统房屋管理单位属于事业性质。由于房管部门管理的房屋是国有财产(产权单一)，而房管部门又是政府的一个职能部门，所以产权和管理权是合一的。一般是对房屋及其附属设备进行维修、养护，工作比较单一，管理水平也不需要很高，通常房管所只要配“一员三工”便可以负责一个片的房屋维修管理。“一员”为房管员，每月定期收房租，如果住户有问题，只负责传递信息，而且只围绕房屋的维修方面；“三工”即瓦工、木工和壮工，也就是维修的基本队伍，几个房管员才配上一个水电工。其维修经费来源有两种：一是收取的低租金(由于国家采取的方针是福利型的住房制度，故靠收房租是非常少的)；二是大量的靠国家财政补贴。所以国家房屋建得越多，包袱背得越重。国家想管好房屋但没有财力保证。二、市场化的物业管理市场化的物业管理采取的是以经济手段进行管理，其管理单位——物业管理公司属于企业性质。物业管理公司的基层管理单位是管理处。一般来说，物业管理公司只有经营管理权而无产权。物业管理公司管理的内容非常广泛，通常分为三类：第一类是公共服务，就是为全体住户提供经常性的有偿或无偿服务，例如清扫保洁、治安保卫、庭园绿化等；第二类是专项服务，为小区内的住户提供专门服务，如修理与管理各种车辆，为用户提供室内装修服务，开办商店、饭店、美发店等；第三类是特约服务，即根据住户的特殊需要进行服务，如代购车船票，为住户代购粮食、蔬菜，代送儿童上学等。其经费来源主要是物业管理公司自己筹集，通过收缴管理费和多种经营来解决，为居民提供有偿服务。三、两种管理方式的比较从传统的房屋管理方式向社会主义市场经济条件下的市场化物业管理方式转变，从表面上看，两者区别不大，都是对物业进行管理。然而，如果我们认真地对物业、物业管理的概念与传统的房屋管理相比较，不难发现，它们之间有诸多原则上的区别，详见下表。1.从管理体制上看两者的差别传统的房屋管理是计划经济下政府部门和企事业单位按产权、按部门采用行政手段，直接进行行政福利型的封闭式管理。通常是长官意志、行政命令的办法，是计划包办的维修管理办法。前几年，全国许多地方实行了所有权与经营权“两权分离”，组建了一批房屋管理公司，在管理体制上做了些变革。但这些单位大都为事业单位，行政干预、政企不分的色彩较为浓厚。物业管理公司是专业化的企业。它的服务是通过市场、采用经济手段进行社会化管理的有偿服务，是按“独立核算、自负盈亏、自我运行、自我完善、自我发展”的管理体制开展工作的。概括地说，前者是计划经济下的政府、部门行为，是福利型的；后者是市场经济下的企业行为，是有偿型的。2.从管理内容上看两者的区别传统的房屋管理多年来一直以单一的“收租养房”为主要内容。而国家实行的又是福利型低租金政策，即使收了租也养不了房，仍需要政府给大量的财政补贴进行房屋维修，因此形成了房屋盖得越多，政府补贴得越多，包袱背得越重的恶性循环。物业管理是对房屋、设备、设施、市政、环境等实行全方位、多功能的经营、管理、服务；它既要管好房，又要以人为核心提供物质和精神两个方面的服务。企业通过开展一业为主、多种经营的经营方针，实现造血功能，政府不给补贴，逐步走向良性循环。3.从管理对象的产权关系看两者的区别传统的房屋管理，不论是政府或部门管理，都是国家的，产权单一。随着房屋商品化、住宅制度改革的推行，产权结构发生了根本性的变化，原来以公房为主体的格局，被大量共有、共用而又毗连的房屋格局所取代。例如广州市，每年住宅商品房总量的80％由个人购买，现在广州已经形成国家、集体、个人，包括港、澳、台胞以及外国人等多种所有制组成的多元化产权格局。在这种变化面前，如果仍然沿用传统的管理办法，则不仅会导致各自为政、各行其是的无政府主义现象发生，还必将会导致整栋、整片房屋的维修管理陷入无从计划、无从管理的状态。而物业管理突破了产权归属界限和分散管理的格局，实行高度统一、全方位服务于一体的管理。它的职责除对小区内所有的房屋及附属设施进行维修管理外，还对小区内的环卫、绿化、市政、治安、交通等实行全方位的管理，发挥住宅小区的整体功能，为建设一个舒适、优美、安全、和谐的居住环境创造条件，深受居住者的欢迎。4.从管理机制上看两者的区别传统的房屋管理是管房单位以自身的意志来管理住户，他们与住户的关系是管理与被管理的关系，住户长期处于被动地位而无法选择。南京一位居住在公房里的住户，屋顶漏水，向所管辖的房管部门连续反映了近一年都未修好，住户实在没法，只好求助市民热线电话帮助解决。市场化的物业管理是产权人和使用人通过市场选聘物业管理企业。物业管理企业也有权接受或者不接受选聘。双方在完全平等的原则下，通过双向选择签订合同，明确各自的权力、义务。管理公司与住户的关系则是服务与被服务的关系，而且是寓管理于服务之中。凡是住户所需要的各类服务，物业管理公司都应尽量给予满足和解决。造成上述差别的根本原因在产权归属不同。产权的公有始终使物业的监护责任落不到实处，而行政手段又使管理陷于僵化。随着我国土地使用制度的改革以及市场机制的引入，才真正使我国的土地资源实现了巨大的自身价值，最终才有可能从根本上解决老百姓的住房问题。也正是在这种条件下，物业管理才应运而生。