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第六章物业管理与房地产开发第一节房地产经营一、房地产与房地产业(一)房地产的含义房地产是房产与地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。房屋和土地反映物质的属性和形态，而房产与地产则体现商品形式的价格。因此，在生活资料方面，房产与地产属于财产范畴；在生产经营资料方面，房产与地产属于资产范畴。在实际生活中，讲到房地产，一般均指房屋建筑和建筑地块所组成的有机整体。习惯上也不把房地产与房屋、土地作严格的区分。房地产即房屋与土地。房屋与土地不可移动，一般又称之为不动产。但这只是不动产概念的狭义解释或通俗解释，广义概念的不动产还包括水坝、地下工程、港口等其他建筑。房地产是市场经济条件下最重要的财产形式之一，它在社会经济生活中的地位越来越突出。尤其在人类社会生活向城市形式集约化发展的今天，房地产已不仅仅只具有作为人们生产、居住、服务等活动场所的意义，而是逐步成为现代社会经济大系统的有机组成部分。(二)城市房屋按用途分，城市用房一般可分为六大类：1.住宅住宅是最重要的生活资料，是人们从事一切社会、经济、文化活动的最基本的物质前提。住宅不仅是现代社会最必要的生活资料，也是人们的享受资料和发展资料。在现代城市中，住宅一般要占城市房屋总量的一半左右。2.生产用房生产用房是指物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋，也是物质生产部门固定资产的重要组成部分，主要包括工业、交通运输业和建筑业等生产活动中使用的厂房、仓库、实验室、办公室和生活服务用房等。3.营业用房营业用房是指商店、银行、邮电、旅馆、饭店以及其他经营性服务等第三产业所使用的房屋。它既包括直接用于营业活动的房屋，也包括办公室、仓库堆栈等辅助用房。4.行政用房行政用房主要指党、政、军机关和工、青、妇团体以及民主党派等办公用房及其辅助用房。5.文教用房文教用房包括各类文化机构、体育组织、各种学校、医疗卫生机构以及科技机构用房，即从事文化、教育、医疗、科研、体育以及娱乐活动的各种房屋及附属房屋。6.其他专用房其他专用房是指各种特殊用房，如军事及国防机关用房，宗教团体用房，外国领事馆、寺庙、监狱等用房。(三)城市土地我国城市土地均为国家所有。城市用地按用途类型大致可划分为十类：1.生活居住用地生活居住用地包括住宅建筑用地、街坊道路、庭院绿化用地以及各项附属设施用地。2.工业用地工业用地主要指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、交通线、防护地带等用地。3.交通运输用地交通运输用地是指城市交通运输设施用地，包括铁路、公路用地以及火车站、汽车站、地铁站、港口码头、飞机场等用地。4.市政公用设施用地市政公用设施用地通常指设置公用设施和工程构筑物的用地，包括水源地、自来水厂、污水处理厂、变电所、煤气站、消防站、各种管线工程及其构筑物、防洪堤坝、火葬场及墓地等用地。5.风景游览区用地风景游览区用地包括城市风景区、游览区、园林绿地以及各种名胜古迹用地。6.公共绿地公共绿地是指为全体城市居民服务的公园、动物园、植物园、陵园、街心花园以及城市林荫道绿地等。7.文教卫生等公共用地文教卫生等公共用地主要指大专院校、中小学校、科学研究机构、体育机构、医疗卫生以及为整个城市服务的商业用地等。8.道路广场及仓库用地道路广场及仓库用地主要指城市主干道、广场、停车场以及专门用来存放生活资料的生产资料的仓库用地。9.特殊用地特殊用地通常指各种军用设施、监狱、看守所以及自然保护区等作特殊用途的用地。10.其他用地其他用地指不属于以上所列项目的其他城市用地，包括市区边缘的菜田、苗圃、果园、牧场等地以及城市内不易划出的零星用地。城市的功能性质和建设规模不同，城市用地的构成也各不相同。分析城市土地时应区别对待。(四)房地产业房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。1987年11月20日，原城乡建设环境保护部《关于发展城市房地产业的报告》，对房地产业的内涵作了如下表述：“房地产业包括：土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此而形成的房地产市场。”也就是说，房地产业具体涉及租赁、信托、物业管理和以房地产为依托所进行的多种经营管理等项目工作。房地产业的性质，根据1985年5月《国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告》，是属于第三产业的第二层次。房地产业与建筑业之间既有区别，又有联系。两者的区别在于：建筑业完全是物质生产部门，属于第二产业；房地产业则兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。在联合国制定的《国际标准行业分类》中，把经济行业分为十大类，其中建筑业为第一类，房地产业和经营服务为第八类。1985年，国家计委、经委、统计局、标准局联合颁发的《国民经济行业分类和代码》中，把中国经济行业分为十三个门类，其中建筑业被列为第四类，房地产业为第七类。总之，国际、国内都把建筑业和房地产业作为两个独立的产业部门来对待。但是，这两个产业部门之间有着非常密切的联系，它们的作用对象都是不动产，它们的经济活动也是一种唇齿相依的合作关系。二、房地产经营运行机制房地产经营的概念有狭义和广义之分。狭义的房地产经营主要指建筑地块和房屋的流通过程及售后管理；广义的房地产经营包括房地产生产过程经营和流通过程经营，是指房地产企业根据经营目标，对房地产开发经营的全过程作出科学的决策，并组织有效的实施。房地产业的运行机制一般由生产、流通、消费三个环节组成。(一)生产环节生产环节即通过对自然状态的土地投入人类劳动，进行房屋城市基础设施建设，获得房地产劳动产品的过程。房地产业的劳动产品是房屋和与之紧密联结为一体的经过开发的土地。按我国现行的体制，城市土地属于国家所有，农村土地属村民集体所有。国家，具体到一个城市就是城市政府，可以依法征用集体所有的土地，将其变为国家所有，或者依法收回已投入使用的城市土地的使用权，然后将征用或收回的土地的使用权，以有期有偿使用的方式，出让给土地开发经营单位或建设用地。由房地产开发公司组织进行房地产的开发和再开发活动，是房地产生产环节的主要生产活动。(二)流通环节流通环节即房地产的劳动产品进入市场，进行交易活动，实现其使用价值和价值的过程。当然，未经开发的“生地”也能投入市场流通。房地产市场活动主要有房地产买卖、租赁、抵押等三种流通方式。房地产买卖，是指土地使用权和房屋所有权的买卖。房地产作为不动产，其生产与消费在地点上是相同的，而只是通过交易转换了所有权或使用权。因此，其交易活动自始至终都贯穿着权属，比一般商品的交易活动要复杂得多。房地产租赁，是房地产出售的另一种形式。房地产产权人通过租金的形式逐步收回成本和获取利润，其实质仍然是流通领域的买卖关系。房地产抵押，是指单位或个人以一定量的房地产作为如期偿还借款的保证物，向银行或其他信贷机构作抵押，从而取得贷款。贷款到期，借款者除了归还本息外，还要缴纳抵押品的保管费用。如果到期无力归还贷款，银行或其他贷款机构有权处理用作抵押的房地产商品，处理所得的资金必须首先用于归还贷款。抵押贷款还可用于解决房地产开发公司或购房者资金不足的困难，即开发公司或购房者把即将投入开发建设的房地产或购得的房屋作为抵押品来获得贷款。目前流行的银行“按揭”，即是个人购房抵押贷款，其房屋的所有权属于抵押银行，但购房者仍享有居住权，如到期无力归还贷款，房屋则由抵押银行收回。(三)消费环节房地产产品，经过流通环节的市场交易活动，转移给使用者，从而进入了消费环节。房地产产品的使用周期很长，作为不动产，它具有固定性、耐久性和增值性。在长期的消费中，产权产籍管理、维护修缮管理等每时每刻都不能缺少。在房地产市场日益活跃的今天，房屋的售后管理和维修服务工作也显得越来越迫切和重要了。三、房地产业在国民经济中的地位和作用(一)房地产业在国民经济中的地位1.房地产业是我国国民经济的支柱产业在经济发达的国家和地区，房地产经营收入一般可占政府财政收入的10％～40％，香港则高达50％左右，成为这些国家和地区的支柱性产业之一。在我国大陆，房地产业正在迅速崛起，并日益显示了它在国民经济发展中的重要作用，它对经济具有敏感性和超前性。1998年以来新一轮经济发展的新的经济增长点正式确认，房地产业将成为我国的支柱性产业之一。2.房地产业是国民经济的基础性和先导性产业房产和地产是各种经济实体和家庭的基础性物质要素。人们的日常生活和经济发展都离不开土地和房屋。房地产业的发展，可以为城镇经济的发展和城镇居民生活居住条件的改善提供基本物质基础和前提。实践已经证明，每当经济建设的高潮来临时，最先的投资热点总是在房地产业，而房地产业的兴旺又会带动和促进金融、建材、装饰、家具等相关行业的繁荣。因此，房地产业是与社会生产和社会生活密切相关的基础产业。3.房地产是国家的一笔巨大财富改革开放以来，房地产的迅速发展已经形成了强大的物质基础。据统计，目前我国城镇房地产总价值超过4万亿元，这是一笔巨大的固定资产。随着城镇经济的进一步发展，房地产的价值将不断增值。(二)房地产业在国民经济中的作用(1)房地产业是国民经济和社会系统中基本单位的承载体，起着连结生产与生活、生产与流通、生产与消费等方面的作用。(2)房地产业可以提供大量的财政积累，是高附加值的产业。一些发达国家和地区，房地产业提供的财政积累可达财政收入总额的三成左右。(3)发展房地产业可以合理充分地利用土地资源。土地资源是稀缺和不可再生的，房地产业的健康发展可以合理分配和重组土地资源，充分提高土地利用效益。(4)发展房地产业可以促进和带动其他产业的发展。它在开发中可以带动建材、建筑设备、建筑机械以及冶金、仪表、钢材、木材、水泥等产业的发展。房屋在投入使用后又可促进家电、家具、园林、保险、装饰、服务业等产业的发展。房地产业是导向性产业，它的发展将为其他产业和物业管理服务业开辟渠道和提供基础。(5)发展房地产业有利于优化产业结构和消费结构。(6)发展房地产业可使更多人获得就业机会(7)发展房地产业有利于营造优美的居住环境，改善居住条件，建设社区文明。(8)发展房地产业有利于完善投资环境，吸引外商投资，促进改革开放向纵深发展。