物业管理05前期物业管理

目录退出物业管理PropertyManagement第五章前期物业管理目录退出物业管理PropertyManagement一、前期物业管理概述目录四、入伙与装修管理二、物业管理的超前介入三、物业的接管接收目录退出物业管理PropertyManagement（一）前期物业管理的界定一、前期物业管理概述（二）前期物业管理的特殊性（三）前期物业管理的工作内容目录退出物业管理PropertyManagement前期物业管理从建设单位选聘物业服务企业，签订书面的前期物业服务合同时起，到业主、业主大会选聘物业服务企业，签订新的物业服务合同为止。“开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委托物业服务公司对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位自行承担”。——《物业管理条例》（一）前期物业管理的界定概述目录退出物业管理PropertyManagement（二）前期物业管理的特殊性当事人包括三方，开发商、前期物业服务企业和业主，之间形成了复杂权责关系；生产与消费的同步性。——目录退出物业管理PropertyManagement草拟物业服务方案，承揽物业服务任务（三）前期物业管理的工作内容参与工程建设，提出合理化建议签订物业服务合同，建立与业主和物业使用人的联系设计物业管理模式，草拟管理制度建立服务的系统与网络办理移交接管与入伙事宜目录退出物业管理PropertyManagement（一）物业管理超前介入的概念二、物业管理的超前介入（二）物业管理超前介入的必要性（三）物业管理超前介入的方式及工作内容（四）超前介入与前期物业管理的界定目录退出物业管理PropertyManagement物业管理的前期介入是指物业服务企业在接管物业之前，参与房地产项目的投资立项、规划设计及施工建设等过程，并提出相应的意见和建议，以便建成后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的需求。“物业服务企业超前介入的咨询服务对象，主要是房地产开发亏或投资商，其费用应由开发商承担”。（一）物业管理超前介入的概念概念目录退出物业管理PropertyManagement有利于后期物业管理的顺利进行；（二）物业管理超前介入的必要性为接管验收物业、保证物业正常运行打下基础使物业的使用功能更加完善；——目录退出物业管理PropertyManagement前期介入：积极参与物业规划设计；（三）物业管理超前介入的方式及工作内容晚期介入：开始前期管理。中期介入：严格监理施工的每一环节；目录退出物业管理PropertyManagement（四）超前介入与前期物业管理的界定项目前期与建设单位签订服务合同始（收楼前3～6个月）与业委会签订第一份合同超前介入前期管理是否拥有对于物业的经营管理权；是否承担相应的民事责任。——目录退出物业管理PropertyManagement（一）物业的竣工验收三、物业的接管验收（二）物业的接管验收（三）物业接管验收的两种情况（四）物业接管验收应移交的资料（五）物业接管验收的程序（六）物业接管验收中应注意的问题（七）物业接管验收的标准目录退出物业管理PropertyManagement（一）物业的竣工验收2．物业竣工验收的种类1．物业竣工验收的含义3．物业竣工验收的依据、标准及所提交的资料目录退出物业管理PropertyManagement竣工是指一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用的条件。工程项目竣工以后，承建单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时，需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程交付手续，把项目移交给建设单位，这一移交过程称之为竣工验收。1．物业竣工验收的含义概念目录退出物业管理PropertyManagement隐蔽工程验收分期验收单项工程验收全部工程验收2．物业竣工验收的种类目录退出物业管理PropertyManagement3．物业竣工验收的依据、标准及所提交的资料（2）竣工验收的标准（1）竣工验收的依据（3）竣工验收时所应提交的资料目录退出物业管理PropertyManagement上级主管部门的有关文件。开发商和建筑商签订的工程合同。设计文件、施工图纸和设备技术说明书。国家现行的施工技术验收规范。建筑安装统计规定。对从国外引进的新技术或成套设备项目，还应按照签订的合同和国外提供的设计文件等资料进行验收。（1）竣工验收的依据依据目录退出物业管理PropertyManagement工程项目按照工程合同规定和设计图纸要求已全部施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求。竣工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常。设备调试、试运转达到设计要求。建筑物周围2米以内的场地清理完毕。技术档案资料齐全。（2）竣工验收的标准标准目录退出物业管理PropertyManagement竣工工程项目一览表；设备清单；设备、材料证明；土建施工记录；设备安装调试记录；建（构）筑物监测记录：隐蔽工程验收记录；工程质量事故发生及处理记录；图纸会审记录；设计变更通知和技术核定单；工程项目竣工图；建（构）筑物的使用注意事项；其他重要技术决定和文件等。（3）竣工验收时所应提交的资料目录退出物业管理PropertyManagement（二）物业的接管验收2．接管验收与竣工验收的不同1．物业接管验收的条件3．物业接管验收的两种情况竣工物业接管验收是指物业服务企业根据接管验收标准，对建设单位移交的物业所进行的综合检验、收受管理的工作。目录退出物业管理PropertyManagement建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格。供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。房屋幢、户编号已经有关部门确认。原有房屋办理接管验收时，应当具备以下条件：房屋的所有权、使用权清楚。土地使用范围明确。1．物业接管验收的条件条件目录退出物业管理PropertyManagement验收目的不同2．接管验收与竣工验收的不同验收条件不同交接对象不同——目录退出物业管理PropertyManagement从房地产开发企业接管验收（三）物业接管验收的两种情况从业主委员会接管验收——目录退出物业管理PropertyManagement（四）物业接管验收应移交的资料2．原有房屋接管验收应移交的资料1．新建房屋接管验收应移交的资料目录退出物业管理PropertyManagement1．新建房屋接管验收应移交的资料（2）技术资料（1）产权资料目录退出物业管理PropertyManagement项目批准文件；用地批准文件；建筑施工执照；拆迁安置资料；房地产平面图等。（1）产权资料产权资料目录退出物业管理PropertyManagement工程项目竣工图；■工程地质勘察报告；工程合同及开工、竣工报告；工程预决算资料；■图样会审记录；工程设计变更通知及技术核定单；■隐蔽工程验收、签证记录；建筑物沉降及变形位移监测记录；永久性水准点位置及基础埋深；■竣工查收合格证书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；■园林绿化的图样；水、电、采暖、卫生器具、电梯、消防等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土试块试验报告；■供水、供暖、供气试压报告；设备清单、安装记录、使目注意事项的说明、质保书和保修单，材料及设备供应商的资料；有关工程项目的其他重要技术决定和文件。（2）技术资料目录退出物业管理PropertyManagement2．原有房屋接管验收应移交的资料（2）技术资料（1）产权资料目录退出物业管理PropertyManagement房屋所有权证；土地使用权证；有关司法、公证的文书利协议；房屋分户使用清册；房屋设备以及定、附着物清册。（1）产权资料产权资料目录退出物业管理PropertyManagement房地产平面图；房屋分间平面图；房屋及设备技术资料。（2）技术资料技术资料——目录退出物业管理PropertyManagement（五）物业接管验收的程序2．原有房屋接管验收的程序1．新建房屋接管验收的程序目录退出物业管理PropertyManagement1．新建房屋接管验收的程序建设单位书面提请接管单位进行接管。接管单位对照接管验收应具备的条件和产权资料、技术资料进行审核。在具备条件时，应于15天内签发验收通知，并约定验收时间。接管单位会同建设单位，对房屋主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电气、水卫消防、采暖、附属工程及其他部分的质量与使用功能进行检验。对于检验中发现的质量问题，双方约定补偿和处理的责任。经检验合格后，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，并及时签发接管文件。目录退出物业管理PropertyManagement移交人应书面提请接管单位接管验收。接管单位对照接管验收应具备的条件和产权资料、技术资料进行审核。在具备条件时，应于15天内签发验收通知，并约定验收时间。接管单位会同移交人对原有房屋质量和使用功能检验。对检验中发现的危、损问题，属于危险房屋的，由移交人负责解决；属于损坏房屋的，由移交人与接管单位协商解决；属于法院判决没收并通知接管的，按法院判决办理。交接双方共同清点房屋、设备和其他附着物，核实房屋使用情况。经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。如有产权转移，接管单位还应办理房屋所有权转移登记。2．原有房屋接管验收的程序目录退出物业管理PropertyManagement落实物业的保修事宜；（六）物业接管验收中应注意的问题重视书面移交手续；依据《房屋接管验收标准》，认真逐项验收；接管验收一定要写明接管日期。——目录退出物业管理PropertyManagement（七）物业接管验收的标准2．原有房屋的接管验收标准1．新建房屋的接管验收标准目录退出物业管理PropertyManagement1．新建房屋的接管验收标准（2）外墙（1）主体结构（3）屋面（4）楼地面（5）装修（6）电气（7）水、卫生、消防（8）采暖（9）附属工程及其他目录退出物业管理PropertyManagement地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋损坏；钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值；木结构应节点牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的选用必须符合结构工程及验收规范规定；砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。（1）主体结构（2）外墙（2）外墙：不得渗水。目录退出物业管理PropertyManagement各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏；平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔；阳台和三层以上房屋的屋面应组织排水，出水口、檐沟和落水管应安装牢固，接口严密，不渗漏。（3）屋面目录退出物业管理PropertyManagement面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷：块料面层应表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角；卫生间、阳台、盥洗室地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；木楼地面应平整牢固，接缝密合。（4）楼地面目录退出物业管理PropertyManagement门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装备齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密及木门窗缝隙适度。进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等。饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角。油漆、刷漆应色泽一致，表面不应有脱皮和漏刷现象。（5）装修目录退出物业管理PropertyManagement电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑