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谨呈：武汉万科地产武汉万科红郡后期代理投标报告商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。有限的5天，世联的工作31日1日2日3日4日沟通任务实地勘测收集信息内部评审调整组稿5日MECE世联的思考：2、对于本项目入市来说，“城市中心化”和“项目品牌化”会有一定的冲突，哪个更有价值？1、用多高的视野和多大的视角看项目，能收获对应的客户和回报，我们应该站在哪里往哪看？五天不能解决所有的问题，市场调研、客户访谈等等重要工作并未来得及展开，五天只能解决项目的核心策略问题。在武汉市场，世联不乏大量成功尝试，也善于用本地化的方式获得项目最大价值。复地东湖国际武昌核心标杆性豪宅，2009年TOP10华润中央公园2009年武汉市场销量第二名，联庭别墅价位创造武汉记录保利十二橡树武汉别墅市场绝对的领导者，2009年全年营销5个亿专业公司的使命：让项目走在正确的道路上我们的立意：充分开发项目资源，使项目在竞争中具有天然的优势我们的目标：寻求与开发商对应的价值最大化的项目解决方案本报告将着重解决的问题，基于区域认知、产品价值最大化——确定项目营销占位并给出策略方向汇报完本报告之后，我们希望您还将了解到：——世联对光谷产业新城的发展判断——世联对项目整体气质的设想蓝图——世联对项目整体客户定位判断并挖掘其价值——世联建议万科在本项目中品牌价值实现的方式站位的高度1视野。我们如何看待该项目与万科城花的价值关系？万科城花万科魅力本项目武汉万科城市花园是万科三大系列产品中的城市近郊项目，以中低密度产品为主的宜居型大社区。万科在中国武汉万科进入光谷的首个项目/三环线附近最成熟的大社区/松散型的都市大社区，环境良好交通便利，适宜居住众人眼中，万科城市花园是个什么样的社区？在光谷生活了十多年，在城市花园生活了两年多的老陈说：城市花园这个地方环境部错，安静！交通也非常方便。虽然这边到鲁巷不是很远，但是出了三环感觉还是不在城市中心。世联同事说：城市花园万科的盘，社区氛围很成熟了。虽然刚过三环，但那里真的是一个离尘不离城的区域。周边交通便利，环境也不错，区域前景也相当的好金融港就在他的对面。还有出了城市花园1分钟就上高速。宜居、大盘标杆——是万科城市花园在业主及资深行业人士眼中的总体形象在熟悉万科的客户区域，被客户所期待、所仰仗、并早就认可的高端产品。但，高端是一个升级？抑或是，theother？……这是万科品牌在大武汉区域提升的全新产品系列。审视区域价值2-1视角1.城市发展模式视角视角2.房地产发展视角视角。在万众期待的呼声中，我们如何判断我们价值最大化的方式？用传统眼光看，本项目不在光谷区域中心，是武汉近郊社区的位置，它也不代表城市发展的方向。[传统价值体系]传统价值评价的标准：中心化商业中心（商圈所在地=繁华便利城市感十足）。现在以鲁巷广场为核心的周边区域，是泛光谷区域认可的中心所在。光谷鲁巷本案用传统眼光看，本项目不在传统的高端物业区域，汤逊湖别墅是武昌价值实现更高的高端物业区域。[传统价值体系]传统价值评价的标准：湖资源汤仁海、东湖、汤逊湖、南湖等，武汉不缺乏湖资源，尤其汤逊湖是被认知的武昌别墅区域。金银湖、后湖板块盘龙城板块汤逊湖板块汤逊湖板块：依托汤逊湖，新兴的别墅云集的区域，未来市场供应量较大保利十二橡树、纳帕溪谷、长岛、宜家汤臣、美院COAST、美加湖滨等；沌口板块红莲湖板块南湖板块定位是在选择差异化，通过满足客户的多种选择而找到存在的价值。从这个角度看，定位其实是在寻求重新建立价值的评价体系。《商战》[美国]里斯/特劳特（畅销书《新定位》作者）[本项目：重建价值体系]产业新城发展之下的物业出现模式研究：本项目入市吻合了产业新城发展的区域，在光2010年光谷产业新城步入成熟期时出现对比区域的经济现状、政府主体级别及政策导向，项目目前处于走向成熟阶段。沌口开发区昆山开发区光谷（东湖高新）产业发展规划规模•规划面积31平方公里•已开发20平方公里•远期控制规划面积90.7平方公里•启动规划6.18平方公里•已开发103.3平方公里（2001年）•规划224平方公里•目前已经开发约901公里主导产业•汽车制造业为主•高科技加工业和软件服务外包•高科技产业研发及制造业总体评价★★★★★★★★★★★★★大学城★★★★★★政府搬迁★★★光谷区域发展研判一因素1：政府搬迁/大学城对区域的带动发展非主导作用；因素2：沌口/昆山作为中国的第一批产业园区，本区域的发展经济背景和方式优于它们；因素3：作为国家及省市政府重点关注的产业园区，本区的发前景势头良好。目前区域发展逐渐走向成熟，具有一定之城市场的能力。在项目开发期内区域写字楼/酒店已经大量出现，住宅发展中前期依赖周边区域辐射发展程度启动期发展期成熟期约10－12年约5年1234城市豪宅出现社区服务型商业中心出现酒店供应集中期类写字楼式商务公寓出现标杆写字楼出现区域商业中心出现中低端居家物业/资源豪宅出现第一家中高端酒店非市场化阶段:经济适用房/配套建设用房结论１：区域发展逐渐成熟味商服物业带来了巨大的发展机会结论2：随着后期产业逐步升级，区域经济形式良好，形成配套发展完善产业园去员工及区域内人群成为项目的主要客户群光谷区域发展研判二政府搬迁/大学城对区域的推动力小，主要是带来区域人气积聚和商业需求区域发展影响借鉴案例政府搬迁•政务新城能够明确政府打造力度坚定信心•加快城市基础设施，完善区域配套•形成产业、商业、居住、功能齐备未来新城中心•南昌•西安高新区大学城•大学城先期导入快速推动城市化建设进程•带来众多具有高素质的人口，提升区域的整体人文环境，提升区域价值•产业园与大学城结合的园区必须具有协调发展相互促进的功能块，推动高校和科技园区互动发展•大学的导入人群能够成为当地商业一个候鸟性的消费群体，带动区域商业的发展•狮山大学城•济南长清大学城政府搬迁/大学城对区域发展的推动：城市化进程的推进和区域未来信心的建立光谷区域发展研判三20经过近20年的发展，光谷高新技术区在产业带动下快速发展，成为武汉经济发展的重心。2001年2001-2005年2006年—2009年2001年下半年开始，随着网络经济泡沫的破裂，全球光电子产业进入了大调整时期，刚刚起步的中国光谷，走到了一个十字路口；在全球光电子产业进入寒冬之际，中国光谷审时度势，果断做出继续重点发展光电子产业的战略决策；光谷陆续成立了东湖新技术创业中心、光谷创业街、留学生创业园、华中软件园等各类“孵化器”；近年来，中国光谷技术专利申请量平均每年以40%的速度增长，2006年就达到2400项；2007年，中国光谷企业总收入突破1000亿元，并初步形成了以光电子产业为主导，能源环保、生物工程与新医药、软件等产业竞相发展的格局；中国光谷建成了国内最大的光纤光缆、光电器件生产基地，最大的光通信技术研发基地，最大的激光产业基地。光纤光缆的生产规模居全球第二，国内市场占有率达50%，国际市场占有率12%；光电器件、激光产品的国内市场占有率40%，在全球产业分工中占有一席之地。1988-1991年1988年，东湖新技术开发区正式成立；1991年，国务院批准东湖新技术开发区为国家级高新技术产业开发区；烽火科技、华工科技、楚天激光等许多科研院所带着自己的科研成果，来到高新区办公司创业，将科研成果产业化；2001年9月，国家高新技术产业开发区所在市市长座谈会在武汉召开，提出了以提升自主创新能力为核心的“二次创业”；2001年7月，原国家计委正式发文批复，同意在武汉东湖国家高新区建立国家光电子产业基地，也就是“中国光谷”；初设新技术开发区“光谷”光电子产业基地建立艰难创业，市政建设逐步跟进突破、创新，光谷成为武汉发展重心武汉光谷区域的发展从2001年7月正式成立国家光电子产业基地开始，经历了9年的时间，区域整体步入发展阶段。光谷区域2010年以后，光谷经济将占武汉经济的1/2强，高新复合型产业聚集区域，中部地区上市公司最密集的地区。成为武汉真正的经济重心！光谷走向成熟，自我中心化，成为一座科技新城2010年—光谷区域光谷云集了大量高新企业！其产业经济发展带来大量购房客户2009年光谷经济将超过武汉GDP占有量的50%，成为全市经济发展势头最强劲的区域！武汉光谷总规划面积224平方公里，这里是中国光电子信息技术实力最雄厚的地区，是中国最大的光纤光缆及光电器件基地、最大的光通信技术研发基地、最大的激光产业基地。截至2008年底，东湖新技术开发区注册企业达12,784家，其中经营活跃的有8,000多家。截至2009年9月，光谷拥有华工科技、武汉凡谷、烽火通信、凯迪电力、东湖高新、人福科技、长江通信、光迅科技、精伦电子、三特索道等21家在国内外资本市场上市的上市公司，上市公司数占湖北省的三分之一，是湖北乃至中部地区上市公司最密集的地区。发展历程2001年，区域被原国家计委、科技部批准为国家光电子产业基地；创意产业基地、光谷软件园、华中数控、富士康（武汉）科技园等大型企业相继进入；区域现状产业的带动以及政府的扶持，光谷已然发展成为成熟的产业开发区，并有逐渐成为武昌新中心的趋势；光谷软件园光谷街道场景23光谷的产业配套、市政配套和商业配套相继成熟完善，区域步入成熟发展阶段光谷步行街华美达酒店光谷广场光谷写字楼经过将近9年的发展，光谷已经建成包括商业街、五星级酒店、市政广场、高档写字楼等在内的各种配套和市政设施，光谷高新技术开发区在产业带动下已基本成型，步入发展阶段。光谷区域24光谷片区从2000年起步，光电子产业的聚集引领了房地产业的迅猛发展以及扩张。2000年2005年2005年光谷楼市走向成熟。物业形态逐渐丰富，普通商品住宅、单身公寓、别墅等多种物业类型出现市场；2000年中国光谷正式开始建设，随着基础设施建设的逐步完善光谷地产开始进入开发商的视野；2003年2003年光谷楼市开始进入高潮，区域大盘化、品质化的趋势逐渐明朗！2007年以后2007年光谷楼市全面繁盛。不仅推盘量再创新高，而且区域覆盖范围逐步扩张，由珞瑜路向关山路、民院路及以东方向发展。万科城市花园加州阳光光谷坐标城世界城光谷区域至2007年起，光谷GDP就已经超过千亿元，成为远远高于其他各市经济区域。湖北的重心在武汉，武汉的重心在光谷，从下面一组数据可知：2007年全湖北省GDP为9231亿元，全武汉市的GDP为3141亿元（首次突破3000亿元大关），整个东湖高新区（光谷）GDP为1150亿元，成为武汉第一个1000亿元板块。——也就是说，武汉市的国内生产总值占到了全省的1/3强，而光谷的国内生产总值占到了全市的1/3强！也就是说，光谷是武汉经济乃至湖北经济的旗舰！光谷区域排名城市GDP(亿）1武汉39602宜昌10263襄樊10022008年湖北GDP排行榜前三名光谷总体规划面积224平方公里，而且以目前光谷的经济实力来说，光谷已经不再是武汉城市副中心的地位，而是真正意义上的一座科技新城！光谷作为一座科技新城，目前正在逐渐形成自己的中央商圈及中央商务区。光谷区域光谷未来的中央商务区以鲁巷广场为核心的中央商圈逐渐趋于成熟，以光谷金融港以及光谷软件园为核心的中央商务区正蓄势待发！而本案恰恰处于光谷未来的中央商务区周边！光谷商圈光谷产业新城的发展：本项目所在区域已经出现了众多低密度产品。随着光谷自我中心化及发展的成熟，本案周边区域将成为与光谷商业中心及商务中心三足鼎立的高端居住中心！[本项目：重建价值体系]商业中心商务中心高端居住中心光谷坐标城九台别墅当代比弗利万科城花后期光谷核心区域本案金融港武大科技园本案所