搜索
万科京穗两地首置首改专项研究——国外案例研究及需求趋势研判谨呈：万科企业股份有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2007.12[2007]GW-SZ-89技术总监：黄传伟、杜岩松；项目经理：刘云焘；项目主笔：罗昌荣、邓志国；项目辅笔：张越、何凯、刘璇、黄劼、韩斌君、李宏、张卫明、张俊玲、赵韶芬；本报告是严格保密的。2项目研究思路、方法论及研究对象界定历史解析京穗两地首置、首改历史现象解析——京穗两地2000-2006年首置首改发生的置业现象以及因素解析案例借鉴国外案例启示——选择国外案例类似时间段，研究该阶段首置首改发生的置业现象，并进行因素解析趋势研判京穗两地首置、首改未来趋势研判——国内外相结合得到影响首置首改的KPI，对KPI未来走势分析，最终得到趋势方法论研究对象边界定义“大胆假设、小心求证”——对影响因素大胆假设，并未完全按照生命周期理论去研究；因素分析法——当指标受多因素作用时，研究各因素变动对指标变动影响程度的一种方法。本次研究的对象，是未来5-8年时间内能利用家庭财富，发生自住型、首次置业或首次改善置业行为的群体。本报告是严格保密的。3解析京穗两地首置首改的历史现象，必须把它放在中国一线城市三次置业潮中去审视前两次置业潮属于典型的政策驱动型驱动因素•人口结构转变•置业观念转变•白领、中产兴起•投资热潮•……第三次置业潮属于白领、中产置业潮，其驱动因素较为多元第三次置业潮2003-2007年驱动因素：•货币化，放开金融市场第二次置业潮1998年驱动因素：•商品化，住房制度改革第一次置业潮1993年历史解析本报告是严格保密的。4针对京穗两地首置首改历史解析的思路、数据源和分析方法京穗两地首置首改置业变化的市场现象运用因素分析法解析首置首改的市场现象大胆假设小心求证数据源：CATI数据加工+零点数据验证将数据分成2000-2003以及2004年及以后两阶段，分析前后阶段的差异性；数据缺陷：未排除投资置业的成分、未区分置业是一手/二手。数据源：世联、中原、合富、伟业、易居等一线公司数据；以及京穗两地统计局、国土局、规划局、经贸委等。分析维度：客户属性——进入方式、生命周期、年龄结构、置业目的；产品属性——物业类型、户型大小；土地属性——区位选择。分析维度：人口结构、家庭结构、支付能力；房地产市场、土地市场；城市发展和产业布局；宏观政策以及金融市场。单项分析交叉分析世联经验因素分析法本报告是严格保密的。5支付能力VS房价京穗两地首置、二置历史现象相同点解析：核心因素为房价和支付能力的对冲（可承受力），主要影响到置业者的客户属性•依靠父辈的财富置业现象普遍；•一线城市三级市场的发展以及“循环贷、转按揭”等多种金融工具的刺激了提前置业；•移民潮使人口金字塔重心下移；•婚育年龄推迟，使单身、青年之家比例上升；•家庭规模小型化；•对未来有较好的预期判断；•善用金融工具来积累财富；•金融工具出现后懂得透支未来的需求；•国家将房地产定位为支柱型产业；•通过金融系统给予支持；•首置的年龄下降；•移民置业者的比例上升；•二置的年龄上升；•首置和二置的年龄差拉大；•生命周期前端的家庭（单身、青年之家）首置和二置的比例上升；•首置、二置的置业者的收入阶层上升；京穗两地置业者的客户属性注：生命周期中端界定为典型家庭（小太阳、后小太阳）；本报告是严格保密的。6京穗两地首置、二置历史现象不同点解析：可承受力下降的前提下，城市发展模式的不同导致对产品及土地属性的选择差异•房价剪刀差较小；•郊区供应大面积住宅，致使郊区物业总价过高；•郊区配套设施、交通都不完善导致土地有效供给不足；•关注子女教育•房价剪刀差较大；•郊区供应大面积住宅；•郊区配套完善；•交通通勤便利；•关注子女教育；支付能力追不上房价的上涨支付能力追不上房价的上涨•首置、二置中心化•高层、高容化•面积小型化•首置、二置郊区化•小高层、高容化•面积增大广州北京广州北京支付能力和房价的对冲导致置业者承受力的下降，也是影响置业时对产品属性和土地属性选择的最根本的因素；置业时对土地属性的选择，依赖于城市发展模式和阶段，置业者对配套最主要的是关注交通和教育配套；本报告是严格保密的。7国外案例的选取原则和研究思路香港新加坡美国日本台湾印度韩国澳大利亚德国城市圈和地域发展人口结构国家特性置业观念房地产市场初步参考案例筛选原则美国日本台湾韩国选取案例房地产处于上涨期出现了置业潮首置/首改置业行为发生了改变在此基础上，城市发展阶段尽量与京穗类似时间段选取原则美国：2001-2005年（首置+首改）日本：70-80年代（首置）台湾：1984-1990年（首置+首改）韩国：80-90年代（首置）案例时间段案例背景研究首置/首改市场现象多因素解析研究思路研究目的通过与京穗历史解析，揭示出在京穗两地尚未挖掘出来的关键因素；通过国外案例，看到更多首置/首改可能会发生的置业变化；案例借鉴本报告是严格保密的。8国外首置案例启示：影响首置的关键因素是可承受力、以及发展层面的问题，生命周期只在特殊状态下起作用房价快速上升VS支付能力缓慢上升城市发展模式和进程轨道交通通达性中心区土地稀缺及功能转换人口结构转型置业观念的变化，为了置业成本舍弃部分生活成本首置区域均为总价较低的区域美国置业中心化日本置业郊区化利用金融工具透支未来需求无父辈财富/金融工具美国首置年龄下降日本首置年龄上升美国首置时不过过多考虑生命周期中端的需求，呈现住宅小型化的趋势；日本首置时会考虑生命周期中端的需求，户型面积呈现增大的趋势；生命周期前端进入租赁市场；日本首置的产品属性对功能空间的数量要求较高或者是预留弹性空间；生命周期的因素只有在置业承受力很低、同时又没有父辈/金融工具可以透支时，才起作用；金融工具通过透支未来，增强了可承受力，影响首置的客户属性；本报告是严格保密的。9国外首改案例启示：影响首改产品属性和土地属性的关键因素是生命周期，其次是可承受力家庭生命周期•生命周期前端的家庭比例快速上升——关注小孩的出生；•生命周期中端的家庭比例缓慢下降——关注小孩的教育；金融援助长期低利率贷款支付能力的上涨赶不上房价的上涨，带来可承受力下降随着可承受力的降低，很多中低收入家庭被抛弃出置业群体；金融援助等能刺激中低收入的青年之家和典型家庭进入首改市场；生命周期前端的家庭——承受力较低：首改的目的“品质提升”体现在户型面积的增加上，更关注功能空间的实用性；首改的区位选择，到郊区的比例提升；生命周期中端的家庭——承受力较强：首改的目的“品质提升”体现在教育配套、居住环境、就业通勤时间等；首改的区位选择，到市区的比例提升；在可承受力持续下降的前提下：•生命周期前端的家庭更关注产品属性；•生命周期中端的家庭更关注土地属性；本报告是严格保密的。10因素的甄别及其变化趋势本报告是严格保密的。11京穗两地历史解析，结合国外案例得到分析首置、首改趋势的关键KPI支付能力VS房价支付能力VS房价生命周期生命周期人口结构家庭结构移民潮出生率结婚率家庭规模支付能力房价收入水平家庭外援成本支出金融工具刚性需求投资需求土地市场开发商政策产业布局土地供应城市发展城市规划交通改善发展模式土地存量市场土地政策土地利用模式产业规划产业现状分析首置的KPI分析首改的KPI由于首改的KPI中主要影响因素是生命周期，鉴于国内的统计口径造成的资料缺失，因此在判断首改的趋势时，主要是结合案例和世联的经验去判断。趋势研判置业观置业观发展层面发展层面支付能力VS房价支付能力VS房价生命周期生命周期本报告是严格保密的。12生命周期由于移民潮和家庭观念变化，京穗家庭结构将在很长的一段时间持续变小家庭规模持续变小将在相当长的一段时间内支撑北京、广州首次置业需求上升。趋势研判家庭规模持续变小众多处于生命周期较前端的年轻单身和年轻家庭进入北京、广州。移民潮城市原居民中的年轻一代独立生活的欲望更强，倾向于从家庭中分户居住。家庭观念变化本报告是严格保密的。130.02.04.06.08.010.012.00-45-910-1415-1920-2425-2930-3435-3940-4445-4950-5455-5960-6465-6970-7475-7980-84年龄段比例%各年龄段人数0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%1人2人3人4人5人以上家庭规模百分比%200520102015人口和家庭因素预测（以北京为例）：未来5-8年京穗两地的人口金字塔仍然保持重心较低图二：北京家庭规模趋势预测图图一：2006年人口金字塔图及变化预测生命周期趋势研判移民潮导致20-30岁成为人口金字塔中增长的主要部分；单身家庭和丁克家庭比重将缓慢增加；生活压力增大导致婚育年龄推后，和父母共同居住的比例下降。本报告是严格保密的。14可承受力来自支付能力和房价的对冲可承受力趋势研判房价支付能力收入增长外援因素（家族、金融工具）非置业支出支撑因素抑制因素可承受力本报告是严格保密的。15收入增长的整体水平上涨比较缓慢，智力密集型产业的收入增长较快可承受力趋势研判京穗居民在04年后收入增长水平低于房价增长速度，在可以预见的未来，较高的收入增长集中在智力密集型产业，劳动密集型产业工人收入增长趋缓。整体支付能力上涨缓慢国家公布的城镇居民人均可支配收入增长维持在10％左右，实际上大部分人的收入增长低于该水平；扣除物价上涨因素，居民收入增长远远小于房价增长速度。消费者收入因从事行业不同而分化从提供的劳动附加值来看，一线城市的就业岗位可以分做两种：——劳动力和资源密集型的传统工业和服务业；——智力密集型的高新技术产业和服务业。智力密集型产业对劳动者可以提供的劳动报酬和劳动附加值比较高，劳动密集型产业由于对劳动力成本更加敏感，提供的劳动报酬低。本报告是严格保密的。16在外援方面，家庭援助的力量在减弱，金融政策的走向对首置首改家庭影响巨大置业者一般采用两个提升购买力的渠道：父辈财富和金融工具世联对房地产金融政策的解读：打压投机，鼓励自住，不排除有针对自住需求的金融自由化因素出现上调“第二套住房”首付成数和利率，变相保护自住；12月21日调整利率结构，上涨短期贷款利率，长期贷款利率保持不变。可承受力趋势研判在市场现象中我们看到，大量进入市场的年轻置业者动用了家庭经济支援，这种现象的存在具有背景和前提：——利用家庭支援提前置业来源于对房价上涨的预期；——对于大多年轻置业者来说家庭支援是在透支未来收入。房价走高调整了消费者的收入阶层，越来越多的家庭不能承担子女在一线城市的首次置业，而首次改善对家庭援助的依赖更小。家庭援助的力量在减小，敏感度降低目前商业贷款已经成为一线城市购房者主要的金融工具，房地产市场（尤其是首次置业和首次改善）对金融市场的依赖程度更高；金融市场作为宏观调控的工具，在短期内放开的可能性不大，金融市场目前的紧缩会制约消费者的支付能力；从中长期来说，金融政策上有明显的鼓励自住倾向，因此不排除存在针对自住的金融自由化因素出现，借以提升首置和首改家庭的支付能力。金融政策趋于紧缩，打压投机、鼓励自住本报告是严格保密的。17非置业生活成本上升会对冲掉一部分收入增长，家庭结构和非置业生活成本成正比可承受力趋势研判非置业成本上升通货膨胀和就业形势对冲掉一部分收入增长日常生活成本上升反哺父母负担加重再教育带来就业成本上升子女抚养成本上升社会保障缺失和高教育成本对冲掉另一部分收入增长本报告是严格保密的。18支付能力增长缓慢，鼓励自住的金融手段成为可能三级市场支付能力收入增长外援生活成本居民的财富是是购房支付能力的基础。持续提高增长缓慢紧缩的金融政策抑制支付能力；不排除未来有鼓励自住的金融政策出台提升支付能力的可能。上一代人基