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合同法第十六章 租赁合同…………………………………………………………上一级下一章…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………三、关于租赁物 一、租赁合同的分类 四、关于支付租金 二、双方部分权利义务 五、租赁权与抵押权并存的处理 六、承租人的其他权利 七、讨论 （一）关于租赁物的添附 （二）关于转租 合同法一、租赁的种类（一）使用租赁和用益租赁（二）定期租赁和不定期租赁1、定期租赁：租期小于等于20年；2、不定期租赁：（1）租期大于等于6个月，未采用书面形式；（2）未约定或约定不明，又无法解释为定期租赁；（3）租期届满，承租人继续使用，出租人无异议。上一页下一页上一级合同法二、双方部分权利义务上一级出租人的权利义务承租人的权利义务交付返还；支付租金不定期租赁：随时解约，但应在合理期限之前通知不定期租赁：随时解约，无须提前通知定期租赁：根本违约时，才可行使解除权定期租赁：任意解约，但提前通知不承担违约责任保持、维修依约或物的性质使用；妥善保管权利瑕疵担保义务第三人主张权利的，及时通知出租人合同法三、关于租赁物 有形财产 ，否则，构成技术转让。不可消耗物，否则，无法返还；不能是人， 否则，构成雇佣。上一级合同法四、关于支付租金 （一）租赁物毁损、灭失的风险承担——由出租人承担。（二）支付租金期限的解释 类似于借款合同中支付利息的规定：对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法61条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。上一级合同法五、租赁权与抵押权并存的处理（以美国为例） （一）所有权理论说(titletheory)1、抵押权先于租赁权设立：抵押击破租赁“抵押人”的处分(出租)为无权处分，抵押人不履行约定的义务，抵押权人有权要求承租人承认新主［attornment］(以驱逐相威胁要求承租人向自己支付租金并有权变更租金)或驱逐(ejectorevict)承租人(lesseeortenant)(行使物的返还请求权)。2、租赁权先于抵押权设立：抵押不破租赁抵押权人无权驱逐承租人，但承租人应当在所有权移转于抵押权人并且在收到抵押权人通知之日起向新的所有权人(亦即原抵押权人)履行义务。上一级下一页合同法（二）担保权理论说(lien［securityinterest］theory)对于抵押先于租赁情形，又有两种作法1、自动破除租赁2、不自动破除租赁，抵押权人或受让人有选择权，1）(造成事实上遇租金上涨时)破除租赁；2）(造成事实上遇租金下跌时)不破除租赁：A、以司法方式取得处分权时，不将承租人列为被告；B、以非司法方式取得处分权时，通知承租人放弃租赁破除权。上一级上一页下一页合同法3、折衷说(intermediateorhybridtheory)伊利诺斯州是否破除租赁当事人无选择权，由法院裁量，原则上抵押权人仅可取得收益权。上一级上一页合同法六、承租人的其他权利 （一）租赁物危险时，承租人的随时解约权。租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解约，且无须承担违约责任。（二）对于居住用房，承租人的生前共同居住人有继续承租权。上一级评论合同法关于房屋承租人优先购买权（三）关于居住用房的承租人的优先购买权。1、不影响出租人与第三人签订的买卖合同的效力。2、不优于房屋共有人、出租人近亲属的购买权。3、不影响已经取得的房屋物权的效力。4、出租人通知后，15日内未作意思表示的，视为放弃。上一页上一级合同法七、讨论1(一)关于承租人的添附223条：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。评论：增设他物的限制尚可理解，但对改善作出限制则没有必要。实务中可由法官根据具体情况处理。下一页上一级合同法七、讨论2（二）关于转租1、从物权角度，承租人未取得物的处分权；从债权角度，租赁债权是不可自由让与的债权，所以转租原则上应经出租人的同意。2、经出租人同意的转租：是租赁债权的转让而非租赁合同的概括转让，因此，（1）出租人与承租人的租赁合同履行力不变；（2）次承租人得向出租人主张权利（比如请求交付、维修）。（3）Ⅱ租赁权的存续期限不得超过Ⅰ租赁权的存续期限。上一页下一页上一级合同法3、未经出租人同意的转租：3、未经出租人同意的转租：（1）出租人与承租人间为租赁合同关系，出租人得以承租人擅自转租为由解除合同。（2）承租人与次承租人间为租赁合同关系，该合同效力为有效（承租人无权处分），次承租人不能实现合同目的的，可以要求承租人承担违约责任。（3）出租人与次承租人间为物权关系，出租人可以基于物上请求权要求次承租人返还或拒绝交付。上一页下一页上一级合同法4、转租的进一步完善4、转租的进一步完善（1）承租人对于出租人拒绝转租的意思表示有异议的，可以向法院提出申请，法院在提供担保的情况下可以强制出租人允许承租人转租。（2）对于居住用房的转租，承租人因转租而获取的收益率应受到法律限制。上一页上一级合同法第十七章 融资租赁合同…………………………………………………………上一章…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………一、融资租赁的优点 二、融资租赁的特点： 合同法一、融资租赁的优点 （一）承租人角度1、对租赁设备允许加速折旧，折旧款可于税前偿还租金，折旧费打入成本，这与税后还贷相比，显然对企业有利。［租金是税前支付，而还贷是税后支付］2、融资租赁属于表外融资，不体现在企业的资产负债表项目中，而一般的贷款则全部体现为企业的负债，影响企业资信状况，影响企业融资规模。（二）出租人（出卖人的关联企业）、出卖人角度分期付款保留之所有权对抗第三人有法律风险，融资租赁所有权可以对抗第三人上一级合同法名为租赁、实为买卖1、未经承租人同意，买卖合同不得变更；2、出卖人向承租人交付标的物；3、租赁物不符合约定，出租人不承担责任（承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外），出卖人不履行买卖合同义务，承租人有索赔权；4、承租人负担维修；5、承租人负担租赁物毁损、灭失的风险。6、出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属。7、租赁合同解除后，收回的租赁物的价值超过承租人欠付的租金以及其他费用的，承租人可以要求部分返还。上一级合同法在双方权利义务中，有一个重要问题，就是出租人的权利瑕疵担保，被第三人因主张所有权而影响对物的占有使用？这是可能的，原因在于出租人无处分权；被第三人因主张用益物权而影响对物的占有、使用？这也是可能的，一物二租就会出现这种情况，但这时我们不以权利瑕疵担保来处理，而以出租人不能交付来处理；被第三人因行使担保物权影响承租人对物的占有、使用？这个问题我们单独拿出来说，即租赁权与抵押权冲突问题。上一级上一页下一页无下页