市住宅物业管理条例实施情况的报告

《市住宅物业管理条例》实施情况的报告为深入了解和掌握《*市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）在**县的贯彻落实情况，县人大常委会成立了执法检查组，在县住建局、城管局、公安局、发改委、生态环境局、市场监督管理局、**街道、**街道等相关职能部门和街道的共同参与下，*月上旬至*月中旬，执法检查组通过听取汇报、查看现场、走访座谈等方式进行实地检查，全面了解《条例》在我县的贯彻实施情况，另外检查组还组织人员到***区考察学习了物业管理的工作经验。现将执法检查情况报告如下：一、法律责任落实情况及法律实施的实际效果目前，**县主城区（含**、**和**三个街道办）已交付使用的成建制小区共有***个，总建筑面积***万平方米，已实施市场化物业管理的小区有***个。此外，还有无物业的职工宿舍和生活大院***个。我县从事物业管理工作的物业管理服务企业共**家，其中县内物业服务企业**家，县外企业**家，物业管理从业人员****人。《条例》自2020年3月1日实施以来，我县物业管理工作从积极实践进入逐步规范化阶段，取得了阶段性成效。（一）县政府重视，各相关部门、街道积极履职。《条例》实施以来，县政府高度重视，领导有力，认真落实各部门监管责任，出台了《关于深入开展物业服务品质达标年活动的实施方案（试行）》等配套规范性文件，加强了对物业服务行业的监督和指导。街道和社区的监管工作力度逐步加大，*个街道都设立了物业管理专职机构并配备了专职人员，基层管理力量得到进一步增强。组织开展基础设施整治、供水设施、充电桩建设及飞线、违章搭建、油烟扰民、停车难、公共收益、“五小”等八大专项整治行动，目前已完成住宅小区出入口地砖维修工程量排查*万多平方；投入****万元集中安装了***个充电棚；开放人防地下车位****多个车位，增加临时停车位约****个；拆除新增违法建设***户，****平方米，拆除存量违法建设***户，****平方。（二）坚持党建引领，物业服务水平不断提升。建立党组织网络和社会治理网格“两网融合”的小区治理模式，建立小区党支部、物业服务企业、业主委员会（物管会）、公安民警参与“四方共治”格局，****年已建立****、****等**个党建引领示范小区。今年，将打造****、****小区为*市党建引领红色物业示范项目。突出示范带动，以点带面，不断优化物业服务，提升物业管理水平。（三）强化大数据应用，建设物业管理信息平台。“**阳光物管”平台共分为两期建设，一期项目为纪委监管平台、维修资金管理平台、维修资金网上交存服务、微信公众号服务平台、维修资金网上查询、维修资金数据整理服务等，其中涉及物业小区***个，****户，已于*月底完成一期项目验收；二期项目为物业管理平台、资金监管平台、在线投诉平台、GIS（地理信息系统）地图展示、物业费用监管、业务时效预警、公共收益管理、我的社区服务、曝光台等，现已初步上线试运行，其中业主交存数据已全部核对完成进入系统，完成住宅专项维修资金系统的安全等级三级保护测评，正式上线网络版住宅专项维修资金管理系统，同时网上支付和短信平台已部署完毕。（四）坚持建管并举，积极开展老旧小区整治工作。研究制订关于提升社区物业服务水平等一系列管理制度，逐步构建社区物业服务管理新机制。今年，全县计划改造老旧小区**个，计划投入****万元，对小区基础设施提标升级改造，共***万平方米，涉及****户。目前，所有小区均已进场施工。为保证工作顺利进行，成立了城镇老旧小区改造工作领导小组，县委常委、政法委书记任组长，副县长任副组长，组织部、政法委、住建局等职能部门为成员，建立“违建拆除组、管线整治组、工程施工组、矛盾协调组和督导组”*个专班。同时实行县领导挂钩到小区，挂图作战、采取一线工作法，一线座谈、现场推动，明确改造时间表、任务书、效果图。坚决落实“日督查、周会办、月通报”机制，同时，对工作不力的单位和个人严肃问责，确保完成老旧小区改造任务。二、存在的问题通过检查发现，我县住宅物业管理工作虽然取得了长足进展，但也存在物业管理不规范、机制的健全管理体系不完善等问题，不能满足广大居民实际需要，主要表现在以下几个方面：（一）物业管理工作机制不够健全。一是领导力量不够强。尚未建立富有权威、统一高效的领导机构和物业管理行政主管部门负责、相关部门各司其职的工作机构；没有建立以物业管理行政主管部门为主干、以街道办为依托的区域性监管机构，没有形成健全规范的工作机制。二是综合协调力量不强。物业管理是一项综合性较强的服务行业，涉及住房和城乡建设、公安、发改、自然资源和规划、生态环境、城市管理、消防、市场监管等部门，以及供电、供水、供热、供气、通讯、广电网络等多个领域，一些由多部门协调解决的问题，责任不明、事权模糊。部分小区存在自来水收费没有抄表到户，存在强制物业服务企业代收水费现象。三是监督管理机构力量薄弱。物业管理工作量大面宽，但物业管理相关行政主管部门和街道专司其职的人员编制少，无力实施有效的监督管理。虽然有对物业管理监管和指导，但缺乏完善的、作用发挥充分的工作机制，许多管理要求难以落到实处。如对小区内违法建筑不能第一时间进行处置，群众意见很大。（二）行业监督不够到位。一是规划建设不到位。开发商遗留问题较多，主要有配套设施不完善、房屋附属设备不合格等。部分小区在规划建设中缺乏前瞻性，对小区车辆停放场地、文体活动场所等公共设施未列入整体规划，存在着严重的先天缺陷，给以后的公共活动及物业管理造成很多困难。****、****、****等个别小区消防设施不能正常使用，****、****小区道路窄，车位不够，地下车位未能投入使用，****小区没有停车位可用。二是监督管理不到位。部分开发建设单位不严格执行规划，存在随意改变规划、变更房屋用途，甚至存在规划小区内乱修乱建现象。小区内物业管理用房等公用设施，有的未按要求留足留够，有的擅自改变用途租赁给商户经营，使物业服务企业的办公场所得不到应有保证。****小区物业私自将地下车库对外出租作为加工厂，****小区一层部分通道被业主设置防盗门封闭，还存在不少无物业管理的盲区。三是住宅专项维修资金和物业保修资金的归集、管理不严格、不规范。开发商大都没有按照规定比例缴足物业保修金。部分老旧小区，一直未收取专项维修资金，造成楼体破损、管道老化、楼顶漏水，无钱维修的被动局面。****等小区维修基金使用曾申请三年无答复，****小区**多户业主房屋漏水一直得不到维修。（三）物业企业管理水平不够高。一是物业管理服务企业准入机制不健全。没有建立完善的物业服务企业准入机制，大部分物业企业通过开发商招聘进入，没有形成竞争机制。前期物业建管不分，给后期物业管理造成诸多隐患，对于业主反映的建筑质量问题敷衍应付，拖延时日，以求逾期，而拒绝承担维修义务，损害了业主权益。业主与物业企业关系紧张，致使物业没有管理的现象不断出现。****、****等小区前期物业承接查验不到位，存在没有雨污分离，电梯、消防等公共设施不合格现象。二是物业服务企业管理不规范。我县物业公司负责人大多无物业管理经验，对小区的人、财、物、房产变更信息等基本信息未及时掌握；大多小区不安装门禁系统，不雇用保安，安全隐患较大；有些企业为了盈利，减少服务项目，降低服务标准，甚至本该属于自己维修的范围推脱不维修，致使一些小区房子漏水得不到解决，小区绿化无人管理。****、****、****等小区，不同程度存在机动车非机动车乱停乱放、墙面乱贴小广告、私拉乱接电线，电动车飞线充电、遛狗未牵绳、地面有宠物粪便、地面有散落垃圾，垃圾桶未密闭等现象。三是物业费收费难，收费不透明、不合理。对必须公开的事项，只公开收费项目和收费标准，不公开服务项目和服务标准。物业费也不能结合小区绿化面积、消防等公共设施实际情况合理收费，一律统一收费，甚至还有乱收费现象。**物业负责的小区有***户业主*年不交物业费，****小区业主反映每平方物业费达**元。（四）业主主体地位保障不够有力。一是业主大会和业委会成立难。住宅小区的居住人员结构复杂，居民素质参差不齐，对物业管理工作的认识比较滞后，参与物业管理的积极性不高，只要不涉及到自己切身利益，对小区事务大多不闻不问，再加上不少业主对业主大会和业委会的成立抱无所谓的态度，导致一些小区物业管理运行多年至今无法召开业主大会和成立业委会。二是业委会正常运行困难。《条例》第31条对业委会的职责有比较明确的规定，但在实际的工作中，业委会很难将具体的规定落到实处，再加上业委会虽然是业主选举产生的，但组成人员大都没有津贴报酬，属于无偿服务，很难在物业公司和业主之间起到桥梁和纽带作用，对物业企业和业主双方也缺少有效制约，因此工作积极性普遍不高。三是业委会监管困难。业委会是一个自治组织，没有明确具体的权力和责任以及与之对应的奖惩考核办法，很难对其运行情况实施有效监管。三、下一步工作的意见和建议（一）加快构筑完善的物业监管体系。县政府及其有关部门要充分认识深入贯彻实施《条例》，规范和加强物业管理工作的重要性和紧迫性。一要健全物业监管体制机制。县政府要加强领导，协调各职能部门各司其职、各负其责，消除部门障碍，严格履行各职能部门的监管职责，健全综合执法联动机制，有效解决职能交叉和监管缺失问题，形成齐抓共管的管理格局。对于检查中发现的影响居民生活和出行安全的消防、供电、供水、违建等重点短板要全面摸排，逐一列出整改清单和整改期限，持续推进，跟踪督办。重点解决消防管道无水，无法使用以及长期存在的违法建设，确保短期内得到明显改善。二要提升基层物业管理能力。推进物业管理工作重心下移，注重发挥街道、社区居委会属地管理作用，根据实际工作的需要，进一步加强基层物业管理队伍建设，使日常的物业监管、指导和调解工作能够真正落到实处。三要加快物管行业协会制度建设。充分发挥物业相关行业协会的作用，引导物业企业守法经营、公平竞争、诚信自律。同时，进一步加强县行业协会建设，指导和规范物业管理工作。（二）逐步建立长效物业管理机制。一要加强配套政策衔接。及时总结我县物业管理工作实践经验，结合新的《民法典》及《条例》有关规定，针对目前物业管理中出现的一些突出问题，适时制定操作性强的政策措施，使立法本意落到实处。二要继续创新管理手段。全面推行“红色管家”，深化“三方联动”，以党建引领提升物业管理水平，强化基层党组织对物业服务管理工作的领导。推广多部门联合执法进小区机制，加强综合执法监管，切实解决好小区内垃圾混投、车辆乱停、经营网点扰民、占用消防通道、私搭乱建等居民关切的问题，提升群众的获得感、安全感和幸福感。三要加快落实扶持引导措施。积极探索物业管理与社会化服务有机结合的新路径，鼓励推进互联网+智慧物业的深度融合和产业延伸，拓宽物业服务企业增收渠道，助推物业企业转型升级。（三）着力规范和提升物业企业服务水平。一要完善物业管理配套制度。不断细化各项管理指标，督促物业企业将服务内容、服务标准、收费标准、公共区域经营收益、维修资金使用情况等内容在小区显著位置对业主全面及时公开公示，促进物业企业守法经营，让广大业主“明白消费”。要严格物业服务企业的市场准入和退出机制，加大物业企业招工用工监督、服务质量考评等管理手段。同时，定期开展物业服务行业集中整治行动，加大对管理水平低、收支不透明、服务不规范物业企业的清理整顿力度。二要加强物业服务企业日常管理。健全完善物业服务诚信评价体系，搭建物业诚信档案和信息发布平台，及时向社会发布企业诚信信息和不良信用记录，促进物业企业诚信经营。规范前期物业招投标和承接查验，完善新旧物业管理交接机制。三要积极发挥示范带动作用。大力引进外地优秀物业服务企业，培育做强本地物业服务企业，在公平竞争中提升全县物业服务行业整体水平。在物业服务中增加养老、家政等服务项目，不断丰富物业服务内容。每年精心打造物业管理服务*-*个“样板企业”“样板小区”，通过广泛宣传、观摩学习，形成示范引领效果，带动提升全县住宅物业服务品质。（四）不断提高业主自治能力。一要规范业主委员会的成立与运行。街道、社区要加强对业主大会、业主委员