搜索
谨呈：西安万科企业有限公司万科的实践万科的实践————万科曲江项目沟通报告万科曲江项目沟通报告本次沟通内容世联对目标的理解本项目基础质素分析项目区域价值研究下的竞争突破方向曲江客户趋势与客户细分下的本项目客户锁定基于机会与限制下的产品形式探讨与产品定位针对客户需求的产品打造亮点建议目标理解回款要求2010年3、4季度入市，回款8-10亿元，挑战西安市09年成交金额TOP5实现整盘均价10000元/平米左右名次区域项目名称成交金额（亿元）成交均价（元/平米）1城南中海国际社区30.5964032城东中新浐灞半岛26.2042543城南融侨馨园13.8151654城南金地芙蓉世家13.05108975城北白桦林居11.0338536城南西市佳园9.0757927城东恒大绿洲7.0153748城北世融嘉城6.5742239高新枫林意树6.38492010城东恒大名都6.3647252009年西安市成交金额TOP10数据来源：西安世联数据平台世联对本项目目标理解快速销售，保证销售额此项目全面成功，扩大万科品牌影响力基于双方前期沟通及对甲方背景的考虑本次沟通内容世联对目标的理解本项目基础质素分析项目区域价值研究下的竞争突破方向曲江客户趋势与客户细分下的本项目客户锁定基于机会与限制下的产品形式探讨与产品定位针对客户需求的产品打造亮点建议曲江新区依托于城市文教中心雁塔区，片区内部具备丰富的人文景观资源，为西安市居住价值的最高点，西安绝对意义上的富人居住区；项目距离主城区钟楼车行距离约8.5公里左右，车行时间约25分钟，与市中心可实现便利连接。曲江区市中心（钟楼）主城区大雁塔车程20-30分钟项目位于西安市曲江新区，为西安的高端富人区项目位于曲江南湖东区域，面临区域相对陌生、客户情况不明朗的困境曲江目前主要在售项目及配套分布大唐芙蓉园唐城墙遗址公园曲江池遗址公园大雁塔大唐不夜城曲江宾馆、西安国际会议中心主要在售项目本项目位于南湖东区域，周边配套匮乏，成熟度低，相对陌生区域内尚无住宅开发项目，面临区域客户情况不明朗的问题区域内基本生活配套匮乏，便利度差，尚未形成生活氛围；整体发展成熟度低，人流车流稀少，属于相对陌生区域。项目西侧规划学校和医院，需要较长的时间发展。曲江内住宅项目主要集中在大唐芙蓉园周边和曲江池遗址公园西部区域；本区域内目前均为现状地块，住宅开发项目较少，区域客户情况不明朗，为准确定位客户和把握客户需求带来很大困难。南湖东板块规划小学和医院邻近寒窑遗址公园，但景观价值有限；距离南湖较远，无观湖景观价值寒窑遗址公园未来将建设成为中国第一个参与体验式爱情文化主题公园；预计2010年5月开放，但寒窑商业主题浓厚，整体景观价值有限。邻近在建的寒窑遗址公园，未来将成为重要的景观资源，但短期内无法对项目形成有效价值支撑曲江池遗址公园的核心价值在于湖景，虽距离步行尺度，但由于无观湖景观，资源价值大打折扣距离曲江池遗址公园仅1.2公里左右，步行约20-30分钟，距离较远；但曲江池遗址公园的核心价值在于湖景，由于本项目无观湖景观，难以直接从中获得价值支撑。曲江池遗址公园寒窑遗址公园寒窑遗址公园距离1.2公里左右项目被寒窑路分割为南北两部分，东西两侧临路；周边仅一条公交线路，公共交通不便东侧：临三环路，道路状况良好；西侧：临曲江池南路，可连接雁塔南路；寒窑路：可直接曲江核心区和两大公园。项目两侧临路，中间被寒窑路贯穿，与曲江核心区及其他城区的通达性良好项目周边公交系统不发达，仅一条公交线路项目周边仅有801路一条公交线路，在项目西侧设有公交站牌，可连接城内和城北等区域。寒窑路现状村路寒窑路三环路801路项目由南北两地块构成，规划有较强的限高要求，为中等容积率、中等规模的住宅项目寒窑路①②≦36m1#地经济指标2#地经济指标占地面积202.996亩，合13.53ha26.004亩，合1.73ha容积率=2.5,=1.0=2.8,=2.0限高３６ｍ，北侧局部６０米=６０米建筑密度=30%，=20%=30%，=20%机动车位住宅=0.8个/百平米（建筑面积）；商业均=1个/百平米（建筑面积）（其中地面车位10%)住宅=0.8个/百平米（建筑面积）；商业均=1个/百平米（建筑面积）（其中地面车位10%)退界退绿线多层商业及高层=５m，其他多层=2.5m；退地界多层=4.5m,高层=6.5m退绿线多层商业及高层=５m，其他多层=2.5m；退地界多层=4.5m,高层=6.5m。北退地界间距必须满足北临住宅南距地界１２米处大寒日累计不小于２小时日照合计总占地15.26万㎡，总建筑面积近34万㎡≦60m项目基础质素分析位于曲江南湖东板块，区域陌生，现状住宅开发项目较少项目区位基础指标项目四至由南北两地块构成，中等容积率、中大规模的住宅项目被寒窑路分割为南北两部分，东西两侧临路；周边公共交通不便项目质素关键词项目质素关键词————高端居住区，现状较陌生板块，无景观资源价值支撑，中高端居住区，现状较陌生板块，无景观资源价值支撑，中等规模，中等密度，住宅项目等规模，中等密度，住宅项目邻近寒窑遗址公园，但短期内无法形成价值；距离南湖步行尺度，但无观湖景观本次沟通内容世联对目标的理解本项目基础质素分析项目区域价值研究下的竞争突破方向曲江客户趋势与客户细分下的本项目客户锁定基于机会与限制下的产品形式探讨与产品定位针对客户需求的产品打造亮点建议视角1——区域价值：项目位于西安唯一的高端居住区曲江，区域价值为西安地段的高点城北市场城北市场————中档住宅区中档住宅区区域竞争力：政府导向下的地产开发热点区，未来规划利好，价格中低，性价比高；价格平台：4000-8000元/平米客户构成：政府机关人员、区域新兴私营业主、区域周边企业中高层、北郊区域内客户。曲江曲江城西城西高新高新南郊南郊主城主城东郊+浐灞东郊+浐灞城东区城东区————老牌中档住宅区老牌中档住宅区区域竞争力：成熟的居住氛围、便利而丰富的生活配套；价格平台：4400-6000元/平米客户构成：本城区居民、其他区域改善客户、周边区县客户。浐灞市场浐灞市场————新兴中低端住宅区新兴中低端住宅区区域竞争力：政府推动的生态资源核心的城市新区，全市价格洼地，发展前景看好；价格平台：4000-4500元/平米客户构成：白领、其他改善客户、投资客、周边区县客户。城西市场城西市场————边缘化低档住宅区边缘化低档住宅区区域竞争力：传统老工业区，资源欠缺，优势不明显，区域认知度低；价格平台：4200-6000元/平米客户构成：企业职工、城西居民、高新白领。西高新市场西高新市场————高档住宅区高档住宅区区域竞争力：产业强大、商业昌盛、居住高尚、功能齐备的产业新城，高密度、高容积率的中高档住宅成为主流；价格平台：5000-9000元/平米客户构成：私营业主、企业中高层、政府、企事业单位官员。南郊市场南郊市场————中高端住宅区中高端住宅区区域竞争力：南二环便利交通、众多高校资源、政府机关，西邻高新、南接曲江；价格平台：5500-10000元/平米客户构成：城南居民、高新工作者、附近院校教师。经开区经开区曲江市场——西安第一豪宅区区域竞争力：集历史文化、城市意向、生态资源于一体的高端休闲住区；价格平台：高层、小高层产品6000-20000元/平米，低密度产品价格峰值达到30000元/平米客户构成：覆盖全市高端人群、陕北客户、外地客户。视角1——区域价值：曲江二次扩区规划的落地，进一步提升曲江的居住价值，放大了本项目核心区位的优势会展产业集群：总投资1000亿元，打造集会展展馆、国际会议中心、写字楼、商业、餐饮、城市绿化为一体的会展产业集群9包含曲江欢乐世界主题公园，科技文化体验中心区、高科技史诗神话演出剧场群、文化科技创意产业基地235467898艺术创意产业集群：主要包含表演、视觉、文学、摄影、绘画、音乐创作等文化艺术门类和时装、广告等创意设计。打造特色文化商业街区7影视产业一体化：把影视产业的节目策划、制作、发行到最终衍生品研发销售引入进来，吸引更多影视制作等龙头企业以及银行、超市、饭店、公寓、旅游等企业6城市休闲高端化：计划建成高尔夫球场、赛马场、体育休闲健身场所、酒店、餐饮区以及相关配套设施5艺术家交流区：扶持艺术家创作，打造艺术家交流创作的平台。计划建设画廊、艺术工作室、文化公司、时尚店4会展商务与传媒出版区：集出版、发行、报业、物流、图书展销及进出口贸易、版权交易、印刷包装为一体的西北最大传媒产业区动漫产品交易平台：企业孵化中心、人才培训、技术研发、文化交流、产品销售平台。预计设立创意中心、企业孵化中心、动漫博物馆、体验互动区、动漫集市等23曲江欢乐世界主题公园1艺术家村落古玩产业基地11一期景区文化产业园区1曲江二期规划：曲江欢乐世界、艺术家村落、古玩产业基地三大项目率先启动，未来形成9大文化产业园区，至2015年建成国家级文化产业示范区视角2——板块价值：2008至今，因景观资源分布不均产生的市场4层级由于价值分裂而被打破，形成五大依托区域特质的独立板块1234科教文化板块新核心区雁塔南路会展板块南湖东板块绕城外板块大雁塔大唐芙蓉园唐城墙遗址公园曲江池遗址公园大唐不夜城曲江宾馆、西安国际会议中心金融商务区曲江会展中心地铁二号线文化产业园核心区雁塔南路会展板块南湖东板块西影路科教文化板块核心区板块价值关键点：景观资源人文资源高端居住氛围南湖东板块价值关键点：交通便利二线资源科教文化板块价值关键点：城市生活成熟配套科教文化会展商务板块价值关键点：曲江中轴城市生活会展商务远期投资视角2——板块价值：本项目所在南湖东板块在城市尺度、资源联系价值、成熟氛围等方面处于劣势，板块优势不明显视角3——相对区位价值：2010年后，南湖东板块潜在放量巨大，板块内部竞争激烈123456789101113141512序号项目/开发商面积/亩容积率建筑面积（㎡）1建隆曲江项目203.3082.0-2.533.9万2湖城大境1#地1512.2——3协和置业项目196.6622.5-3.039.3万4湖城大境2#地760.8-1.2金地湖城大境，合计120万5湖城大境3#地960.8-1.26湖城大境4#地13227湖城大境5、6#地872.68湖城大境8#地3092.59中铁南湖项目126.0152.5-3.025.2万10诸子阶134.832.5-3.027万11西安影联广电137.082.8-3.834.7万12万科集团2292.342万13荣禾曲池东岸1382.018万14曲江建设集团158.6961.8-2.526.4万15曲江建设集团125.3451.5-2.520.9万南湖板块合计放量387.4万视角3——相对区位价值：本项目相对区位边缘化，在城市尺度和景观尺度均不占优势，板块内地段价值较弱12389101112131415本项目位于板块边缘，紧邻南三环立交，居住舒适度和便利度较弱；距南湖、芙蓉园、寒窑的距离较远，距市中心的距离也不占优势，本项目在板块内的地段价值有限。项目地块的西北边界，周边配套缺乏，距城市核心区距离较远本项目区域价值小结面对曲江内部竞品，本项目区域价值相对弱势，需从产品力角度寻找项目的突破方向均好性的大区域价值地位明显，且逐步放大现状格局下的南湖东，板块优势不明显板块内竞争激烈，相对区位价值弱势视角2视角1视角3要素1——建筑形态：曲江区域在售及即售项目以中等容积率为主，产品形式集中在小高层和高层，低密度产品稀缺成定局容积率产品形式在售项目曲江6号2.0小高层金地湖城大境1.2剩余产品以小高层为主紫薇永和坊2.7独栋、联排、双拼、小高、高层龙湖紫都城3.47高层融侨观邸2.5小高层鸿基紫韵2.2剩余产品为小高层产品中海国际社区2.25小高层、联排、双拼即将入市项目建隆曲江项目2.0-2.5小高层、高层、少量叠拼湖城大境1#地2.2小高层、高层、少量叠拼湖城