搜索
本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/42019/8/4项目专题研究——恒大华府,恒大名都,万科城市花园世联地产长沙分公司平台贡献：谭友良汤发国本报告是严格保密的。2【竞争项目】“高调营销典范”——恒大华府本报告是严格保密的。3•地址:长沙岳麓区金星北路与茶子山路交汇处西北角（长郡中学新址对面）•开发商:湖南雄震投资有限公司•总占地面积:14.5万㎡•总建筑面积:59万㎡•物业类型:普通住宅•容积率:3.2•建筑密度：21.2%•绿化率:44.6%•总户数:4491户•住宅层数:多层5层、小高层11层、高层18层•交楼标准:毛坯、精装恒大华府—项目概括河西市府板块知名热销楼盘本报告是严格保密的。4市府新兴政务区，交通相对便利，对面紧邻名校长郡中学，但周边生活配套尚不齐全区位：市府新兴政务区，城市新建；交通便利：项目位于金星大道与茶子山路交界处西南侧，与市政府一路之隔，属于市府板块；周边配套：周边生活配套尚不齐全。教育配套资源相对较好，紧邻湖南名校长郡中学。环境资源：保留部分山体公园社区配套：超大室内恒温游泳池7000平方米会所3600平方米活水人工湖社区幼儿园通过自建社区配套满足业主生活所需,但所建配套均为常规性配套,无明显竞争优势特色恒大华府—区位市政府省政府二环路三环路城市中心区湘江芙蓉区政府雨花区政府恒大华府长郡中学本项目本报告是严格保密的。5恒大华府建筑装修—欧式风格，豪装，通过视觉展示打动客户,但更多的是面子工程现代欧式风格欧式设计风格，以米白色外墙与浅蓝色玻璃相结合，新欧式建筑设计，通过欧式外立面的设计风格吸引眼球。建筑与装修外墙品质一般，从外墙来看，以普通涂料为主；豪华入户大堂及电梯间，使用大量石材，品质感较强;精装销售，前期已售的小户单位打出送1500每平豪装，大平面打出送3000每平豪装，但前期小户装修标准来看仅500每平左右恒大华府—建筑装修本报告是严格保密的。6通过实景提前展示,让客户第一次上门就被震撼,感觉到豪气及尊贵感,从而提升了项目的性价比园林：实景展示前置，是恒大坚持的操作手法，3600㎡的中心湖景给每个客户都留下深刻的印象；另有3万平方米花园景观及实景展示提升了品质感;豪装修入户大堂也给客户尊贵感;通过精装修板房展示,让客户眼见为实恒大华府—实景展示豪华会所水景实景豪华入户大堂精装样板房本报告是严格保密的。7恒大华府国际宫寓10#户型分析—户型设计无亮点，赠送面积较少两房两厅89平米：•主要亮点为南向大阳台•无赠送,产品附加低；•点式结构采光通风性不佳三房两厅91平米：•客厅朝北,不符合长沙人的居住习惯;•餐厅采光面较差,且无生活阳台;•仅有一个卧室朝南;•赠送入户阳台但不适用恒大华府—户型分析本报告是严格保密的。8675312491081112131514在售楼栋分布空中别墅加油站恒大华府—自建配套恒大华府—推售房源竞争产品产品预计套数剩余套数主力面积区间8-15#小户652套15套89~91㎡2、3房1-7#空中别墅146套39套250-300㎡4房合计推出798套,已销售744套,剩余少量大户型的本报告是严格保密的。9推广：采取报纸持续炒作的策略，通过不断制造开盘节点和不同的组团名来吸引客户的注意。分案名:给项目每个组团命一个案名,在推广的时候只出现分案名,给客户一种新鲜感,而不会因为重复看到同样的广告而反感;主题：突出其精美的园林展示，在内容上以成本价、精装修、88折优惠等吸引客户。恒大华府—广告推广开盘前高频率,高密度期集中推广本报告是严格保密的。10恒大华府—优惠折扣通过一口价，送豪装，高折扣等吸引客户，给客户超值感，但优惠折扣放得过于泛滥，实际让利并不多2009年9月10日恒大嶺墅220—375平米花园美墅，送3000元每平奢装，7米挑高，40米空中花园，3.5米层高，70平米总统主卧，本周额外85折，89—91平米精致两房、三房小户型现正接受认筹2009年8月31日恒大御山限时抢购28套不分楼层朝向户型一口价，优惠高达37万/套，送3000元/平米豪装，翰林官邸89—91平米精致两房、三房接受认筹，前50名88折。2009年8月19日恒大御山组团推出10套不分楼层户型朝向房源一口价，再送3000元/平米豪装，购房最高可享优惠28万。2009年8月13日恒大御山本周特惠珍藏金牌户型16套，一口价5410元/平米起，最高优惠达64万，送1500-3000元/平米豪装。2009年8月6日恒大御景一梯一户阔景豪宅限量加推，御山尊邸5300元/平米起，送1500元/平米豪装。本周前1-5名认购者，特享额外9折，6-10名，特享额外93折，11名之后，特享额外99折。2009年8月4日恒大君逸世家空中花园美墅限量加推，3950元/平米起，最高优惠64万。本周前1-5名认购者，特享额外9折，6-10名，特享额外93折，11名之后，特享额外99折。目前89-91㎡两房、三房认筹中，目前办卡享受85折优惠，预计实价在4200每平以上大平面6000,送3000豪装本报告是严格保密的。11恒大地产城市豪宅精品展示中心11月12日，恒大地产集团位于长沙市五一大道碧云天大厦一楼的精品展示中心正式开放。首次展示恒大“园林实景+准现楼+精装修”精品模式。现场实景2009年1月1日，恒大华府开盘，现场开放数千平米中央湖景，五星级豪华会所，精装修样板房，直接体现“园林实景+准现楼+精装修”。实景展示,性价比营造：豪宅的感觉+普宅的价格通过线上媒体及现场实景展示、豪华包装、高端服务体系营造豪宅感觉，在认筹期拉高客户的心理价位；以出人意料的低价入市，迅速引爆市场，后期热销顺理成章。恒大华府—营销模式本报告是严格保密的。12报价策略,报高价拔高客户心理价位,离开盘越近报价越低,且展示越来越完善,从而给客户超实惠的感觉时间营销动态2009-04-244月25日-5月1日成本价隆重开盘.空中美墅4110平方米起，前50名买家特享额外88折2009年4月13日全新升级版二期4月19日成本价隆重开盘，空中花园美墅3780元/平起，御山尊邸4600元/平送1500豪装；空中花园美墅6350元/平起送3000元/平顶级豪装每周六、日(8:30-16:30)免费看耧车每半小时一班，接送点：五一路碧云天大厦、溁湾镇麓山宾馆前、南门口长郡中学老业主成功介绍购房送一年物业管理费2009年3月27日恒大御景均价4400元/㎡，送1500元/㎡豪华装修。本周前10名特享开盘88折2009年3月26日恒大帝景成本价发售仅限一日。开盘额外特别88折2009年3月20日山景楼王4280元/平米起，送1500元/平米豪华装修，湖景楼王6280元/平米起，送3000元/平米奢华装修。本周认筹额外88折。2009年3月16日恒大御景组团为满足市场需求，本周将加推空中花园美墅及部分山景公寓官邸保留单位，空中花园美墅3780元/平方米起，山景公寓官邸4280元/平方米起，送1500元/平方米豪华装修，前10名享受开盘额外特别88折优惠，性价比非常高。2009年3月3日恒大御景带1500元精装修，88折后4280元。2009年3月2日帝王级空中花园别墅3780元/平起2009年2月20日宫寓官邸4280元/㎡起，送1500元/㎡豪装。总统级空中别墅3780元/㎡起。本周额外特别88折2009年2月16日恒大华府4360元/平起带1500元的精装修2009年2月12日首付4.8万即可拥有84平米豪宅。恒大华府—营销模式线上不断以新的低价进行刺激，2月份4360元/㎡起，3月份4280元/㎡起，4月份4110元/㎡起。本报告是严格保密的。132008年12月5日，潇湘晨报2008年12月31日，潇湘晨报开盘前一个月，媒体宣传价格3980－5980元/㎡起，高于市场价为项目造势；开盘前一天，媒体宣传成本价开盘，2880-3780元/㎡“仅限一日”，逼定客户。开盘当天，实际实现价格3200－4500元/㎡。推广策略：开盘前集中炒作,包括请明星造势高频率,高密度推广,以价格及优惠为诉求点恒大华府—营销模式本报告是严格保密的。141月1日任贤齐、范冰冰明星见面会，提前明星活动造势，迅速提高项目市场关注度，为开盘预热活动时间：2009年1月1日活动形式：项目开盘启动仪式，任贤齐、范冰冰亲临项目现场活动主题：“星光璀璨荣耀全城恒大华府开盘盛典”活动时间：2009年1月1日09：00-16：30活动地点：恒大华府项目现场活动形式：开盘盛典（明星助阵＋嘉宾云集）＋摇号选房活动目的：开盘大卖＋传播热点＋展示实力本报告是严格保密的。15报广推广：高调突出其园林景观和优惠价格；不断更换名称，但在画面、推广内容上保持统一；每周3次、2.5个版面的推广力度。投放时段投放频次投放版面推广内容诉求点推广名称3.17-3.2232.5长沙首座空中花园别墅29日将成本价隆重开盘开盘必特价特价必升值优惠+园林恒大帝景3.23-3.2955.5全新加推湖景楼王空中花园美墅3780元/㎡起3.5米层高7米挑高40㎡空中花园首付25.7万拥220-375㎡湖景豪宅本周购房享最高20000元购房消费拳优惠优惠+园林恒大帝景恒大华府恒大御景4.6-4.1232.5园林更美配套更全性价比更高全新升级版二期19日将成本价隆重开盘空中花园别墅3780元/㎡起御山尊邸4600元/㎡起送1500豪华装修本周认筹额外88折优惠+园林恒大华府4.13-4.1932.5二期19日隆重开盘成本价发售仅限一日空中花园美墅3780元/㎡起开盘额外88折优惠+园林恒大华府4.20-4.2632.54.25-5.1成本价隆重开盘空中美墅4110元/㎡起前50名买家特享额外88折优惠+园林恒大华府恒大君逸世家本报告是严格保密的。16【竞争项目】“品牌开发商开发大盘”——恒大名都本报告是严格保密的。17基本指标总占地面积185377总建面积828887容积率4.4绿化率46.4%规划户数共约4664套已售套数已售350套左右物业类型高层价格优惠起价3300元/㎡，最高价4800元/㎡，均价在3600元/㎡左右（以上价格为实收价，送1500元/㎡豪装）住宅形态63栋高层配套5200平米多功能超豪华会所，6400平米贵族式双幼儿园，27000平米国际名店街；世界级物业公司戴德梁行开发商恒大地产集团长沙公司恒大名都恒大名都—项目概括本报告是严格保密的。18参与性不强的配套：居家性生活配套较少，主要是观赏性和参与性不强的配套恒大华府—自建配套社区配套：5200平米五星级超豪会所室内豪华游泳池会所8000平方米活水人工湖社区幼儿园参与性不强的配套：居家性生活配套较少，主要是观赏性和参与性不强的配套恒大名都—自建配套本报告是严格保密的。19开盘前展示区、样板房全城开放，无可比拟的展示，不断冲击客户眼球，最大限度提升项目价值项目展示体系展示价值一：5800㎡五星级会所（健康休闲中心，内部包括各种健身、休闲、娱乐设施）展示价值二：80000㎡意大利水景中心园林全景展示，气势恢宏。展示价值三：9A精装样板房空间展示（五星级入户大堂、精装电梯厅、精装样板房等）恒大名都—实景展示豪华会所水景实景豪华入户大堂精装样板房本报告是严格保密的。20参与性不强的配套：居家性生活配套较少，主要是观赏性和参与性不强的配套恒大华府—自建配套恒大名都—项目优劣分析项目优势价格优势3280元/平米起，送1500元/平米豪装;社区资源8000平米超大人工湖实景展示项目劣势项目位于望城县,较为偏远;项目周边配套不成熟,生活不便利;本报告是严格保密的。21户型分析120㎡平米三室二厅一卫户型图户型分析:三房两厅无赠送空间,产品附加值较低;3个卧室均朝北,不符合长沙人居住习惯;户型不方正,尤其是主卧.90㎡平米三室二厅一卫户型图恒大名都—户型分析本报告是严格保密的。229月13日开盘新推麓山小镇小户单位11、12栋，销售率不足50%恒大名都—近期动态新推货量：144