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XX精攻石油开发集团有限公司青岛XXX片区王家村房地产项目投资可行性初步分析报告青岛XXX片区王家村房地产项目2第一章项目概况1、项目位置本次调研的项目地块位于青岛市旅游度假区崂山区内，具体为香港东路以北，松岭路以东，规划131路以西，XXX海水浴场与XXX村之间的王家村地块上。2、项目经济技术指标该地块总占地50亩，分为两部分，南侧部分37亩，北侧部分13亩。用地单位：青岛兆基置业有限公司容积率：南侧地块≤0.7北侧地块≤1用地面积：50亩用地性质：居住用地使用年限：50年建筑层数≤层建筑高度≤米绿地率≥%3、项目开发现状项目地块处于毛地状态，未做七通一平；地上覆盖植被，属耕地或果林用地，无须拆迁，平整难度不大；地块两部分分隔处有现状道路，没有硬化；地块内东侧有水池一处，可覆盖或利用。青岛XXX片区王家村房地产项目3第二章青岛市房地产宏观背景分析第一节宏观经济概况1、青岛概况青岛地处山东半岛东南部，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积10654平方公里，其中市区1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西5市面积为9552平方公里。青岛为海滨丘陵城市，地势东高西低，南北两侧隆起，中间低陷，整个青岛市区就是崂山支脉向北部的延伸。青岛是我国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地，以港口为主的国际综合交通枢纽；国际海洋科研及海洋产业开发中心；区域性金融、贸易、信息中心；国家高新技术产业、综合化工、轻纺工业基地；旅游、度假、避暑、文化娱乐中心。1981年4月，青岛被列为全国15个经济中心城市之一；1984年4月，被列为全国14个对外开放的沿海港口城市之一；1986年10月15日，被国务院批准为国家计划单列市，赋予相当省一级经济管理权限；1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一。青岛城市发展目标是构建有特色的现代化国际大城市。2、青岛市宏观经济发展状况2002年青岛实现国内生产总值1518.2亿元，增长14.6%；其中,第一产业增加值145.9亿元，增长4.2%，第二产业增加值765.0亿元，增长16.9%，第三产业增加值607.3亿元，增长14.7%。综合经济实力在全国城市中居第11位。在15个副省级城市中居第5位，较上年前移1位。【经济和社会发展主要指标预期】国内生产总值,到2005年达到2000亿元,年均增长12％以上。外贸出口年均增长13.5％,2005年力争达到100亿美元以上。高新技术产品产值占工业总产值的比重,2005年达到40－50％。城镇人口占总人口的比重,2005年达到50％。地方财政收入,年均增长12.5％。城市居民青岛XXX片区王家村房地产项目4人均可支配收入和农村住户人均可支配收入年均增长均为7％。城区居民人均住房使用面积达到17㎡。城镇登记失业率控制在4％左右。到2005年,高等教育毛入学率达到25％以上。人口自然增长率控制在4‰以下,2005年总人口达到735万。◆青岛国民经济发展水平和综合经济实力都排在全国前列，城市居民收入较高、消费能力较强，加上旅游、度假经济的拉动，社会消费十分活跃。其中，住宅消费随着政府引导、奥运等展会刺激，整体走势继续趋高，房屋销售和土地交易价格指数上涨明显，预计这种趋势将继续保持若干年。◆经济发展是城市发展的基础。没有强大的经济动力作保障，城市发展就会是一句空话。近几年来，作为沿海开放城市的青岛，经济一直保持了两位数的增长（年均递增14.3％），从而为城市建设与房地产开发提供了巨大的动力。第二节青岛城市规划及建设【城市总体布局结构】城市总体布局结构规划以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成两点一环的发展态势。主城区和辅城规划为城市相对集中发展的区域，环胶州湾的六个发展组团规划为城市适度分散发展的区域，形成相对集中与适度分散相结合的城市组织结构关系。主城以市南区、市北区、四方区、李沧区、城阳区中心城区（城阳、流亭）、崂山区中心城区（高科技工业园区）和环崂山的沙子口、王哥庄、惜福镇、夏庄为主组成。规划建设用地面积192.5平方公里，实际居住人口230万人，人均建设用地83.7㎡。规划主体功能为全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；资金流、物资流、信息流集散中心；集约化现代工业和高科技产业区。◆从城市整体布局结构来看，本项目所在的区域属于主城区居住次中心的范畴。因此在项目开发定位时一方面要看到其旅游区内旅游物业的特点，又要看到其处于城市中心区快速东移大的方向背景下的发展预期。【城市用地布局】青岛XXX片区王家村房地产项目5城市中心区规划以公共建筑为主体组成，形成一个主中心和五个副中心的多中心均衡分布结构，是城市发展的核心地区。(1)沿山东路、湛流干路围绕市政府办公区形成以行政办公、商务商贸为主的城市主中心，并作为青岛市的中心商务区。(2)沿中山路、莱州路、馆陶路、胶州路形成以商业商贸为主的主城西部副中心。(3)海尔路以东形成以行政办公、商业、文化娱乐为主的主城东部副中心。(4)自沧口广场沿李沧路至李村中心形成以商业及综合服务业为主的主城中部副中心。(5)在城阳区中心城区形成以行政办公、商业服务为主的主城北部副中心。(6)在黄岛区的唐岛湾北部形成以行政办公、商业商贸、文化娱乐为主的城市副中心，同时作为辅城中心。居住区规划分新区建设和旧区改建两部分。主城的新建居住区主要向东部发展，辅城的新建居住区主要向西部和南部发展。规划红岛发展组团作为远期城市居住区的发展用地。至2010年人均居住面积为12㎡，住宅总建筑面积为5481.6万㎡，人均居住用地面积为24.8㎡，居住建筑用地面积为76.88平方公里，约占城市建设总用地的28.8%。至2010年规划新建15个居住区：夹岭沟、洪山坡居住区、浮山后一、二、三居住区、高科技工业园一、二居住区、老虎山北居住区、城阳一、二、三居住区、辛安一、二居住区、珠山一、二居住区、薛家岛居住区。旧居住区的更新改造应按规划集中成片有计划、有重点地进行，重点是改造棚户区和提高住宅成套率。◆从上述用地布局来看，夹岭沟、洪山坡居、浮山后、高科技工业园居住区将连成一片，成为被“城市主中心”、“东部副中心”、“西部副中心”所围绕的纯粹生活居住区，同时在商业、文化、教育、体育、医疗以及公共绿地上均有相应规划，因此在这片区形成真正意义上的CLD（中央生活区）是具备相关条件的。所以本项目在营销推广上可以突出CLD的发展前景。【房地产与城市建设】房地产价格总指数105.2,上升5.2%，其中房屋销售价格指数、土地交易价格指数上涨明显，分别上升7.6%和4.3%,房屋租赁价格指数下降5.6%。2003年，青岛市房屋销售和土地交易价格分别较上年上升14.6%和18%，房屋销售价格上涨幅度已达历年之最。推进住房改革,大力发展经济适用房,合理调整商品房建设结构,结合旧城区改造和新区建设,积极引导对城市经济适用房的投资和开发,青岛XXX片区王家村房地产项目6逐步改善城镇居民的居住条件。扩大住房信贷,活跃房地产二、三级市场。加强房地产经营管理,规范物业管理,建立健全商品房开发用地调节手段。第三节青岛市房地产运行状况分析1、青岛2002年房地产开发投资情况2002年青岛房地产开发投资有关统计数据如下：指标名称12月全年累计累积增长房地产投资额（万元）250108103648612%其中：房地产开发投资额（万元）1762775252—3.2%施工面积（万平方）106.31419.83.4%其中本年新开工（万平方）97.1667.2—0.4%竣工面积（万平方）268.2522.9—1.7%土地开发面积（万平方）66.5312.4—39.4%商品房屋销售额（万元）38546092017114.7%商品房销售建筑面积（万平方）190.5429.15.6%据统计：2002年市内四区商品房成交17130套，同比增长25%，成交面积183.2万㎡，同比增长25%，成交金额49.83亿元，同比增长49%，二手房成交15492套，同比增长34%，成交面积108、84万㎡，成交金额21、5亿元，同比增长54%。2002年青岛房产交易市场的持续增长，特别是二手房交易空前活跃，主要因为市场有旺盛的需求，特别是东西快速路、旧城改造等项目的启动，使得大量拆迁户涌入市场，市场需求被有效放大。2、房地产运行状况◆青岛房地产持续升温青岛XXX片区王家村房地产项目7青岛市房地产市场自2001年开始不断升温，经过去年一年的市场调整后，青岛房地产市场更为火爆，而市场也逐步接受青岛市场的发展。至2003年，更多的楼盘纷纷推出市场，市场的销售价格也有着大幅的提高，2003年的房价比2001年的房价整体提升在2000元左右，有的高档项目甚至更高，位于开发区与城阳李沧区的房价相比市区的提升幅度较小，但也在500至1000元之间。◆住宅市场结构趋向合理青岛市房地产开发投资额完成比上年同期增长33.1%，其中：住宅投资完成57.84亿元，占投资额的74.8％，比上年所占比重提高4.7个百分点；增长42.1%，高于全市房地产投资增幅9个百分点，拉动青岛市房地产开发投资增长29.5个百分点；商业营业用房投资8.21亿元，同比下降5.1个百分点，增速下降9.7％；办公楼投资比上年增长18.7％。住宅投资主力优势的显现，说明青岛市房地产开发投资方向已按照市场对住宅消费的需求做出了适时的调整，加大了住宅产业的投入。◆非国有投资拉动作用强劲从投资主体看，各类非国有企业投资成为推动今年房地产开发投资增长的主要动力。全市非国有经济开发单位完成投资70.94亿元，比上年增长44.5％，高于全市开发投资增速11.4个百分点；占总投资的91.8％，比上年提高7.3个百分比；国有单位投资6.38亿元，比上年下降29.0％，占比下降7.3个百分点。◆新开项目规模快速扩张目前青岛市房地产开发正处于新一轮启动期，新开工面积呈现出持续快增态势，带动全部房屋施工面积稳健扩大。各类房屋新开工面积595.65万㎡，比上年增长26.7％，其中：住宅新开工514.7万㎡，增长22.5％，占全部新开面积的86.4％，所占比重比上年提高4.1个百分点。◆存量市场：占据半壁江山2003年上半年存量房成交10039套，成交面积68.31万㎡，成交金额15.96亿元；其中住宅成交9773套，成交面积60.95万㎡，成交金额14.26亿元。已购公房上市4767套，成交面积26.17万㎡，成交金额5.02亿元。青岛XXX片区王家村房地产项目8◆中档价位成市场主力统计数据显示，在商品房价格结构上小于3000元／㎡的房屋成为市场主力，成交户数7126户，占总成交户数的69.64％；3000－5000元／㎡的成交户数为2038户，占总成交户数的19.92％；5000－7000元／㎡的成交户数为824户，占总成交户数的8.05％；超过7000元／㎡的成交户数为244户，占成交总户数的2.38％。3、市场存在问题◆信贷资金增长过快2003年以来，青岛市房地产企业开发资金供应充足，但从资金来源结构看，国内贷款筹资增幅高位攀升。前9月，青岛市房地产开发企业本年资金来源累计111.37亿元，比上年增长26.8％，从结构看，国内贷款26.4亿元，占23.7％，比上年增长67.1％，高于本年到位资金增幅40.3个百分点；自筹资金29.52亿元，占26.5％，增长20％，其中企业自有资金18.25亿元，在全部资金来源中仅占16.4％，增幅12.6％，远低于全部到位资金和国内贷款增幅,说明青岛市房地产企业在项目开发环节中对信贷资金依赖大，而自有资金积累不足。◆可供销售房源缺口大2003年以来，青岛市一直处于新开工项目的启动期，竣工房屋供应量短缺，导致商品房供给出现“瓶颈”效应，但从实际销售情况看，商品房销售却呈现出持续走热的态势，所以整个房地产市场供求关系愈加显得紧张。前9个月，青岛市累计竣工各类房屋203.84万㎡，比上年下降4.9％，其中：住宅竣工171.42万㎡，虽比上年增长12.5%，但低于新开工面积