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房地产项目(初步)可行性研究报告案例2005年[“A州”市新桥镇(126亩占地)房地产项目]目录1.项目建设背景2.项目概况3.“A州”市介绍4.2002年以前“A州”市住宅市场分析5.“A州”市新桥镇住宅市场分析6.本项目发展前景7.项目投资估算及盈利分析8.估算项目销售收入9.项目盈利能力分析10.结论与建议一．项目建设背景“A州”市新桥镇126亩占地片区原属本镇的新城房地产开发公司,由于该公司资金不足,无法启动本项目,有意转让→这是可能得到这个项目重要的外在因素;镇政府为能提高居民的生活质量和当地房地产整体水平,希望找到能开发高品质住宅的开发商;本(房地产开发)公司不论是资金实力,还是开发水平在全国来说可谓是顶尖的→这是可能得到项目的内在因素;项目建设背景根据“A州”的城市总体规划发展以及新桥镇片区控制性规划要求,该126亩占地片区将是新桥镇乃至整个“A州”重要的住宅区;经过对“A州”全面认真的市场调研;对项目区位环境进行反复的分析比较;再根据“A州”目前的房地产现状与发展趋势–只要做出能满足“A州”市城市居民新的住房要求和高品质;–同时定位准确完全不用担心项目的销售,而且有丰厚的利润.该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证,各项目谈判工作已相继展开.二．项目概况该126亩占地片区位于“A州”新桥镇何山路和塔园路交叉口;紧接“A州”科技学院,有良好的文化气氛;道路宽敞交通便捷,有新山大桥与古城区相连;项目占地126亩中,120亩是建住宅用地,6亩是建配套幼儿园用地;项目概况该126亩占地片区容积率为2.0,总建筑面积为16万平方米,小高层和多层相结合,沿街底层为商业配套用房(约占5%);具有一定的开发规模,并能为品牌的延续提供保障,给公司带来良好的社会效益和经济效益;本项目的建设资金完全由本公司自筹,不足部分通过土地抵押和预售房款解决。三．“A州”市介绍“A州”位于长江三角洲中部、某省东南部,东经l19°55'--121°20'，北纬30°47'--32°02'之间;东邻上海,西傍金陵,南接苏杭,北依长江;面积8488.42平方公里,占全省面积的8.27％;市区392.3平方公里,其中建成区68平方公里，古城区14.2平方公里;所属六县市面积为：C市1094平方公里B市772.4平方公里D市620平方公里E市864.9平方公里F市1257.42平方公里H市1092.9平方公里“A州”市介绍古城区新城区新桥镇→上海南京←↑长江↑↓杭州“A州”市介绍2001年,“A州”市完成国内生产总值1760亿元,经济总量在三角洲位居第二,列全国第六;人均GDP按现行汇率折算超过3600美元,显示出强劲的增长势头;整个市的人口580.53万,城区人口为80万;新区的经济发展保持良好的发展势头,全年实现工业销售产值400亿,同比增长17%;完成国内生产总值160亿,同比增长14.2%;实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。四．2002年以前“A州”市住宅市场分析在这之前，A州市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2古城区2500元/m2新区价格在2000元/m2左右徘徊究其原因不外乎以下几点：土地价格是一个首要的因素；土地作为稀缺性资源,政府没能做好土地供应的长期规划；开发商可以通过项目可行性报告,以很便宜的价格向政府要求划拨土地；导致土地成本在整个项目中只占很小的一部分。2002年以前“A州”市住宅市场分析整个“A州”的住宅以零星分散建设为多,不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设,使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅,贵了又觉得不合算;居民居住观念没有改变,大多数“A州”人认为,过了运河就觉得离开了城市,到了郊区。而且也一直认为“A州”新桥镇是一个工业区,不适宜居住;同时,新桥镇一直以来治安、环境都不好,在一定程度上限制了该区域的房价;消费观念限制了整个“A州”市的房价.许多“A州”居民留恋于“小桥、流水、人家”,只要有地方住,能吃饱,不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产;这段时间里,虽然有出现过许多有利于住宅发展的政策(比如货币化分房的实施)，但一直没能使“A州”房地产更上一个台阶。2002年全市经济继续走强,也是“A州”房价飞涨的一年;2001年10月份，A州市土地全面实行招投标,从至,开发商取得土地的唯一途径就是市场招投标，土地市场更趋于公平;与此同时，政府出台了一系列的相关政策;“A州”强化“强市富民”意识,努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行.同时,改变全市居民的消费观念.2002年以前“A州”市住宅市场分析2002年以来“A州”市住宅市场分析规范了房地产开发,改善了投资环境,使房地产开发逐步走上规模化、集约化经营;把房地产开发作为城市新的经济增长点,大力发展城镇建设;在市区范围内,加快土地供应制度的改革,停止新批量土地的开发项目,对存量土地开发项目采取限制的态度,使开发总量得到控制;同时,积极引导开发企业参与园区、新区的开发建设;加强城市建设步伐,动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。五．“A州”市新桥镇住宅市场分析“A州”自04年10月份拍卖的土地中还没有形成楼盘;许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格；据“A州”市建设局市场调查统计：“A州”市05年房价总体上涨了14.8%序号楼盘名称住宅类型价格（元/m2）1美之苑小高层（复式）3600~38002星城多层公寓3200（均价）3绿林花园多层公寓3000（均价）4太阳水岸小高层3500（均价）5景苑阁高层4500（均价）“A州”新桥镇最新房价综上住宅均价:公寓3000元/m2小高层3500元/m2复式楼中楼3600元/m2六．本项目发展前景投资7亿元的新桥镇改造被“A州”市列为“十五”规划重大项目；随着新桥镇二期建设进行,该片区将成为连接古城和新区的中心；之前,某开发商以159万元/亩的价格竞得了新桥镇一地块,楼板价约为1000元/m2,而本公司在地价上有一定的优势(约为600元/m2)；所以,根据现有市场价(未考虑房价上升),本项目住宅均价定位在3300元/m2.序号项目单位数量1总用地面积亩1262总建筑面积平方米1600002.1住宅面积平方米1520002.2商铺面积平方米80003容积率--2.04物业经营管理用房平方米11205可售住宅面积平方米150880项目建设指标七．项目投资估算及盈利分析编制依据建筑工程费用以现行标准及费率为依据;各种费率依据国家相关文件。投资估算表序号项目单价数量金额(万元)1土地费用120(万/亩)126150002前期费用100(万/m2)16000016002.1勘测设计费20(万/m2)1600003202.2各类规费80(万/m2)16000012803工程费用1200(万/m2)160000192003.1建安工程费1100(万/m2)160000176003.2室外工程50(万/m2)1600008003.3机电工程50(万/m2)1600008004销售费用按销售收入的2%提计11005管理费用按销售收入的3%提计17006资金成本19007总投资(1+2+3+4+5+6)40500八．估算项目销售收入根据工程所处位置、周围环境和A州房地产现行市场预测;考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素,本区住宅均价定位为3300元/m2;低层商铺均价定位为4500元/m2。销售收入序号项目单位数量价格金额(万元)1住宅元/m2150,8803500528082低层商铺元/m28000500040003合计(1+2)56808营业税及附加费本项目应计:营业税、城市维护建设税和教育附加税;其综合税率为6%,共应交纳税金及附加费3408万元.九．项目盈利能力分析财务现金流表序号项目合计1现金流入(1.1+1.2)568081.1销售收入568081.2其它收入02现金流出(2.1+2.2)439082.1成本投资405002.2营业税及附加34083税前利润额(1-2)129004项目税前利润率(3/2)%29.4%一○．结论与建议用分期开发的方法进行本项目的开发一方面是为了降低项目的风险；另一方面是降低资金的压力。做好方案规划本项目市场定位是建立在住宅小区合理规划基础上,包括：小区总体规划配套环境规划户型规划等方面。杜绝设计单调、缺乏完善的配套功能的方案;应从方案的规划和户型上提高本项目的档次;赢得高档消费群,减少项目风险,提升楼盘形象.