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无忧资源：：：：•物业管理的前期介入是指物业管理企业在接管物业之前就参与物业的规划、设计和施工建设过程，从业主（使用人）及物业管理角度，提出合理化建议，以使开发出的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。无忧资源：：•一、物业管理前期介入的管理基础•二、物业管理前期介入可行性研究•三、物业管理前期介入的方式和内容无忧资源：：、物业管理前期介入的管理基础•1.从营销理论来论述物业管理前期介入的必要性•1）物业管理前期介入可以保证房地产开发的营销导向–目前房地产企业有以下经营导向可以选择：–（1）以生产为导向。这类企业专门注重生产，以完成一定量的生产任务为目标，不注重产品的质量、形式，也不注重产品销售，计划经济时期，大部分企业的经验导向都是这样形式。–（2）以产品为导向。这类企业重视生产的产品、关注产品的质量、造型、款式等各种因素，这类企业产品或许很完美，但不注重销售，而且也不知消费者是否对产品感兴趣，所以这类企业有一定的局限性。无忧资源：：–（3）以销售为导向。这类企业重视产品的销售，运用各类促销手段来加强销售。这类企业主要通过销售手段来获取利润。虽然重视生产产品和消费者之间的联系，但是还做得不够，没有按照消费者的需求来生产，而是先生产出产品，再努力销售给消费者。–（4）以营销为导向。这类企业所有活动都以顾客的需要为自己的经营目标，通过市场细分化，确定目标市场；按照目标市场的需求，确定整体经营策略（产品策略、价格策略、促销策略、分销策略、广告策略等），使消费者满意购买产品，从而实现企业利润。一、物业管理前期介入的管理基础无忧资源：：、物业管理前期介入的管理基础–从以上四种经营导向特性分析，可以得出结论：以营销为主导的是比较科学的先进的，被实践证明是有效的，中国房地产业发展证实了这一点。（20世纪后十年）无忧资源：：、物业管理前期介入的管理基础–营销导向的日常运作如图所示：从图中分析可见用户呼声和市场需求的重要性。生产制造项目可行性研究报告用户呼唤市场需求企业战略筹措资金产品服务开发销售回收利润运作周期下一个周期无忧资源：：、物业管理前期介入的管理基础–在房地产开发中如何有效地考虑用户呼声和市场需求呢？物业管理企业要在开发中更好地考虑住户的需求进行前期介入，物业管理公司拥有专业技术人员，对各项物业优缺点了如指掌，而且物管人员与业主联系最密切，业主需求物管人员最清楚，所以物管企业前期介入就会保证物业开发营销导向，保证物业开发效果，使开发物业获得最大限度经济效益的社会效益。无忧资源：：•2）物业管理前期介入可促进物业销售–随着人的消费心理日渐成熟，人们的消费理论也在发生根本性变化。人们注重商品品牌和内在质量的同时也越来越注重商品的售后服务。–“以质量求生存，以品牌求发展，以服务求信誉”的观念成为企业生存、发展的追求。一些精明的房地产商，把良好的物业管理作为销售房屋的卖点之一。–南方物业管理可以提高楼宇价格20%~30%。一、物业管理前期介入的管理基础无忧资源：：•2.用反馈方法来分析物业管理前期介入的必要性•1）反馈方法基本概念–反馈是控制论的一种方法，事实上反馈控制是一切客观事物相互作用的一种普遍形式。–一项经营活动要想保证质量，取得成功离不开有效控制，控制过程就是通过信息的传输和反馈，以实现管理效果得到有效保证的过程。一、物业管理前期介入的管理基础无忧资源：：、物业管理前期介入的管理基础–控制信息输入到受控部分，受控部分也有反馈信息返送到控制部分形成闭合回路。没有反馈信息的非闭合回路，不可能实现控制。控制部分正是根据反馈信息才能比较、纠正和调整它发出的控制信息，从而实现控制。–房地产做为一个系统，为保证其开发成功，物业管理的前期介入是非常重要的，它可以在不同阶段产生反馈信息。无忧资源：：•反馈系统构成如图：•①输入信号•②控制信号•③输出信号•④反馈信号•⑤干扰信号•⑥外部信号一、物业管理前期介入的管理基础环境变化施控系统受控系统反馈通道①②③④④⑥⑤⑤无忧资源：：•2）物业管理前期介入是一条有效反馈通道•反馈的特点是“根据过去的操作情况去调整未来的行为”。–由于物业管理人员在长期管理实践中了解物业的优缺点，在房地产新一轮物业开发时，物业管理企业前期介入把住户对物业的需求意见表达出来，并且从住户角度出发来积极参与房地产开发的各项活动，完全起到了反馈通道作用。一、物业管理前期介入的管理基础无忧资源：：、物业管理前期介入可行性研究•1.经济效益的可行性–任何经济活动都要有成本支出，作为一个企业也必然要考虑经济效益，物业管理前期介入的经济性，可从三个角度来分析：无忧资源：：、物业管理前期介入的管理基础•1）从房地产开发的角度来分析，增加这种行为有利有弊，存在着风险收益。–利的方面：物业公司的介入，加强了决策、规划的准确性，确保物业顺利开发；同时保证物业开发质量，促进物业销售，加快资金周转。–弊的方面：主要增加了成本（前期介入费由房地产商负责承担）假若物管公司提出返工建议，可能还增加返工费用，也可能增加工期。–结论：房地产商虽然在前期介入中增加了一定风险，但会带来更大的收益，从经济性角度来看利大于弊。无忧资源：：•2）从物业管理公司的角度分析–利的方面：前期介入熟悉了解物业，为今后接受这新业务奠定了基础，便于本企业进一步扩大业务领域，占领业务市场。–弊的方面：如果物管公司承担前期介入经费，由自己承担增加成本费用，对本身就是微利行业的物管企业压力太大，同时担心前期介入招标了，在正式管理时，业主不要该物管企业管理，则对前面成果付之东流，会感到得不偿失。二、物业管理前期介入可行性研究无忧资源：：、物业管理前期介入可行性研究•3）从社会政府角度分析–由于前期介入，有利于提高房产质量，有利于城市化进展，有利于城市整体管理水平提高，减少失误，有利于社会总体经济利益提高。无忧资源：：•2.技术力量保证–为了使前期介入成功，物管公司必须由专门技术人员进行参与。由于物业建设周期较长，不可能抽调大批人员介入。而采取两种方式介入：二、物业管理前期介入可行性研究无忧资源：：、物业管理前期介入可行性研究–1）长期介入人员为2~3人，由管理员、结构工程师，设备工程师组成。长期介入人员从项目一开始就进入角色，一直到项目结束，参与项目全过程。介入人员的素质与技术能力在很大程度上决定了前期介入的成败，所以选人一定要精心。无忧资源：：、物业管理前期介入可行性研究–2）短期介入人员为3~4人，由公司经理部门经理和技术骨干组成。主要是定期或不定期地进入角色，参与前期检查、帮助、指导长期介入的人员的工作。因此短期介入应由物管公司经理牵头，组织骨干参加，主要听取长期介入人员汇报工作，指导他们工作，同时与房地产商、建筑商进行工作协调，把前期介入发现的问题解决好。无忧资源：：•3.法律制度的保证–房地产开发过程中是否需要物业管理前期介入，开发商是需要受到委托才能开展此类工作（通常开发商考虑眼前利益较多而忽略此项工作）。由委托代理理论而知，需要有委托人、代理人委托协议或委托合同，而在物业管理前期介入工作中，委托人没有明确，因此完全意义上的委托代理关系在这里不可行。二、物业管理前期介入可行性研究无忧资源：：、物业管理前期介入可行性研究–开发商开发物业推向市场，存在着潜在业主（购房者）但通常情况下，这些业主（购房者）是无法确定的。–作为房子主人肯定是希望前期介入，而潜在不明确的业主需要物管靠谁来委托呢？靠谁来发号施令呢？自然就落在“政府”。无忧资源：：、物业管理前期介入可行性研究•政府介入方式有两个方面：–1）制定颁布机关物业管理前期介入法律规章。–作为开发商往往急功近利或片面追求利润，不愿物管前期介入，政府颁布了法规，开发商就自然执行了。–2）通过行业协会的监督机构，进行监督，保证前期介入的进行。无忧资源：：