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工程管理指导书东莞市万科房地产有限公司0工程管理指导书编制周有桃、王安桂、黄飞龙、蒋杨龙审核毛建平日期2008年7月25日批准毛建平日期2008年7月25日修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人参加讨论认定人员：王安桂、黄飞龙、周有桃、蒋杨龙、易伟平、夏正亚、李波、冯卷、谭了、汪继华、汪船灯、曹瑞、白全胜、张登先、余战胜工程管理指导书东莞市万科房地产有限公司1目录一、说明┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄3二、施工准备阶段┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄81.综合计划管理2.项目监理进场3.临水、临电，场地平整4.桩基施工准备5.总包单位进场准备三、土方及基础施工阶段┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄121.软地基处理2.土方工程3.基坑支护4.桩基施工5.地下室施工四、主体施工阶段┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄211.架空层主体施工2.转换层施工3.标准层主体施工4.屋面层主体施工5.砌体施工五、毛坯装修及落架阶段┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄281.内墙抹灰2.外墙抹灰3.铝合金安装4.主要部品安装5.建筑屋面6.外墙装饰7.天棚8.地坪9.外架拆除10.建筑电气11.建筑给排水12.通风与空调13.电梯工程六、室外工程┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄451.室外附属建筑2.室外道路、小品、亭台、花坛3.园林绿化4.室外给排水工程管理指导书东莞市万科房地产有限公司25.室外电气七、精装修工程┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄481.毛坯-精装的工作面移交2.精装修施工期间配合3.精装修工程验收八、工程验收┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄501.基础验收2.主体结构验收3.分项工程验收4.规划验收5.环保验收6.消防验收7.竣工验收工程管理指导书东莞市万科房地产有限公司3第一章：说明建筑工程项目的全寿命周期包括项目的决策阶段、实施阶段和使用阶段。对于房地产开发项目，我们把项目实施阶段各类管理行为中与工程现场有关的部分称为工程管理，并且按工程实施进展的程序分为：施工准备阶段、基础施工阶段、主体施工阶段、毛坯装修及落架阶段、室外工程阶段、精装修阶段、验收交付阶段和保修阶段。本指导书将从工程现场管理的角度出发，依据国家、行业或政府的有关规定，结合万科集团、深圳区域及东莞公司各项工程管理制度和技术标准，明确工程管理的各个阶段、环节当中，工程管理的主体——项目部的主要职责是什么，各主要执行者——项目经理、各专业工程师该干什么，需要以什么样的程序去进行现场管理。本指导书编制的主要目的是：通过明确工程管理中的流程、目标来提高公司各项目的工程现场管理水平和工程质量。所以，其重点是工程管理中的质量控制、现场安全文明施工节能环保控制等等，而对于成本控制、进度控制等内容基本不作叙述。主要职责划分：序号工作内容主要步骤职责备注项目部工程部专业工程师项目经理1综合计划管理组织编制施工单位、监理单位组织方案负责组织编制材料设备供应方案负责组织编制项目总控制进度计划及保证措施负责审阅组织编制项目质量保证措施和成品保护措施负责审阅制定现场安全文明管理措施负责审阅2监理进场审核监理规划与实施细则负责协助监理管理要求交底负责3四通一平道路、水、电、网络接通负责场地平整负责4桩基施工准备资料准备负责场地准备负责基线、水准基点的复核准备负责5总包进场准备施工图内部审查组织参加现场临时设施总体规划负责协助用水用电以及施工路口的报批跟进组织进行场地平整施工负责组织桩基工程的检测与验收负责工程管理指导书东莞市万科房地产有限公司4组织基点与场地原始数据测量负责6软弱地基处理地质报告解读、研究组织参加处理方案确定组织参加配合招标负责组织进场施工并交底负责过程监控负责参与检查检测负责地基处理分项验收组织参加7土方施工制定土方平衡方案负责协助编制土方施工总体方案负责协助土方施工组织与管理负责场地维护方案负责协助场地移交负责8基坑支护确定是否做基坑支护组织参加组织基坑支护方案研讨负责协助方案报审负责基坑支护施工管理负责基坑支护验收组织参加9桩基施工桩基施工图审图内审组织参加施工前准备负责桩基施工现场管理负责桩基检测与验收组织参加10基础与地下室施工总包招标中配合配合总包进场组织总包进场负责施工组织设计审核负责阅悉施工单位组织架构检查落实检查图纸会审与设计交底组织施工现场总平面布置负责协助现场安全文明措施验收（地下）组织负责成本参加基础土方与基础模板施工负责地下室底板防水施工审核防水专项方案负责阅悉防水材料验收负责防水施工样板验收组织验收隐蔽验收负责选择参加承台底板施工施工流程方案审核负责参加隐蔽验收负责选择参加地下室外墙与顶板钢筋隐蔽验收参加地下室后浇带钢筋隐蔽验收参加地下室外墙防水外墙防水基层交接验收参加防水施工方案审核负责阅悉防水施工样板验收组织负责防水验收负责选择参与地下室回填土检测跟进工程管理指导书东莞市万科房地产有限公司5地下室顶板建筑层施工建筑做法可行性评价组织参加结构蓄水试验验收参加监理组织基层验收参加防水验收负责选择参加11主体结构施工阶段架空层施工高支模、脚手架等专项方案审核负责阅悉首次高支模验收组织负责正常情况下高支模验收负责安全文明施工措施验收（地上）组织负责成本部参加悬挑脚手架验收组织负责转换层施工专项施工方案审核负责阅悉主要材料质量控制负责参与施工流程安排参与总包负责首次浇筑前验收组织负责正常浇筑前验收负责标准层主体施工流水组织与施工计划审核负责资源保障情况跟进落实负责协助主要材料质量控制，甲供材验收负责协助质量安全体系运行检查落实负责监督屋面层主体施工屋面砼浇筑前各专业联合验收参加监理组织砌体施工砂浆集中搅拌站验收负责砌体施工交底负责协助砌筑施工样板验收组织负责砌筑施工过程监控与检查负责协助门窗洞口验收交接组织选择参加12毛坯装修施工阶段抹灰施工砂浆集中搅拌站落实负责施工样板验收组织负责抹灰前防渗漏专项隐蔽验收负责参与过程工序验收参与监理负责检验批及分项验收参加监理组织铝合金安装材料进场验收负责参与铝合金安装施工样板验收组织负责防渗漏专项隐蔽验收负责15%参与分项品质验收组织负责主要部品安装材料部品进场验收负责选择参与有关结构安全与防渗漏的安装方案确定负责参加施工样板验收组织负责部品安装品质验收组织负责建筑屋面专项施工方案审核审阅监理审核蓄水试验及基层验收参加屋面防水材料进场验收参加工程管理指导书东莞市万科房地产有限公司6屋面防水施工样板验收组织负责屋面防水隐蔽验收负责参加屋面其它过程工序验收参加建筑屋面品质验收组织负责外墙装饰外墙砌体-抹灰的交接验收参加外墙防渗漏专项验收负责15%参加外墙装饰施工各样板验收组织负责外墙施工工序、工作面交接验收参与外墙饰面工程品质验收组织负责天棚粗装饰天棚结构偏差全面检查组织天棚腻子施工样板验收组织负责分项验收参加地坪施工地坪施工样板验收组织负责地坪施工基层验收参加外架拆除计划安排与施工组织负责参与监理组织施工前安全交底参加13室外工程室外管网图纸会审组织设计部参与施工组织安排负责材料验收负责隐蔽验收参加室外道路施工组织安排确定负责施工过程隐蔽验收参加室外道路工程品质验收组织负责室外园建与配套建筑主要园建材料进场验收负责主要园建装饰工程施工样板验收组织负责园建工程品质验收组织负责园林绿化绿化材料进场验收成本部负责绿化工程品质验收成本部负责14精装修工程毛坯-精装修工作面移交组织家居中心负责精装修施工配合负责参与精装修工程验收协助协助家居中心组织15单位工程验收基础验收负责主体结构验收负责分项工程验收负责人防验收组织电梯验收跟进规划验收协助项目事务负责工程管理指导书东莞市万科房地产有限公司7环保验收协助项目事务负责消防验收协助项目事务负责竣工验收负责注：项目部一栏中“负责”表示承担该项任务的实施职责，并对结果负责；“组织”表示组织完成该任务的实施，对该任务是否实施负责，但对其实施的结果无决定性的评价权；“参加”表示该任务由其它部门组织，而介入该任务的执行过程，对任务结果有部分评价权；“协助”表示对该任务无责任，在其它人完成任务时提供支持。工程部一栏中“负责”表示必须参加该任务，并对任务的完成结果起决定性评价权。“参加”表示该任务由其它人主导，但应当介入；“协助”表示对该任务无责任，在其它人完成任务时提供支持。工程管理指导书东莞市万科房地产有限公司8第二章、施工准备阶段根据项目的一般开发流程，项目经理部成立后，首先开展地块接收、红线测定、项目围墙、初勘详勘等项目前期工作。之后，进入项目的施工准备阶段。在施工准备阶段，项目经理部的主要工作包括：综合计划管理、项目监理进场、工地现场三通一平、桩基工程施工准备、总包进场准备等。综合计划管理项目监理进场现场三通一平桩基单位进场准备总包单位进场准备施工准备阶段流程一、综合计划管理1.编制施工单位、监理单位组织方案：项目部根据当地政府规定，结合项目的规模，对工程招标工作进行策划。宜参照标段规模及专业工种划分标段。每个标段的建筑面积一般为3万㎡左右；专业工种按土建、安装工程等划分。技术要求高的铝合金门窗、防水工程、精装修工程等，宜由我方直接分包或列为指定分包。1.1.确定施工、监理公司组织的标段划分；1.2.编制主要施工、监理公司资质要求，公司及参建主要项目经理的资格预审方法；1.3.协助编制招标中的成本控制措施，招标方式。如是否采用工程量清单招标，如何让投标过程具有竞争性等等；1.4.协助编制招标的进度计划与控制措施。2.编制材料设备供应方案2.1.编制甲供和甲指定（产品或价格）的材料设备清单；2.2.编制《材料设备采购及进场计划》（含样板报批）以及计划管理措施；3.编制项目总控制进度计划及保证措施3.1.配合运营管理中心编制工程总控制进度计划。包括出图计划，总承包、主要分包招标计划；3.2.依据工程总控制节点（里程碑）计划，采用项目节点计划表编制工程计划部分；工程管理指导书东莞市万科房地产有限公司93.3.重点描述保证工程进度的协调措施。4.编制项目质量保证措施和成品保护措施4.1.列出工程难点重点、质量通病及对策；4.2.重点描述质量管理保证措施；4.3.针对有关重点分项，编制有关成品保护的措施要求。5.编制项目成本控制措施5.1.依据成本部提供的成本控制的目标，制定成本控制的具体措施（包括预警体系）。6.制定现场安全文明管理措施6.1.配合销售、现场CI策划，编制总平面布置图，对安全文明施工提出具体要求。7.编制项目文档资料管理措施7.1.依据相关的管理制度或指引的要求，编制项目文档资料管理措施，强调档案资料管理措施。二、项目监理进场1.项目部完成监理单位组织方案后，提交给采购管理部进行项目监理单位招标，；2.监理单位确定后，项目部根据项目实施计划要求，组织监理单位进场；3.监理单位进场后15个工作日内必须完成该项目监理规划及实施细则并上报项目部审核；4.项目部进行监理管理要求交底和相关授权，引导监理进入项目管理角色。三、三通一平1.项目部成立进入工地现场，首先的应落实该项目场外道路、出入口设计、临水临电接线路与场内接驳点等事宜；其中，临水临电的负荷根据项目的开发计划，各标段的施工劳动力、施工机械的大致需求和工程总体控制进度的要求等确定，由项目部负责与相关政府管理部门沟通并组织相关单位按要求配置；2.项目部成立进场时与总办协调并落实开通电话及网络；3.场地平整工作从地块接收时就可以进行，场地平整后项目部应对场地标高进行原始数据测定和存档。工程管理指导书东莞市万科房地产有限公司10四、桩基施工准备有桩基工程的项目，在项目三通一平工作完成后，开始进行桩基工程施工的准备阶段，此阶段项目部的主要工作内容是：（桩基开工）必要资料准备、场地准备和基线与水准点的移交准备。1.资料准备，包括：详勘报告、桩基施工图、