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•一、我国现行法律法规赋予物业管理单位消防管理的职责。•二、对照法律规定，目前物业管理单位消防管理存在的问题。•三、物业管理单位应该了解掌握的消防基本技能。•四、加强物业公司消防安全管理工作的几点建议。一、我国现行法律法规赋予物业管理单位消防管理的职责。一、我国现行法律法规赋予物业管理单位消防管理的职责。•1、２００９年５月１日起修订施行的《中华人民共和国消防法》第十八条：•同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。•住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。一、我国现行法律法规赋予物业管理单位的消防管理职责。•2、2002年5月1日起施行《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》，第八条：•实行承包、租赁或者委托经营、管理时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物，当事人在订立的合同中依照有关规定明确各方的消防安全责任；消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施应当由产权单位或者委托管理的单位统一管理。承包、承租或者受委托经营、管理的单位应当遵守本规定，在其使用、管理范围内履行消防安全职责。一、我国现行法律法规赋予物业管理单位的消防管理职责。•《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》，第十条：•居民住宅区的物业管理单位应当在管理范围内履行下列消防安全职责：•（一）制定消防安全制度，落实消防安全责任，开展消防安全宣传教育；•（二）开展防火检查，消除火灾隐患；•（三）保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；•（四）保障公共消防设施、器材以及消防安全标志完好有效。其他物业管理单位应当对受委托管理范围内的公共消防安全管理工作负责。一、我国现行法律法规赋予物业管理单位的消防管理职责。•3、2007年10月1日起施行国务院《物业管理条例》第三十六条：•物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。•物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。一、我国现行法律法规赋予物业管理单位的消防管理职责。•国务院《物业管理条例》第四十七条：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。•物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。一、我国现行法律法规赋予物业管理单位的消防管理职责。•国务院《物业管理条例》第五十六条：•物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。•责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。一、我国现行法律法规赋予物业管理单位的消防管理职责。•4、２００１年３月１日起施行的《江苏省物业管理条例》第十九条：•物业管理服务事项主要包括以下内容：•（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；•（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；•（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；•（四）物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；•（五）应业主要求进行的室内特约维修服务；•（六）物业档案资料的管理。一、我国现行法律法规赋予物业管理单位的消防管理职责。•《江苏省物业管理条例》第二十九条：•物业管理区域内禁止下列行为：•（一）损坏房屋承重结构，擅自改变房屋用途；•（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；•（三）私搭乱建；•（四）侵占绿地、毁坏绿化；•（五）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；一、我国现行法律法规赋予物业管理单位的消防管理职责。•（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动；•（七）未经批准摆摊设点；•（八）无序停放车辆；•（九）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；•（十）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；•（十一）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；•（十二）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。一、我国现行法律法规赋予物业管理单位的消防管理职责。•《江苏省物业管理条例》第三十一条：•物业应当按照设计用途使用。因特殊情况需要改变物业使用性质的，应当符合城市规划和物业安全的要求，并报有关主管部门批准。一、我国现行法律法规赋予物业管理单位的消防管理职责。•《江苏省物业管理条例》第三十四条：•业主、业主委员会和物业管理企业应当对物业定期维修养护。当出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用的情况时，责任人应当及时维修养护。物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。一、我国现行法律法规赋予物业管理单位的消防管理职责。•《江苏省物业管理条例》第三十六条：•房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任，按照下列规定承担：•（一）房屋室内部分，由业主自行维修；•（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护。二、对照法律规定，目前物业管理单位消防管理存在的问题。二、对照法律规定，目前物业管理单位消防管理存在的问题。•（一）思想观念的不适应。•物业管理作为近年来新兴服务行业，越来越受到社会各界的重视和肯定，但从目前物业管理的思想观念来看，许多方面还不能适应消防工作的实际需要。最为突出的是物业对部分消防安全意识淡薄的业主缺乏管理。某些业主借着装修之名，肆意扩大装修面积，擅自改变建筑物使用性质，强占圈围疏散走道等，而物业单位为追求经济利益，害怕得罪业主，未尽到劝阻和管理责任，同时也没有尽到及时与职能部门沟通的义务，放任火灾隐患的产生，增加建筑的火灾危险性和火灾负荷。二、对照法律规定，目前物业管理单位消防管理存在的问题。•（二）管理能力的不适应。•由于薪酬等因素的影响，个别物业管理单位聘用的管理人员缺乏相应的消防专业技术知识，学历层次、专业技术偏低，安全意识差。在监督检查过程中，我们发现某些楼宇消防控制室的值班制度流于形式，物业单位仅满足于有人在岗，而值班人员对消防控制中心的各种消防设备的运行及日常的防火巡查情况却不甚了解，有的值班人员能够发现问题，但不会解决问题，只会屏蔽故障，视而不见。一些单位消防器材无人管理，内部消防设施、器材被盗现象严重，应急照明、疏散指示标志损坏突出，消防设施器材长期处于缺损状态。二、对照法律规定，目前物业管理单位消防管理存在的问题。•（三）自觉履职的不适应。•物业管理公司作为公司的本质是以经济效益为根本目标。因而，当涉及到需要投入资金改善消防设施以及管理工作的问题上，物业公司本能的以回避态度消极处置。当前，物业管理单位在与业主的交接过程中，不少的并没有明确消防设施的管理的合同约定，致使物业公司对消防设施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明确。而物业公司又多数不懂法或者故意回避法律职责，遇到问题就推卸责任，导致部分消防设施不能时刻处于工作状态，或有故障而不能及时得到恢复，影响了设施的工作效能。二、对照法律规定，目前物业管理单位消防管理存在的问题。•（四）政策法规的不了解。•在日常的消防管理工作中，多数物业管理单位消防法律意识观念不强，不能认真贯彻落实《中华人民共和国消防法》的有关规定和要求，对法律法规明确的消防安全职责了解不多。《消防法》明确规定了包括物业在内的社会单位的各项消防安全职责。然而，一些物业管理单位对此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，违法不究，造成了工作上的盲目性和被动性，直接或间接地纵容了各类火灾隐患的滋生和生长。三、物业管理单位应该了解掌握的消防基本技能。•火灾的基本原理•常用消防器材、设施•火灾应急处置。火灾的基本原理•（一）、火灾分类•什么是火灾？火灾就是指在时间或空间上失去控制的燃烧所造成的灾害。换句话说：凡是失去控制并对财物和人身造成损害的燃烧现象，都为火灾。火灾的基本原理•1、根据火灾中燃烧物质的特征，火灾划分为A、B、C、D四类。•A类火灾：固体物质火灾•B类火灾：液体和可熔化的固体物质•C类火灾：气体火灾•D类火灾：指金属火灾•电气火灾火灾的基本原理•2、根据火灾损失划分四个等级。•根据国务院2007年4月6日颁布的《生产安全事故报告和调查处理条例》（国务院令493号，自2007年6月1日起施行）•（1）特别重大火灾是指造成30人以上死亡，或者100人以上重伤，或者1亿元以上直接财产损失的火灾；•（2）重大火灾是指造成10人以上30人以下死亡，或者50人以上100人以下重伤，或者5000万元以上1亿元以下直接财产损失的火灾；•（3）较大火灾是指造成3人以上10人以下死亡，或者10人以上50人以下重伤，或者1000万元以上5000万元以下直接财产损失的火灾；•（4）一般火灾是指造成3人以下死亡，或者10人以下重伤，或者1000万元以下直接财产损失的火灾。火灾的基本原理•3、从火灾调查角度分类：•（1）、放火•放火是指行为人为达到一定个人目的，在明知自己的行为会发生火灾的情况下，希望或放任火灾发生的行为。常见的放火如：政治性放火、为掩盖犯罪事实放火、出于经济目的放火、报复放火、自杀放火、精神病和变态狂放火等。•（2）、失火•失火是指行为人应当能预见到自己的行为可能引起火灾，因为疏忽大意而没有预见到；或者已经预见到但由于过于自信，轻信能够避免；或者不负责任、玩忽职守，以致发生火灾。常见的如：用火不慎、管理不当；电气安装或使用不当；违反安全操作规程；用火作业不当等。•（3）、意外火灾•意外火灾是指由于不可抗拒或不能预见的原因所引起的火灾。例如：地震和雷击等造成的火灾为不可抗拒的火灾，新研制的材料突然发生自燃火灾为不可预见的原因造成的火灾。火灾的基本原理•4、从火灾统计的角度分类：•（1）放火；•（2）违反电器安装规定；•（3）违反电器使用安全规定；•（4）违反安全操作规定；•（5）吸烟；•（6）生活用火不慎；•（7）玩火；•（8）自燃；•（9）其他；火灾的基本原理•（二）、燃烧和燃烧条件•燃烧是可燃物与氧化剂作用发生的放热反应，通常伴有火焰、发光（或）发烟现象。可燃物在燃烧过程中生成了原来物质完全不同的新物质。燃烧不仅在有氧情况下发生，可燃物在无氧情况下也可以发生。如：H+Cl-HCl。•我们消防管理工作要解决的问题是怎样来预防或扑救火灾，这就要求我们必须先知识燃烧的条件。因为，燃烧如果不具备一定的条件燃烧就不会发生。燃烧必须具备下列基本条件（亦称三要素）：火灾的基本原理•1、可燃物：凡能在空气、氧气或其它氧化剂中发生燃烧反应的物质都称为可燃物。有些物质在通常情况下会燃烧，但在特定条件下也能燃烧。例如：赤热的铁在纯氧中，铜在氯气中，铝粉未。难燃的聚氯乙烯、酚醛塑料等高分子聚合物在强烈火焰下能燃烧，火焰离开后则不能燃烧。•2、助燃物：凡是与可燃物质相结合并能帮助、支持和导致着火或爆炸的物质，称为助燃物。助燃物实质上就是氧化剂。•3、点火源：凡是能引起可燃物着火或爆炸的热能源，统称为点火源（又称着火源）。•点火源种类很多，根据火源的能量来源不同可分为：明火焰、炽热体、火星、电火花、化学反应热和生物热、光辐射等等。火灾的基本原理•（三）火场中热的传播方式。•1、热传导（固体）：影响它的温度差、导热系数、本身的厚度、时间。•2、热对流（液体与气体）：热通过流的介质来传播的。按动力分为自然对流和机械对流；按物质分液体对流和气体对流。热对流是热传递的重要方式之一，它是影响初期火灾发展的最主要因素。•3、热辐射：它是以光速和电磁波形式传播热能的。火灾的基本原理•（四）、燃烧条件在消防工作中