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第十章物业管理发展简介【教学目的要求】了解国内外物业管理发展状况，在学习和借鉴国外先进物业管理经验和运作模式的基础上，思考我国物业管理今后的改进和发展方向。、香港物业管理的发展历程（一）20世纪40一50年代二次世界大战后：没有物业管理。（二）1953年，开发商成立具有规模及专业的物业管理公司提供系统的护卫、清洁、保养维修及管理服务。（三）1973年开始，专业物业管理业已具雏形。（四）踏入20世纪80年代，确立物业管理专业性。二、管理模式和社会地位（一）管理模式1.以人为本的英式管理模式。2.美式管理模式。3．专业化、制度化管理模式。（二）物业管理行业在香港的社会地位物业管理行业不仅是提供发展项目对业主的“售后服务”，良好的设施维修保养工作及环境管理对各小业主的物业也会发挥保值作用。因此，业主往往愿意购买有信誉及有规模的物业管理的发展项目。（三）香港物业管理行业的自律机制——香港物业管理公司协会（四）香港物业管理行业同内地的合作（五）香港物业管理未来发展的前景三、香港物业管理的行业监管（一）政府政策（二）民政事务局（三）民政事务总署（四）大厦公契指引（五）土地审裁处（六）《房屋经理注册条例》（七）物业管理学会、协会四、香港的业主自治组织目前香港的业主组织主要分为业主立案法团、业主委员会及互助委员会。五、香港物业管理的分类管理香港的物业可分为公共屋村、居屋苑、私人楼宇、商业楼宇及临时房屋等。六、香港物业管理的招投标（一）招标的规格（二）选择及监管承办商（三）招标文件（四）收取标书（五）开标程序（六）评定标书（七）注意事项1．如何选择合适标书2.如何与中标者商讨合约内容七、香港物业管理的企业营运（一）香港物业管理企业的收入（二）香港物业管理公司的数量、所管理的面积（三）专业化分包商的类型与物业管理公司的合作模式及运作情况（四）物业管理收费类型与收费标准及如何厘定标准（五）管理费的财务管理及控制（六）管理费收取方式与欠费纠纷处理（七）物业管理保险安排八、香港物业管理的法制•香港物业管理中法制监督网络体系的建立，主要依靠政府的力量，它的建立使香港物业管理在组织形式和人员构成上具有了更高的社会地位和拥有更强的管理实力；在工作职权和法制建设上具有更大的行政权力和法制权威；在业务范围和功能发挥上具有更广阔的领域和更高的工作效率。•1970年6月当时香港的立法机关制定了《多层建筑物（业主法团）条例）（亦即是现时《建筑物管理条例》的前身）时，才有较具体关于物业管理的法律条例。九、香港业主的权利和义务1．业主的权利。2．业主的义务和责任。3．约束业主使用楼宇的公契条款。第二节瑞典物业管理一、公房建设与物业管理瑞典的公房经营公司具有如下特点：①新建单元式公房比例大、比较集中，维修点分布合理，能充分利用现代化手段管理房屋。住户电话通知，维修车随叫随到。②公司与住户联合会经常保持联系，听取意见，改进服务，同时定期谈判，制定合理租金标准，其租金一般比私人出租房的低。③努力美化住宅区环境，如增添绿地、花木、艺术小品或公共活动场地等。④为不同的住户提供不同的服务，如为老年人代购物品、医疗服务等。通过不断改进管理工作，提高服务质量，使所管公房质量越来越好，住房数量和住户越来越多。二、合作社住宅与物业管理瑞典全国合作住宅的建设和物业管理主要由全国住房合作社联盟负责，该组织由数十个省、市级的住房合作协会组成。合作社会员迁人新居后，就选举他们所信任的人参加管理委员会，其中有一名委员由HSB协会指派熟悉业务有经验的人承担，以便与其他委员一起，有效地进行管理工作。管理委员会的成员都是兼职的。大的合作社（50户以上）有时雇佣一名专职管理员，维修工作由协会和住户分别承担，室内的一些设备维修由住户自己修理养护或委托协会维修，室外管理等比较复杂部件的维修由协会负责。此外，协会还为会员提供各种服务和咨询，开展各种技术培训，培养居民爱护住宅和环境的习惯。第三节新加坡的物业管理一、新加坡物业管理特点概述1．房屋建设和物业管理的一体化2．物业管理由政府主导，同时强调住户的积极参与3．强化法治管理4．提供优质的保养与服务5．创新、不断优化物业资产的观念二、新加坡物业管理的相关法规•主要相关法律有：《地契分层法令》、《建筑物与一般不动产（维修和管理）法令》。三、新加坡居住小区的物业管理1．居住小区的管理服务内容•新加坡居住小区的物业管理范围很广，除购房和转销直接放在建屋发展局申请外，其他业务部在物业管理公司办理，其业务范围包括：房屋维修养护；商业房屋的租赁管理；出租住宅的租金缴纳与售房期款的收取；公共场所的出租服务及管理；居住小区内停车场的管理；居住小区的环境清洁、园艺绿化管理等。此外，还负责介绍居民就业，配合治安部门搞好治安工作。（1）对出售、出租的公共住宅内部装修的管理规定。（2）居住小区内公共设施的保养与提供的服务•住宅楼的维修、电梯的保养与维修、户内水电卫生设备的保养服务、公共电视天线、公共住宅楼下旷地的管理、停车场的管理、垃圾的处理2．物业管理经费的筹集（1）政府津贴。（2）建屋发展局在售屋、再售屋及租屋的利润中留下一笔费用，作为物业管理资金，保证管理正常进行。（3）管理费。住宅区管理费用主要途径取之于业主租户，一般按单元收费，管理费由五个部分组成。（4）维康发展局下设的物业管理处（不指基层管理单位）出租商业中心，商务的租金收入及服务收入。（5）物业管理单位外发便民服务等收入。管理费。住宅区管理费用主要途径取之于业主租户，一般按单元收费，管理费一般由以下几个部分组成：①聘用管理员工的薪金及福利补贴等，约占管理费总额的25%——40%；②机电设备、消防系统的维修与保养；③公共设施维修与保养；④住宅区内清洁、保安及庭院绿化管理；⑤公共部位电、水费、办公用品费等杂费。第四节发展中的我国物业管理一、我国物业管理的发展阶段我国物业管理的发展经历了三个阶段：萌芽阶段——探索阶段——蓬勃发展阶段1．萌芽阶段(1981年以前)•这一阶段物业管理的特点是内容单一，主要是对房产的维修，实行的是行政性、福利型管理体制，所有公房都统一由城市房管部门管理或单位自己管理，私房才由自己管理。2．探索阶段(从1981年起到南巡讲话之前)•深圳、广州等地开始学习和借鉴国外和港澳地区物业管理的先进经验，并大胆地进行实践，从实践中探索出一条经营型、综合性物业管理的新路子。•1981年，以管理商品房为主的独家经营、自负盈亏的专业性管理企业——深圳市物业管理公司宣告成立。以后，在广州、常州、营口、沈阳、大连、上海、北京、大同等城市先后出现了一批物业管理公司或机构。他们对住宅小区、商厦、写字楼、别墅等物业管理、物业经营、售后服务和租金等方面的管理进行了大胆的、有益的探索与实践。3.蓬勃发展阶段（南巡话以后）•房地产业的迅速发展，带动了物业管理发展的新高潮。香港房地产服务公司纷纷进军内地，内地涌现了大量的物业管理公司。国家和一些地方还相继出台了一些法规、制度和管理办法，以支持物业管理的发展。•一些规定和条例的颁布、实施，以及深圳、海南、上海、广州等城市物业管理协会的成立，标志着我国的物业管理体制已进人大发展阶段，物业管理日趋成熟。，政府也出台了一系列物业管理方面的规章制度，如：2003年9月3日福建省人民政府印发“福建省物业管理区域划分和首次业主大会业主投票权确定办法”、2003年12月29日福建省物价局、福建省建设厅出台“关于物业服务收费有关问题的通知”、2004年5月17日福建省建设厅关于转发建设部《物业管理企业资质管理办法》的通知、随后出台“物业管理企业资质行政许可办理指南”、2004年出台《福建省物业管理招标投标暂行办法》，从2005年1月1日起施行。（二）我国物业管理现状由于我国的物业管理尽管起步较晚，缺乏经验，在实践中不可避免的要存在一些问题。这些问题是：1．发展不平衡2．认识不清3．法制不健全4．建管相脱节5.自身素质低6．管理水平低1．发展不平衡从全国的整体上来看，呈现出南方好于北方，东部好于西部，沿海好于内地的发展不平衡状态。2．认识不清对于什么是物业管理，物业管理包括哪些内容，物业管理与房地产行政管理有什么关系，物业管理公司与业主、使用人的关系如何，物业管理公司与政府的关系如何等问题，不仅在实业界，就是在理论界也没有一个明确、一致的看法。3．法制不健全•虽然国家已颁布了不少有关房地产方面的法律法规，但仍有许多配套的法规尚未出台，如《物业产权产籍管理》、《物业经营管理》、《物业价格管理》、《物业管理服务收费标准》、《物业管理企业资格审批与管理办法》等。此外，由于各地区物业管理公司的制度建设滞后。4．建管相脱节•物业的建设者对建成后的物业不进行管理，而物业的管理者又不参与物业的建设过程，从而使商品房销售产生了困难，也使物业售后维修与服务难以启动，甚至造成一些物业没人维护、保养等现象。5.自身素质低•由于我国的物业管理工作刚刚起步，再加上许多物业管理公司不注重职工队伍建设，所以，从目前的实际情况来看，普遍存在职工素质低的问题，这主要表现在职工的业务素质低，尤其是专业技术水平低，服务意识淡薄，工作不规范。同时还表现在职工的职业道德也较差，有待于今后的提高。6．管理水平低•物业管理工作是一个专业性很强的服务性活动，而且是人民生活水平的不断提高，对物业管理质量的要求越来越高的需要。然而，由于人们认识不清，观念落后，使旧的管理体制在一定程度上仍起作用，再加上从业人员素质低，因而，就使得物业管理水平普遍较低，这与现代物业管理行为法制化、管理方法现代化的要求相去甚远。（三）物业管理的发展•总的发展目标是实现物业管理的社会化、专业化、企业化。•要想实现上述总目标，今后就要着重抓好以下几件大事：1.强化宣传效应2.健全法律法规3.强化人员培训4.深化体制改革5.引入竞争机制