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第2章物业前期管理2．1物业管理的早期介入物业管理早期介入是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段性管理。即指物业管理企业在接管物业之前，参与房地产项目的投资立项、规划设计及施工建设等过程，并提出相应的意见和建议，以便建成后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的需求。早期介入的咨询服务对象:弥补设计规划上的先天不足。房地产开发商房地产投资商早期介入的作用和意义：规划设计更符合使用和管理的要求。有利于物业管理企业对物业的全面了解。2．1．1立项决策阶段早期介入的内容立项决策阶段的早期介入是指物业管理企业在房地产开发项目可行性研究阶段即开始介入。主要内容：对项目的可行性提出意见和建议1．项目的市场定位2．潜在客户的构成3．消费水平与需求4．项目周边情况5．周边物业管理概况6．日后的物业管理内容2．1．2规划设计阶段早期介入的内容规划设计阶段的早期介入是指物业管理企业在房地产开发已确立的项目设计规划阶段即开始介入。主要内容：完善物业的功能和管理功能设计1．配套设施2．水电气等的供应容量3．建筑材料的选择4．其他一些细节问题2．1．3建设施工阶段早期介入的内容建设施工阶段的早期介入是指物业管理企业在房地产开发已确立的项目建设施工阶段即开始介入。主要内容：工程监理和熟悉项目的整体情况1．设备的购置安装2．建筑材料的选择3．工程的监理与验收[案例2-2]某小区尚处于施工阶段，开发商委托物业管理公司早期介入。物业管理公司根据管理经验，发现：1．该小区在高层或多层住宅的楼道、走廊两边的墙上，东一块、西一块补丁般地布满了有线电视、水表、电表、电子保安、电话等箱子。2．在小区设计图纸中发现，原先的垃圾房设计不够合理小区设计图纸中发现，原先的垃圾房设计不够合理。3．有几幢楼的楼板内无任何预埋管道，这将影响今后的“穿线”工作。物业公司提出整改建议：3．物业管理公司向开发商汇报了此事，开发商立刻命令施工队返工，并要求物业管理公司和监理方共同监督施工过程。1．根据不同房型的特点，留出一定的空间，将所有的表具安装在合适的位置，既方便不同单位来安装，又为今后抄表工作省去不少麻烦。2．就向开发商建议设置骑墙式垃圾房，一面朝向小区存放垃圾，一面朝向交通道路，便于装运垃圾。此垃圾房建筑面积在二十平方米左右，内外设门，内墙面贴瓷砖，设水龙头便于清洗，下置排水道，外立面与小区整体建筑风格相协调。分析：本案例是一家物业管理公司在早期介入阶段，向开发商提出了几条合理化建议，既使开发商节约了成本，又避免日后因这些细节引发纠纷。物业管理早期介入的最大好处，是物业管理公司能从业主的利益、需求出发发表意见，从而把一般楼盘开发中容易出现的问题降到最低限度。早期介入的物业管理公司是从物业管理服务审慎的思维角度、从是否有利于日后物业管理服务等具体细节上提出意见或建议。2．1．4竣工验收阶段早期介入的内容竣工验收阶段的早期介入是指物业管理企业在房地产开发已建成项目竣工验收阶段即开始介入。主要内容：与开发商商定前期物业管理委托事宜参与工程的验收1．验收的准备2．验收的实施3．验收的结束作业：2-1你认为物业管理企业在早期介入中，承担什么样的角色？物业管理早期介入可以在四个阶段介入，你认为在哪个阶段介入最好？为什么？