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2．2物业的接管验收接管验收物业管理企业在接受委托物业管理时，对新建物业或原有物业按行业接管验收标准进行综合检验的过程。接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的验收。接管验收的对象：新建房屋，即开发商对已完成竣工验收的建设项目，其交接人为开发商；原有房屋，即指已取得房屋所有权证，并已投入使用的房屋，其交接人为业主委员会。物业的接管验收的作用：是物业管理企业在接管物业前发现隐患、规避风险的机会。接管验收的重点：对物业的使用功能的验收对物业资料的接收2．2．1物业接管验收的条件与准备工作1．物业接管验收的条件接管验收的首要条件是竣工验收合格（1）物业验收的常规条件1）凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”。2）高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证。3）高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行合格证。4）高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。5）房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全，功能可靠，手续完备。（2）新建房屋接管验收条件1）建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格。2）供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。3）房屋幢、户编号业经有关部门确认。（3）原有房屋接管验收条件1）房屋所有权、使用权清楚。2）土地使用范围明确。3）原物业管理企业已解除合同关系。2．物业接管验收的准备工作（1）成立物业接管小组1）抽调业务骨干组成物业接管小组；2）接管验收小组应当由企业以下部门人员组成：①办公室抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；②公共关系部抽调人员负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；③工程部抽调人员具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。（2）接管验收前的准备1）与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；2）派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划；3）提前参与竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；4）准备好接管验收记录表格。3．物业接管验收应提交的资料（1）新建房屋接管验收应提交资料1）产权资料：①项目批准文件；②用地批准文件；③建筑执照；④拆迁资料。2）技术资料：①竣工图——包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程有隐蔽管线的全套图纸；②地质勘察报告；③工程合同及开、竣工报告；④工程预决算；⑤图纸会审记录；⑥工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记录）；⑦隐蔽工程验收签证；⑧沉降观测记录；⑨竣工验收证明书；⑩钢材、水泥等主要材料的质量保证书；（2）原有房屋接管验收应验交的资料1）产权资料：①房屋所有权证；②土地使用权证；③有关司法、公证文书和协议；④房屋分户使用清册；⑤房屋设备及其定、附着物清册。2）技术资料：①建筑竣工图纸资料全套；②设备设施图纸资料全套；③环境绿化竣工资料全套。2．2．2物业接管验收的程序1．物业接管验收的程序1）建设单位书面提请接管单位接管验收，并提交相应的资料。2）接管单位按照接管验收标准，对建设单位提交的申请和相关资料进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。3）接管单位会同建设单位按照接管验收的主要内容及标准进行验收。4）验收过程中发现的问题，按质量问题的处理办法处理。5）经检验符合要求时，接管单位应在7日内签发验收合格凭证，并应及时签发接管文件。（1）新建物业的接管验收程序（2）原有物业的接管验收程序1）移交人书面提请接管单位接管验收，并提交相应的资料。2）接管单位按照接管验收标准，对建设单位提交的申请和相关资料进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。3）接管单位会同移交人按照接管验收的主要内容及标准进行验收。4）查验房屋的情况，包括建筑年代、用途变迁、拆改添建等；评估房屋的完好与损坏程度及现有价值；对在验收过程中发现的问题，按危险和损坏问题处理办法处理。5）交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋的使用状况。6）经检验符合要求时，接管单位应在7日内签发验收合格凭证，签发接管文件，并办理房屋所有权的转移登记（若无产权转移，则无需办理）。2．接管验收的内容及标准（1）新建物业接管验收的内容及标准1）主体结构2）屋面与楼地面3）装修4）水电设备设施的验收5）供暖系统的验收6）附属工程及其他（2）原有物业接管验收的内容及标准①属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，才能承接。②属有损坏的房屋，由移交人和承接单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式。③属法院判决没收并通知承接的房屋，按法院判决办理。1）质量与使用功能的检验①以CJ13和国家有关规定作为检验依据。②从外观检查建筑物整体的变异状态。③检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。2）危险和损坏问题的处理3．接管验收遗留问题的处理（1）遗留问题的登记确认（2）遗留问题的解决2．2．3物业接管验收中应注意的问题1．人员选配要精干2．验收立场要明确3．遗留问题要备案4．保修事宜要落实5．特殊信息要收集6．管理配套要关注7．产权界定要证明8．管理权限要清楚9．验收手续要齐全作业：2-2物业接管验收的基本条件是什么？物业管理企业在接管验收时，应从开发商那里取得哪些资料？2-3物业接管验收中遇有房屋质量问题，物业管理企业应怎样处理？