物业管理培训教材

物业管理培训教材一、房地产业与房地产的概念房地产业：指从事房地产开发经营的行业。主要包括土地和商品房开发。房地产的定义：指土地及其地上建筑物、构筑物和其它附属物的总称。二、广东房地产业发展的现状房地产业领域的三大改革：一是推行城镇住房制度改革（同实物福利型的住房分配制度改革为住房分配货币化，最终实现商品化）；二是推行城镇国有土地使用制度改革（由行政划拔，无偿无限期使用，不得转让改革为有偿有限期使用和可依法转让）；三是推行房地产生产方式的改革（由传统的千家投资，分散建设改革为综合开发、配套设）。物业管理培训教材(一)形成一支具有相当实力的房地产开发经营队伍，推动了城乡综合开发、配套建设，加快了房地产商品化进程，在地方经济发展中作用明显。(二)房地产交易市场快速发育，房地产义易日趋活跃，房地产中介服务行业迅速形成和获得较快发展。(三)、城镇住宅建设加快，城镇居民条件和环境明显改善。物业管理培训教材(四)物业管理发展迅速，覆盖面扩大，管理水平提高为居民创造整洁、文明、安全、方便的居住环境。三、管委会权利管委会权利：1、制定管委会章程，代表住宅小区内的产权人、使用人、维护房地产产权人和使用人的合法权利；2、决定选聘和续聘物业管理公司；3、审议物业管理公司制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施；4、检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。四、管委会的义务管委会的义务：1、根据房地产产权人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督；2、协助物业管理公司落实各项管理工作；3、接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督；4、接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。五、物业管理公司权利物业管理公司权利：1、物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；2、依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；3、依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；4、有权制止违反规章制度的行为；5、有权要求管委会协助管理；6、有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务；7、可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。六、物业管理公司的义务物业管理公司的义务：1、履行物业管理合同，依法经营；2、接受管委会和住宅小区内居民的监督；3、重大的管理措施应当提交管委会课文，并经管委会认可；4、接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。七、物业管理合同应当明确的内容物业管理合同应当明确的内容：1、管理项目；2、管理内容；3、管理费用；4、双方权利和义务；5、合同期限；6、违约责任；7、其他。物业管理服务收费：指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。范围主要包括八个部分：九、物业管理服务收费物业管理服务收费：指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。范围主要包括八个部分：1)管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；3)绿化卫生费2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费；；4)清洁卫生费；5)保安费；6)办公费；7)物业管理固定资产折旧费；8)法定税费；物业管理公司的资质分成一、二、三三个等级：一级资质：注册资本200万以上；二级资质：注册资本100万以上；三级资质：注册资本50万以上；第一章物业管理概述一、物业与物业管理物业的含义：指财产、资产、拥有物、房地产等。物业的定义：指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。物业的分类：物业可分为居住物业；商业物；工业物业；其它用途物业等4类。物业管理概述物业管理：指物业管理企业受物业所有人的委托，依物业管理委托合同，以及国家有关的法律法规，对物业的房层建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合的有偿服务。物业管理的性质：物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理；与随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理。物业管理概述物业管理的基本特征：1、社会化；2、专业化；3、企业化；4、经营型；物业管理的基本特点：1、业主自治自律；2、物业管理企业的统一专业化管理；二、物业管理的基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托的特约服务三大类。物业管理概述一、常规性的公共服务：1、房屋建筑主体的管理；2、房屋设备、设施的管理；3、环境卫生的管理；4、绿化管理；5、治安管理；6、消防管理；7、车辆道路管理；8、公众代办性质的服务物业管理概述二、针对性的专项服务1、日常生活类；2、商业服务类；3、文化、教育、卫生、体育类。4、金融服务类；5、经纪代理中介服务；6、社会福利类。四、物业管理的基本环节(一)物业管理的策划阶段1、物业管理的早期介入；2、制定物业管理方案；(二)物业管理的前期准备阶段1、物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制；2、物业管理人员的选聘和培训；3、规章制度的制定；4、物业租售的代理。物业管理概述(三)物业管理的启动阶段1、物业的接管验收；2、物业交付使用；3、产权备案和档案资料的建立；4、首次业主大会的召开和业主委员会的成立。(四)物业管理的日常运作阶段1、日常综合服务与管理；2、系统的协调。第二章物业管理企业一、物业管理企业的性质和类型(二)物业管理企业的概念物业管理企业是直接从事地上建筑物、基础设施及周围环境的科学管理，具有独立法人地位的经济实体。(二)物业管理企业的性质1、物业管理企业属于企业法人。2、物业管理企业属于服务行业。3、物业管理企业属于承担某些行政管理职能的专门性服务行业。三、物业管理企业的设立(一)物业管理企业的资质条件及审批1、物业管理企业的资质条件即设立条件，是企业实力、规模的标志。2、资质申报采用书面形式，并须提交机构设置、人员编制、专业人员情况、资金证明、经营场地、管理制度等有关材料，填写物业管理企业审批申请表。(二)物业管理企业的注册登记物业管理企业三、物业管理企业的机构设置和人员素质要求(一)机构设置1、总经理；2、办公室；3、财务部；4、工程部；5、管理部；6、经营服务部。物业管理企业(二)物业管理人员的知识结构和素质要求1、物业管理人员的基本素质与要求；2、物业管理企业经理的必备知识；3、物业管理企业经理的必备能力；4、物业管理企业部门经理必备知识；5、物业管理企业部门经理必备能力。四、物业管理企业的权利和义务(一)物业管理企业的权利1、根据有关法规，并结合实际情况制定管理办法；2、依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理；3、依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费；4、有权制止违反规章制度的行为。5、有权要求业主委员会协助管理；6、有权选聘专业人公司承担专项管理业务；7、可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。(二)物业管理企业的义务1、履行物业管理委托合同，依法经营。2、接受业主委员会和业主及使用人监督。3、重大管理措施应提交业主委员会审议批准。4、接受行主管部门监督指导。5、至少6个月应向全体业主公布一次管理费用收支帐目。6、发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告。7、物业管理委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案，财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产。业主大会和业主委员会业主大会与业主公约(一)业主大会业主大会的定义：由全体业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。(二)业主公约业主公约是一种公共契约，属于协议、合约性质。是由全体业主承诺约定，并对全体业主(也包括非业主使用人)有共同约束力的，有关业主在物业使用、维护和管理等方面权利义务的行为守则。业主公约是物业管理中的一个重要的基础性文件。业主大会与业主委员会二、业主委员会(一)业主委员会的性质和地位业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。其合法权益受国家法律保护。(二)业主委员会的产生与组织第一届业主委员会，应在物管理行政主管部门指导下由第一次业主大会选举产生，任期为2年，由业主大会进行换届选举。业主大会与业主委员会2、业主委员会设立的登记业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持下列文件向物业管理行政主管部门办理登记：成立业主委员会登记申请书；业主委员会名单；业主委员会章程。3、业主委员会的组织根据物业规模的大小，业主委员会设委员5~15名，其中主任1名，副主任2~3名，主任、副主任在全体委员中选举产生。业主大会与业主委员会(三)业主委员会的权利和义务业主委员会代表着该物业的全体业主，其权利基础是对物业的所有权。业主委员会最基本的权利是对该物业的一切重大事项拥有决定权。这种权利通过业主公约和业主委员会章程予以保证。业主大会与业主委员会三、物业管理企业的聘用(一)物业管理企业的选聘选聘、续聘或解聘物业管理企业是为主的权利，业主委员会将代表业主行使这一权利。一般情况下，一个相对独立的完整的物业区域应选择一家物业管理企业统一管理。物业管理委托合同物业管理委托合同的标准文本主要内容包括：1、第一章总则；2、第二章委托管理事项；3、第三章委托管理期限；4、第四章双方权利义务；5、第五章物业管理服务质量；6、第六章物业管理服务费用；7、第七章违约责任；8、第八章附则。第四章物业管理企业的财务管理(一)财务管理的基本内容与要求1、财务管理的基本内容。（1）有关企业固定资金、房租和物业管理费、各专项基金的筹措和使用的管理；（2）以各项成本和费用管理为主要内容的资金耗费的管理；（3）与其他多种经营活动有关的资金收入和分配的管理；(4)与研究各种资金占用形成，来源渠道及其相互关系的有关财务收支活动的综合管理物业管理企业的财务管理(二)财务管理的基本要求1、设立专职的财务管理机构；2、健全财务管理制度；3、统一会计科目和会计报表；二、物业管理企业财务计划的内容与编制(一)财务计划的内容1、各项收入的预算与筹集。2、各项成本、费用的测算与分析。3、专项基金的提存与使用。4、企业净经营收益的预测和留用利润的安排使用。(二)财务计划的编制物业管理企业可按年度、季度、月度分别编制财务计划。物业管理企业的财务管理三、物业管理企业的财务核算与财务监督(一)财务核算1、统一会计科目和会计报表。2、按财务核算单位和部门分别立帐核算。3、要明确核算时效。4、要注意核算规范化。5、认真审核原始凭证。6、管理好重要的空白凭证。物业管理企业的财务管理(二)财务监督物业管理企业应对企业内部和外部的会计凭册和会计报表以及已发生的财务收支是否正确、合规合法进行审查和评价。四、物业管理企业的财务分析1、资金来源，筹措与使用分析；2、成本、费用分析；3、利润及其利润率的分析；4、经营情况的综合分析。物业管理企业的财务管理五、物业管理与保险物业管理企业以很少的资金去运作巨大的资本，管理的物业发生重大事故，而又与物业管理的过失责任有关时，则会造成物业管理企业的重大经济损失甚至破产。因而，物业管理企业应尽可能利用保险来分担风险。住宅小区物业管理第一节寻找标的物制订物业管理方案寻找物业管理的标的物是物业管理公司扩大经营和管理规模中最关键的一个环节，在市场经济条件下，寻找物业管理的标的物，首先要寻找潜在的需